Sentencia de Tribunal Apelativo de 29 de Febrero de 2016, número de resolución KLRA201400554
| Emisor | Tribunal Apelativo |
| Número de resolución | KLRA201400554 |
| Tipo de recurso | Recursos de revisión administrativa |
| Fecha de Resolución | 29 de Febrero de 2016 |
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Panel integrado por su presidente, el Juez Ramírez Nazario, el Juez Rodríguez Casillas y el Juez Candelaria Rosa.1
Candelaria Rosa, Juez Ponente
En San Juan, Puerto Rico, a 29 de febrero de 2016.
Comparecen Luis Raúl Albaladejo y Doris Rivera Marrero a fin de que revoquemos la Resolución emitida el 15 de mayo de 2014 por la Junta Revisora de Permisos y Uso de Terrenos, en el caso número 2002-181-AC, sobre permiso de construcción. Por medio de dicha Resolución, la Junta Revisora confirmó una determinación de la extinta Administración de Reglamentos y Permisos (ARPe), hoy Oficina de Gerencia de permisos (OGPe), de 12 de junio de 2000, mediante la cual se concedió un permiso de construcción y variación en la zonificación de una propiedad ubicada en la Urbanización University Gardens, en el Municipio de San Juan.
Evaluado el expediente ante nuestra consideración, así como el estado de derecho aplicable a los hechos de este caso, revocamos la Resolución recurrida.
Veamos.
El 27 de marzo de 2000, el Sr. José Rodríguez Liébana presentó ante ARPe una solicitud de anteproyecto para modificar su residencia ubicada en un solar de esquina con una cabida superficial de 447.33 metros cuadrados, sita en la calle Sorbona, esquina Calle Salamanca, #911 de la Urbanización University Gardens de San Juan. La referida propiedad está ubicada en un distrito de zonificación clasificado como Residencial-Tres (R-3). La intención del concesionario era erigir una segunda planta sobre su residencia y remodelar y ampliar la primera plana existente, para desarrollar 6 unidades residenciales para alquiler y seis (6) espacios de estacionamiento.
En particular, el Sr. Rodríguez buscaba edificar cuatro (4) estudios y dos (2) apartamentos de un (1) dormitorio, lo cual equivale 2.8 unidades de vivienda. En la solicitud de variación en el patio posterior, lateral derecho y la remodelación de la marquesina existente, área donde se propone ubicar uno de los estudios propuestos, alegó que las variaciones eran de carácter mínimo tomando en consideración las características y el contexto donde está ubicada la propiedad. Por otro lado, surge del expediente, que el formulario de Notificación a Vecinos y Certificación para la Radicación de Casos que la solicitud se notificó a seis (6) vecinos colindantes. Entre éstos, al Sr.
Francisco Silén, dueño de la propiedad que fue adquirida por los Interventores.
El 12 de junio de 2000, ARPe autorizó al Sr. Rodríguez un permiso de anteproyecto de construcción para su propiedad en la Urbanización con vigencia por un (1) año. En su determinación, la agencia hizo las siguientes expresiones en cuanto a las unidades de viviendas y otros pormenores:
El área de ocupación propuesta es 190.34 metros cuadrados y el área bruta de piso 406.75 metros cuadrados. El total de las unidades básicas de vivienda permitidas por el Reglamento de Zonificación es 2.98 y las propuestas son 2.8 ubv. Se desprende de los planos sometidos que están eliminando las ventanas a menos de cinco pies (5´-0´´) ubicadas en el lateral derecho. En este lado se ubica la marquesina que se convertirá en apartamento.2
El 8 de junio de 2001, el Concesionario solicitó una prórroga del permiso de anteproyecto otorgado por ARPe. Esto, invocando las disposiciones de la Subsección 3.19, párrafo 3 del Reglamento de Zonificación aplicable en aquel momento. El 26 de junio de 2001, el entonces Director Interino del Centro de Servicios de San Juan de ARPe le concedió una extensión de seis (6) meses, hasta el 25 de diciembre de 2001, a la resolución de anteproyecto autorizada por ARPe.
El 23 de octubre de 2001, la Asociación de Vecinos de University Gardens (Asociación) presentó una querella ante ARPe, en la que cuestionaban la construcción que se prestaba a realizar el concesionario en virtud del anteproyecto aprobado por ARPe. Argumentaron que la construcción propuesta no está dentro de los usos permitidos en un distrito R-3. Asimismo, indicaron que dicha construcción constituiría una violación a las condiciones restrictivas que gravan a las propiedades de la Urbanización.
El 10 de diciembre de 2001, el Concesionario presentó una segunda solicitud de prórroga del anteproyecto en controversia. Alegó que aún no había conseguido todos los documentos necesarios para la siguiente fase en el trámite del caso.
Por otro lado, el 14 de diciembre de 2001 la Asociación le dirigió una comunicación a ARPe. En esta, los residentes de University Gardens expresan su interés de mantener su zonificación conforme a su clasificación R-3 de población intermedia y donde el uso de las estructuras está limitado a viviendas de una o dos familias. Es por ello que solicitan que se atienda su querella previamente presentada y que se notifiquen las incidencias del anteproyecto objeto del presente recurso. Por su parte, el entonces Director del Centro de Servicios de San Juan de ARPe, autorizó la segunda solicitud de prórroga del Concesionario por un término de seis (6) meses adicionales.
El 28 de febrero de 2002, el Técnico de la Célula de Querellas de ARPe, le envió al Concesionario una notificación de varios asuntos relacionados a su proyecto en la Urbanización, los cuales debía atender en el término concedido. Sin embargo, no surge del expediente ante nuestra consideración ningún documento o referencia de que el Concesionario haya contestado a ARPe.
Del contenido del documento enviado por ARPe al concesionario se desprende:
De una inspección realizada por el personal de esta Agencia, se ha determinado que usted construyó en la dirección de epígrafe la siguiente obra:
Se construyó ampliación a estructura consistente en techo de unos 12´ x 10´ aprox. hacia el patio posterior y lateral izquierdo.
No se ha podido comprobar que las obras se construyeron con permiso de construcción de esta Agencia. Las violaciones a nuestro reglamento son las siguientes:
Se construyó sin el correspondiente permiso de esta Agencia en violación a la sección 3.02 del Reglamento de Zonificación de Puerto Rico (Reglamento de Planificación Núm. 4), vigente y a la Ley 76 del 24 de junio del 1975 (Ley Orgánica de ARPe), según enmendada.
Se construyó a cero (0) metros aprox. de la colindancia lateral derecha en violación a la sección 13.09 del Reglamento de Planificación Núm. 4 en vigencia el cual se requerían dos (2) patios laterales cada uno con un ancho no menor de dos (2) metros y cuya suma no será menor de cinco (5) metros para los Distritos de Zonificación R-3.
Se construyó a cero (0) metros aprox. de la colindancia del patio posterior en violación a la sección 13.10 del Reglamento de Planificación Núm.
4 en vigencia el cual dispone un patio posterior de tres (3) metros para los Distritos de Zonificación R-3.
Se cerró la parte posterior de la marquesina en violación a la sección 67.05 del Reglamento de Planificación Núm. 4, vigente.
Para legalizar o conformar las obras debe:
Visitarnos en la Ave. Chardón #171 Edif. Administración de Terrenos, Cuarto Piso, Hato Rey.
Este caso se mantendrá pendiente por quince (15) días a partir de la fecha de esta carta, en espera de que se legalice, se conformen las obras o se presente evidencia, de la legalidad de los mismos. Si dentro de dicho periodo de tiempo no se actúa para aclarar este asunto, se tomará la acción que amerite el caso.3
El 3 de junio de 2002, la Asociación presentó ante ARPe una Solicitud de Revocación de Prórroga. Ello, por entender que “se autorizó por la agencia una prórroga claramente en contravención de las disposiciones de la agencia, ya que no se justificó la misma.”4 El 13 de junio de 2002 el Concesionario presentó una tercera solicitud de prórroga del anteproyecto. Señaló que la razón para su petición era que “los planos de construcción aún no se han podido terminar para poder radicar la correspondiente solicitud de permiso de construcción”.5
El 5 de septiembre de 2002 la Asociación presentó su Escrito de Apelación ante la Junta de Apelaciones sobre Construcciones y Lotificaciones.
Indicó que, desde el 23 de octubre de 2001 en que radicaron su querella ante ARPe, no se había tomado ninguna decisión sobre ella ni se había seguido el procedimiento que contempla el Reglamento de Procedimiento Adjudicativo de la agencia. Por lo cual, solicitó a la Junta de Apelaciones que considerara la inacción y el abuso de discreción de ARPe en el manejo de su querella y provea un remedio para ello.
El 16 de septiembre de 2002, el Director del Centro de Servicios de San Juan de ARPe autorizó la tercera solicitud de prórroga que presentó el Concesionario por...
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