Sentencia de Tribunal Apelativo de 31 de Marzo de 2016, número de resolución KLAN201500031

LEXTA20160331-005-

Estado Libre Asociado de Puerto Rico

TRIBUNAL DE APELACIONES

REGIÓN JUDICIAL DE SAN JUAN

DORAL BANK Demandante-Apelado Vs. JOSÉ IVÁN CANALES CARABALLO; LAURA JANET CANALES CARABALLO; JENNY VIRGINIA DÍAZ MARMOLEJO; JOSÉ VARGAS MALAVÉ, SU ESPOSA GLENDA VÁZQUEZ DELGADO Y SU SOCIEDAD DE GANANCIALES; FULANO DE TAL; MENGANO MÁS CUAL Demandados SUCESIÓN DE ÁNGELA CANALES SÁNCHEZ COMPUESTA POR RAFAEL VILA CANALES, ELIZABETH VILA CANALES Y GILBERTO VILA CANALES Demandados-Apelantes

KLAN201500031

Apelación procedente del Tribunal de Primera Instancia, Sala Superior de SanJuan Caso Núm.: KAC2008-0151 (507) Sobre: Acción Civil, Nulidad de Sentencia, Sentencia Declaratoria

Panel integrado por su presidenta, la Juez García García, el JuezHernández Sánchez y la Jueza Soroeta Kodesh

García García, Juez Ponente

SENTENCIA

En San Juan, Puerto Rico, a 31 de marzo de 2016.

La sucesión de Ángela Canales Sánchez, compuesta por Rafael Vila Canales, Elizabeth Vila Canales y Gilberto Vila Canales (en adelante, la parte apelante) compareció mediante recurso de apelación, en el cual solicita que revoquemos la Sentencia del Tribunal de Primera Instancia que resolvió sumariamente que la parte demandada apelada compuesta por el matrimonio de José Vargas Malavé, hoy fallecido, y Glenda Vázquez Delgado (en adelante, el matrimonio Vargas-Vázquez) es tercero registral que adquirió de buena fe una propiedad inmueble en el municipio de San Juan, Puerto Rico. En consecuencia, al matrimonio Vargas‑Vázquez le aplica la presunción de validez de los derechos inscritos en el Registro de la Propiedad (Registro) que contempla el Art. 105 de la Ley Hipotecaria, 30 LPRA § 2355.

El 6 de febrero de 2015, Doral Bank, como parte demandante apelada presentó su alegato en oposición. Tiempo después, el 11 de marzo de dicho año, Doral Bank sometió una oposición a un alegato suplementario de la parte apelante e informó el cierre del banco y la designación de un síndico para atender los asuntos pendientes. Expuso que desconocía a qué entidad se había transferido el préstamo objeto de controversia entre las partes, pero que al saberlo, informaría sobre la titularidad de los pagarés hipotecarios pertinentes y solicitaría los remedios correspondientes.

Ante el transcurso del tiempo sin recibir la información sobre la entidad a cargo de las acreencias del extinto Doral Bank, el 11de febrero del presente año, emitimos una orden a las partes solicitando la información adeudada. En cumplimiento con nuestra orden, el abogado que había comparecido en representación de Doral Bank, Lcdo. Raúl J.

Tous Bobonis, informó que uno de los dos préstamos hipotecarios relacionados a la propiedad inmueble objeto de este litigio fue adquirido por FirstBank, pero desconocía si ambos préstamos habían sido consolidados. También informó que Jeffrey Sandell es el oficial del Federal Deposit Insurance Corporation a cargo de los casos de Doral Bank y proveyó la dirección electrónica de este. Posteriormente, el 16 de marzo de 2016, el Lcdo. Raúl J. Tous Bobonis compareció e informó que FirstBank adquirió el pagaré de $73,600 garantizado por hipoteca sobre el inmueble objeto del litigio.

La parte demandada apelada, Glendaliz Vázquez Delgado¹, también compareció e informó que los pagos del préstamo en controversia los hacia vía electrónica al FirstBank.

Con el beneficio de los alegatos de las partes, acogemos el recurso como un certiorari.

I

Maximiliano Sánchez y Vicenta Pizarro Verdejo tuvieron seis(6) hijos, todos de apellidos Sánchez Pizarro: Laureana, Isabel, Guillermina, Jorge, Juana y Marcelina. Este matrimonio era dueño de la finca 9155 en el municipio de San Juan, la cual pasó a sus hijos herederos. Mediante la escritura Núm. 21 el 19 de julio de 1977, cinco de estos le cedieron a Laureana Sánchez Pizarro sus respectivas participaciones en una finca segregada de la finca9155.²

Laureana Sánchez Pizarro procreó dos hijos con Otilio Canales Pizarro, ambos de apellidos Canales Sánchez: Ángela y José Pilar.

Ángela es la madre de Gilberto, Rafael y Elizabeth, todos de apellidos Vila Canales, y José Pilar es el padre de José Iván y Laura Janette, de apellidos Canales Caraballo.

La finca objeto de controversia es la finca número 9289, que fue segregada de la finca 9155. En ella se construyeron dos edificaciones, que los apelantes alegan pertenecían a la sociedad legal de gananciales que Laureana Sánchez Pizarro constituyó con Otilio Canales Pizarro.

En el 1995, Laureana Sánchez Pizarro le vendió la propiedad a su nieto José Iván Canales Caraballo y a la esposa de este, por la suma de $6,000 sin que en dicho acto comparecieran los herederos de Otilio, aquí apelantes. La escritura de compraventa se inscribió en el Registro sin constancia de edificación alguna.

Así las cosas, José Iván Canales Caraballo hipotecó la propiedad con First Security Mortgage, Inc. Luego, su esposa Jenny Virginia Díaz Marmolejo le traspasó su participación en la propiedad.

El 11 de julio de 2002, José Iván Canales juramentó un contrato de opción de compra del inmueble con el matrimonio Vargas-Vázquez, representado en el acto por José Manuel Vargas Malavé. En el párrafo tercero del documento de opción de compra aparece descrita la propiedad objeto del contrato y se hace constar “[Q]ue la antes descrita propiedad, a los fines del presente contrato incluye todas las edificaciones en ella existentes”.

En octubre de ese mismo año, Ángela, hoy fallecida, inició el pleito de impugnación de la venta de la propiedad por José Iván Canales Caraballo al matrimonio Vargas-Vázquez. En la demanda se alegó que la compraventa de la finca 9289 entre Laureana Sánchez Pizarro y José Iván Canales Caraballo fue un acto fraudulento porque no participaron los herederos de Otilio Canales Pizarro. Además, se adujo que dos edificaciones que se encuentran en la finca pertenecen al caudal hereditario de Laureana Sánchez Pizarro y Otilio Canales Pizarro.

Seguido, se presentó un anuncio de demanda bajo la finca9155, de donde surgió la propiedad objeto de controversia. Meses después de presentada la demanda, el 30 de enero de 2003, el demandado apelado José Iván Canales vendió la propiedad al matrimonio Vargas-Vázquez.

El 13 de julio de 2004 en el pleito que inició Ángela, el Tribunal de Primera Instancia declaró nula la compraventa realizada entre Laureana Sánchez Pizarro y José Iván Canales Caraballo mediante la Escritura Núm. 6.

Eventualmente, se ordenó el desalojo y lanzamiento del matrimonio Vargas-Vázquez de la propiedad, lo que provocó la intervención de estos y de Doral Bank. Luego, el tribunal dejó sin efecto la declaración de nulidad e instruyó a las partes a presentar un pleito independiente para dirimir los asuntos pendientes.

Doral Bank aceptó la invitación y procedió a presentar la demanda que origina el recurso ante nosotros, en contra de todos los demandados antes mencionados.³

Mediante sentencia sumaria parcial, el tribunal de instancia declaró nula la sentencia emitida en el caso original, KAC2002-6684 y la venta judicial en ejecución de la misma porque esta se había emitido sin la concurrencia de las partes indispensables, Doral Bank y el matrimonio Vargas‑Vázquez.

Inconforme, la parte apelante acudió a este foro, que confirmó la sentencia apelada. El panel de jueces concluyó que la parte apelante no se había opuesto a la sentencia sumaria conforme a las exigencias de la Regla 36 de Procedimiento Civil, sino que se limitó a hacer alegaciones en contra de documentos presentados por Doral Bank. El dictamen de este foro indicó que el efecto de la aludida sentencia fue despojar al matrimonio Vargas-Vázquez de un presunto título de dominio, así como afectar los intereses patrimoniales de Doral Bank. Por ello, concluyó que el tribunal apelado no había errado al declarar nula la sentencia del pleito original.

En consecuencia, el pleito independiente que instó Doral Bank retornó al tribunal de instancia para la continuación del procedimiento.

Al retornar, la parte apelante manifestó su intención de traer al pleito partes adicionales y se le concedió un término de veinte (20) días para ello.

Transcurrido en exceso el término concedido, la parte apelante presentó contestación a demanda enmendada, demanda contra tercero, demanda contra coparte y reconvención. En reacción a lo anterior, el matrimonio Vargas-Vázquez presentó una moción de sentencia sumaria, en la que solicitó se le declarara tercero registral. La petición se apoya en que del estudio de título que se utilizó en el cierre hipotecario cuando el matrimonio Vargas-Vázquez compró la propiedad, no surgía conflicto de título. Además, se planteó que los bancos hipotecarios que se pretendían traer al pleito no eran indispensables, pues no tenían interés sobre la propiedad.

La parte apelante se opuso a la moción de sentencia sumaria e incluyó 12 anejos extensos. Luego de varios incidentes procesales, el Tribunal de Primera Instancia emitió el dictamen que aquí se impugna. En este se resuelve que el matrimonio Vargas‑Vázquez es legítimo dueño de la propiedad en controversia y se anula la venta judicial de la propiedad.

En la “sentencia” el tribunal no hizo expresión sobre las restantes partes y causas de acción, por lo cual consideramos la determinación como una resolución que adjudica un hecho: el matrimonio Vargas‑Vázquez es un tercero registral. R. 42.3 de las Reglas de Procedimiento Civil.

II

La parte apelante nos plantea que el matrimonio Vargas‑Vázquez no es tercero registral, pues no adquirió de buena fe de José Iván Canales Caraballo la propiedad objeto de la controversia. Señala que el Tribunal de Primera Instancia erró al determinar de forma sumaria que el matrimonio Vargas‑Vázquez es un tercero registral que adquirió de buena fe sin conocer defecto o causa alguna de nulidad en el título del transmitente, José Iván Canales Caraballo, y que erró al denegar la solicitud que hicieron para traer al pleito a...