Sentencia de Tribunal Apelativo de 17 de Diciembre de 2015, número de resolución KLRA201500921
| Emisor | Tribunal Apelativo |
| Número de resolución | KLRA201500921 |
| Tipo de recurso | Recursos de revisión administrativa |
| Fecha de Resolución | 17 de Diciembre de 2015 |
| ETHEL RIVERA MILÁN | | Revisión judicial procedente del Departamento de Asuntos del Consumidor Caso Núm.: SJ0012769 Sobre: Bienes Raíces |
Panel integrado por su presidenta, la Jueza Fraticelli Torres, la Juez Ortiz Flores y el Juez Ramos Torres
Fraticelli Torres, Jueza Ponente
En San Juan, Puerto Rico, a 17 de diciembre de 2015.
La señora Ivonne Quezada h/n/c Marketing Realty Group, Inc., nos solicita que revisemos y revoquemos la resolución emitida por el Departamento de Asuntos del Consumidor el 28 de julio de 2015, mediante la cual le ordenó a la señora Ethel Rivera Milán devolver $550.00, en concepto de sobrante de la fianza de un arrendamiento residencial, indebidamente retenidos a la inquilina querellante. En esencia, niega la responsabilidad que le impuso el DACO, por supuestamente haberse “subrogado” en la posición de administradora de la propiedad, y solicita la revocación de la decisión administrativa por falta de parte indispensable, ya que la dueña de la propiedad arrendada no fue parte en el caso.
El término concedido a la parte recurrida, señora Ethel Rivera Milán, venció sin que presentara su alegato en oposición. Así sometido el recurso, resolvemos confirmar la resolución recurrida.
Pasamos a resumir brevemente los antecedentes del recurso para luego resolver las controversias planteadas.
El 26 de septiembre de 2013 la parte recurrida, Ethel Rivera Milán (señora Rivera), suscribió, en calidad de arrendataria, un contrato de arrendamiento de una residencia ubicada en la urbanización Venus Gardens, San Juan, con la arrendadora y dueña de la propiedad, Paula Quiñones. Durante las negociaciones, la aquí recurrente, señora Ivonne Quezada, como agente de Marketing for You, sirvió como corredora de bienes raíces, encargada de mercadear el inmueble.
El contrato tendría una duración de 6 meses, a partir del 1 de octubre de 2013 hasta el 30 de abril de 2014. El canon de arrendamiento sería $750 mensuales. La arrendataria y la arrendadora especificaron en la cláusula 4 del aludido contrato que los cánones de arrendamiento se depositarían “en Banco Popular en la cuenta 040xxxx a nombre de Marketing for You”. Además, como parte de los acuerdos del contrato de arrendamiento, la señora Rivera entregó $750, equivalentes a un mes de canon de arrendamiento, en concepto de fianza, para responder por cualquier daño que sufriera la propiedad durante el término del arrendamiento.
Para considerar la controversia relativa a la responsabilidad de la recurrente, cabe resaltar la siguiente cláusula:
29. Las partes acuerdan que MARKETING YOU REALTY GROUP actúa únicamente como agente en esta transacción y que de ninguna forma será responsable por incumplimiento de obligación por cualquiera de las partes. La comisión de Bienes Raíces resultante de este arrendamiento correspondiente a un mes por el primer año y medio mes por año adicional al contrato o de cualquiera de sus extensiones, será pagada por el arrendador a MARKETING YOU REALTY GROUP.
En caso de que el (los) ARRENDATARIOS compre(n) esta propiedad, el ARRENDADOR (propietario/vendedor) acuerda pagar a MARKETING YOU REALTY GROUP.
Apéndice, pág. 14.
No obstante, las partes suscribieron un addendum al contrato de arrendamiento, con fecha de 27 de septiembre de 2015, en el que la arrendataria y la arrendadora firmaron otros términos y condiciones del arrendamiento, con la notable diferencia de que esa vez también firmó el acuerdo la parte recurrente, señora Ivonne Quezada, como corredora de bienes raíces.
Al terminar el contrato, la señora Rivera solicitó la devolución de la fianza a la señora Ivonne Quezada, pero esta se negó a devolverla. Llama la atención que el 28 de mayo de 2014, se le cursó una carta a la señora Rivera indicándole lo siguiente:
La presente es en contestación a sus mensajes solicitando la devolución de fianza relacionada al contrato de arrendamiento de la propiedad de referencia. Ya le hemos reiterado nuestra posición en relación a la devolución de la fianza. Con anterioridad a esta misiva le habíamos explicado el porque (sic) no se le iba a realizar el desembolso de la fianza.
El 9 de marzo de 2014 se realizó la inspección de la propiedad y se encontraron las siguientes deficiencias:
1. Pintura sucia y manchada en diferentes áreas de las paredes
2. Un operador de ventana no funciona
3. Gabinete roto
4. Carcasa lámpara master
(…)
Debido a las violaciones tanto al contrato como al addendum suscrito por usted perdió el derecho al reembolso de [la] fianza ya que la misma será utilizada para corregir las deficiencias dejadas por usted al momento de desalojar la propiedad.
Apéndice, pág. 19. (Énfasis suplido).
Al final de la carta aparece impreso el nombre de la señora Paula Quiñones, pero no su firma.1
Obran en el expediente correos electrónicos cursados a la señora Quezada por la querellante.
En mayo de 2014 la señora Rivera presentó la querella ante el DACO contra la señora Ivonne Quezada, como corredora de bienes raíces y administradora del contrato de arrendamiento. También incluyó como parte querellada a la dueña de la casa, la arrendadora Paula Quiñones. Sin embargo, solo incluyó la dirección, teléfono y correo electrónico de la señora Quezada, mas no los de la señora Quiñones, así que esta última no fue notificada de la querella ni se le citó a la vista. En su querella, la señora Rivera negó las deficiencias de la propiedad imputadas por la señora Quezada y alegó que entregó la casa en mejores condiciones, en comparación con aquellas existentes al momento de recibirla, por lo que solicitó la devolución del depósito.2
Oportunamente la señora Quezada contestó la querella y negó que procediera la reclamación. Planteó que el DACO carecía de jurisdicción para entender en la presente querella porque no había relación contractual entre ella y la arrendataria. Admitió que “actuó en calidad de apoderada y/o mandataria de la señora Paula Quiñones”, dueña de la propiedad, “para arrendar la misma y administrarla durante su arrendamiento”.3 (Énfasis nuestro.)
El DACO celebró una vista administrativa el 26 de mayo de 2015, a la que compareció la señora Rivera, por derecho propio, y la señora Quezada, representada por su abogado. Posteriormente, el 28 de julio de 2015, luego de recibir la prueba testifical y documental, el DACO emitió la resolución recurrida. Le ordenó a la señora Quezada devolver la fianza de $750 a la señora Rivera. En lo pertinente, el DACO determinó que:
5. La parte querellada [Ivonne Quezada] recibía de la querellante [Ethel Rivera] el canon de arrendamiento que debía ser pagado en cheque a nombre de Marketing for You. La parte querellada comenzó a representar a la arrendadora de la propiedad y se convirtió en administradora de la propiedad.
(…)
8. Por...
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