Sentencia de Tribunal Apelativo de 8 de Febrero de 2016, número de resolución KLAN201402009
| Emisor | Tribunal Apelativo |
| Número de resolución | KLAN201402009 |
| Tipo de recurso | Apelación |
| Fecha de Resolución | 8 de Febrero de 2016 |
| | KLAN201402009 | APELACION procedente del Tribunal de Primera Instancia, Sala de Fajardo Caso Civil núm. NSCI2003-01201; considerado de forma conjunta con: NAC1998-0080 y NSCI2002-00575 Sobre: Nulidad de Contratos |
Panel integrado por su presidente, el Juez González Vargas, la Jueza Cintrón Cintrón y la Jueza Vicenty Nazario.
González Vargas, Troadio, Juez Ponente.
En San Juan, Puerto Rico, a 8 de febrero de 2016.
La controversia que tenemos ante nuestra consideración gira esencialmente en torno a si el arrendamiento de un inmueble en este caso es un acto de disposición o de administración para propósitos de una comunidad hereditaria. La respuesta específica en el contexto del caso de autos es que se trató de un acto de administración.
Al otorgamiento del contrato en controversia, intitulado Contrato de arrendamiento y de opción a compra, suscrito el 21 de junio de 1997, comparecieron tres partes.1 De la primera: Juanita Concepción Ríos, por sí y en representación de John James Elkins Concepción, Mayda Xiomara Elkins Concepción,2 representados ambos por virtud de una escritura de poder, y Jessie Guy Elkins Concepción. Tanto John James Elkins Concepción, como Mayda Xiomara Concepción y Jessie Elkins Concepción son hijos de Juanita Concepción Ríos y de su fenecido esposo, Edward M. Elkins Hager. A esta primera parte se les denominó “arrendadores” o “vendedores”. De la segunda parte, compareció Ángel M. Concepción Ríos y de la tercera, Estebita Auto Corp., representada por Esteban López Sánchez y su esposa Daisy Zayas Ramos. A esta tercera parte se les denominó “arrendatarios” o “compradores”.
En el contrato se expusieron las circunstancias específicas de una parcela de terreno radicada en Luquillo. Se señaló que los comparecientes de la primera parte eran dueños de la parcela con una participación de un tercio y dos tercios la segunda parte. Estas dos partes acordaron segregar un solar de la parcela de terreno a la que se hizo referencia para que se pudiera celebrar el referido Contrato de arrendamiento y de opción a compra sobre esa porción segregada. A renglón seguido, se acordaron las cláusulas específicas del contrato de arrendamiento.
Se detalló que los arrendadores cedían el inmueble en cuestión, en calidad de arrendamiento, al arrendatario (Estebita Auto). El canon mensual era de $2,851.67. El término del contrato de arrendamiento era por 10 años (a partir del 15 de junio de 1997, venciendo el 14 de junio de 2007). El pago de agua y electricidad era con cargo de la arrendataria y se prohibía el subarriendo. Las mejoras hechas por la arrendataria a la propiedad serían a beneficio de ésta. En cuanto a la opción de compra, se establecieron las siguientes condiciones pertinentes:
DOCE:- LOS ARRENDADORES también tienen convenido una opción a compra de la propiedad descrita en el párrafo primero de este contrato, sujeto a las siguientes
--------------------------------CONDICIONES----------------
(a) Los VENDEDORES se comprometen con la citada COMPRADORA a venderle la propiedad descrita en el párrafo primero de este contrato y ésta a comprarle la propiedad antes descrita, con todo cuanto lo es anexo y permanente, subrogando a la COMPRADORA su mismo lugar, grado, prelación y derechos. (b) El término de esta opción será de sesenta (60) días contados a partir de la fecha que la Administración de Reglamentos y Permisos autorice la segregación de los inmuebles, obligándose los Vendedores a notificar a los Compradores dicha aprobación inmediatamente. (c) El precio de compraventa será TRESCIENTOS TREINTA MIL DOLARES ($330,000.00) de los cuales los ARRENDADORES recibirán la cantidad de CIEN MIL DOLARES ($100,000.00), al firmarse este documento, como opción y el balance o sea la cantidad de DOSCIENTOS TREINTA MIL DOLARES ($230,000.00), serán pagados con interés al OCHO PUNTO CINCUENTA Por Ciento (8.50%) anual en Ciento Veinte (12) mensualidades de DOS MIL OCHOCIENTOS CINCUENTA Y UN DOLARES CON SESENTA Y SIETE CENTAVOS ($2,851.67) cada una. (d) De las mensualidades pagadas según la tabla de amortización que se une y se hace formar parte de este documento serán abonados al precio de compraventa, la parte correspondiente al principal, según dicha tabla de amortización. (e) Los comparecientes de la primera parte y la compareciente de la segunda parte se obligan a no vender, ceder, enajenar, traspasar y/o gravar la propiedad objeto de esta opción durante el tiempo que se encuentra en vigor. (f) En la eventualidad de que la ARRENDATARIA y/o COMPRADORA no cumpliese con los términos y condiciones de este contrato y en especial con el canon de arrendamiento mensual atrasándose durante noventa (90) días consecutivos, los ARRENDADORES y/o VENDEDORES, podrán declarar vencido este contrato y retener el dinero pagado de opción y los cánones de arrendamiento como daños líquidos por el incumplimiento de dicho contrato.
[…] (i) En la eventualidad de que no se aprobara la segregación dentro del término de dos (2) años, el contrato de arrendamiento seguirá en todo su rigor, y el adelanto de CIEN MIL DOLARES ($100,000) será abonado en rentas hasta solventar la deuda total, a razón de MIL DOLARES MENSUALES ($1,000) y la propiedad permanecerá a nombre de los VENDEDORES, convirtiéndose esta transacción en un mero contrato de arrendamiento; disponiéndose que los Compradores podrá optar por comprar esta propiedad en común proindiviso.
Al final del documento constan las firmas de Esteban López Sánchez y su esposa Daisy Zayas Ramos, representantes de Estebita Auto, así como la de Ángel Manuel Concepción Ríos, la de Juanita Concepción Ríos y la de Jessie Guy Elkins Concepción. Las firmas fueron reconocidas mediante affidavit número 21,842, ante el notario Néctor Robles Abraham.
En diciembre de 2003, Priscilla Elkins Peterson y su hermano, Eduardo Elkins Peterson, presentaron la demanda de nulidad de contrato que nos ocupa. Esta demanda estaba dirigida en contra de los firmantes del aludido contrato: Estebita Auto, Juanita Concepción Ríos, por sí y en representación de la incapaz Mayda Xiomara Elkins Concepción, John James Elkins Concepción y Jessie Guy Elkins Concepción.
En la demanda de nulidad de contrato los hermanos Elkins Peterson alegaron que formaban parte de la sucesión de Edward Marion Elkins Hager y que fueron excluidos del Contrato de arrendamiento y de opción a compra. Adujeron que Estebita Auto conocía que todos los componentes de la sucesión no comparecieron al acto de otorgamiento del contrato. Al entender de los demandantes, el arrendamiento del predio por un plazo de 10 años constituyó un acto de enajenación de los bienes del caudal y no un mero acto de administración. Por esta razón esgrimieron que era necesaria la autorización de todos los herederos previo a la contratación y no la mera mayoría. Acentuaron que no fueron informados del contrato, que no consintieron al mismo y que no recibieron beneficio alguno.
Los demandantes alegaron, además, que en el contrato Juanita Concepción representó indebidamente a su hija incapacitada, Mayda Xiomara Elkins. Informaron que en otra sala del TPI se encontraba pendiente una solicitud de incapacidad suscrita por la Procuradora Especial de Relaciones de Familia a la que antes nos referimos y que Juanita Concepción conocía de antemano que su hija padecía de sus facultades mentales. A la vista de ello, y según los demandantes:
[…] el otorgamiento de una opción a compra o en su defecto el arrendamiento, sobre un bien perteneciente a la incapaz, unido al gran valor de dicha propiedad, requería la obtención de la autorización judicial previa.
Además, la asignación de un tutor era indispensable, pues el terreno pertenecía por partes iguales a Juanita y a la incapaz, como parte de la Sucesión. Por lo que, constituyó un grave conflicto de interés el que la joven estuviese representada por su madre en el contrato. Era menester obtener del Tribunal, la declaración de incapacidad, la asignación de un tutor legal y la autorización judicial, previo a efectuar esta transacción.
En su súplica, los demandantes solicitaron que se decretara la nulidad del contrato de arrendamiento por haber sido otorgado por comparecientes no facultados para ello y por adolecer de los elementos esenciales para su validez.
Los codemandados Juanita Concepción Ríos, John James Elkins Concepción y Jessie Guy Elkins Concepción, negaron las alegaciones y, con respecto a la relacionada con la incapacidad de Mayda Xiomara, alegaron que Juanita Concepción Ríos confió en el asesoramiento del notario Néctor Robles Abraham durante la celebración del contrato en cuestión y que incluso fue este notario quien otorgó la escritura de poder especial, a la que Mayda Elkins compareció y firmó.3
También, estas mismas partes presentaron una demanda contra tercero dirigida al notario Néctor Robles Abraham. En cuanto a ello, alegaron que éste fue contratado para preparar el contrato cuestionado, además de asesorarles en cuanto al negocio. Advirtieron que para la preparación del contrato le hicieron llegar al notario copia del testamento abierto que había otorgado el difunto Edward M. Elkins Hager y alegaron que de la faz de tal documento surgía la razón por la que se solicita la nulidad del contrato. A pesar de ello, según alegaron, “el licenciado Robles Abraham procedió a redactar y otorgar el contrato privado de arrendamiento el día 21 de junio de 1997, sin el concurso de los demás co-dueños del inmueble.”4 Como se señaló, este mismo fue quien también otorgó la Escritura de Poder Núm. 26 de 24 de mayo...
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