Sentencia de Tribunal Apelativo de 21 de Junio de 2016, número de resolución KLRA201500973
| Emisor | Tribunal Apelativo |
| Número de resolución | KLRA201500973 |
| Tipo de recurso | Recursos de revisión administrativa |
| Fecha de Resolución | 21 de Junio de 2016 |
| MARÍA VAGNETTI PÉREZ | | Revisión judicial procedente del Departamento de Asuntos del Consumidor Querella Núm.: SJ0013645 Sobre: Ley de Condominios |
Panel integrado por su presidenta, la Jueza Fraticelli Torres, la Juez Ortiz Flores y el Juez Ramos Torres
Fraticelli Torres, Jueza Ponente
En San Juan, Puerto Rico, a 21 de junio de 2016.
La Junta de Directores del Condominio Vistas del Valle nos solicita que revoquemos la resolución emitida el 30 de julio de 2015 por el Departamento de Asuntos del Consumidor (DACO), mediante la cual declaró con lugar la querella incoada contra ella por la señora María Vagnetti Pérez. En su resolución, el DACO declaró nulo el acuerdo logrado durante la asamblea celebrada el 6 de noviembre de 2013 por el Consejo de Titulares, en la que se aprobó la construcción de una pérgola y un huerto casero en una de las áreas verdes del condominio.
Luego de evaluar los méritos del recurso, considerar los fundamentos del DACO y los argumentos de la parte recurrida, resolvemos confirmar la resolución recurrida.
Examinemos los antecedentes fácticos y procesales del recurso para luego analizar las cuestiones jurídicas que presenta.
El 20 de octubre de 2004 la señora María Vagnetti Pérez y su esposo Roberto Oquendo adquirieron, mediante compraventa, un apartamento de vivienda en el Condominio Vistas del Valle. Ese condominio se encuentra sometido al régimen de propiedad horizontal y consta de 80 unidades de vivienda.
La señora Vagnetti se divorció del señor Oquendo y recibió la titularidad del apartamento al liquidarse su régimen matrimonial, por lo que ahora es su única titular. Ella no reside en el apartamento, pues lo tiene alquilado. La correspondencia referente al condominio siempre se ha enviado a nombre de su ex esposo, a la dirección en la que la señora Vagnetti reside actualmente. Ella nunca solicitó el cambio de titular ni de dirección.
Mediante una convocatoria de 15 de octubre de 2013, el presidente de la Junta de Directores del Condominio citó al Consejo de Titulares a una asamblea ordinaria, que se celebró, en la segunda convocatoria, el 6 de noviembre de 2013 a las 7:30 p.m. La notificación de esa convocatoria fue enviada a la señora Vagnetti, por correo certificado, en un sobre dirigido a su ex esposo Roberto Oquendo, como siempre, a la única dirección que aparecía en el registro del Condominio, que es la dirección física en la que ella reside. El remitente que aparecía en el sobre era Prestige Property Group, grupo administrador del edificio. La señora Vagnetti no reclamó esa carta certificada en el correo. Adujo que no lo hizo porque iba dirigida a su ex esposo.
En la asamblea celebrada el día indicado, durante el turno del Informe del Presidente, se presentó como asunto pendiente la creación de un huerto casero a ubicarse en una de las áreas verdes del condominio. Los presentes aprobaron mayoritariamente el proyecto. La señora Vagnetti no asistió ni votó por medio de proxy en esa asamblea. Advino en conocimiento de la construcción del huerto casero por conducto de su inquilino, quien le avisó de la obra cuando se percató de la instalación de la pérgola y de la colocación de mesas para la siembra a través de su ventana.
El 31 de julio de 2014 la señora Vagnetti le escribió una carta al Presidente de la Junta de Directores, señor José L. Vázquez, en la que se quejó de la construcción de la pérgola (deck) y el huerto casero en un espacio verde pegado a su propiedad. En su carta, le indicó que no se le notificó ni consultó sobre ese proyecto, por lo que estuvo imposibilitada de oponerse a él; que el proyecto no era un “landscaping” y atentaba contra el uso y disfrute de su apartamento y su derecho a tener paz y tranquilidad en su propiedad; que esa área verde no estaba destinada a usos de áreas comunes recreativas ni de agricultura, lo que violaba el Reglamento del Condominio; que su inquilino se le había quejado y uno de los daños que podía sufrir era que el inquilino resolviera el contrato de arrendamiento, porque no deseaba permanecer en la propiedad por razón de la construcción. Reclamo que esa situación le causaba daños económicos y emocionales. La Junta alegó, sin embargo, que nunca recibió esa carta, así como tampoco la recibieron los administradores.
En octubre de 2014 se inauguró el huerto casero, denominado como área recreativa pasiva para uso de los titulares, cuyo horario es de ocho de la mañana a ocho de la noche. No todos los titulares del Condominio Vistas del Valle puedan hacer uso del huerto casero al mismo tiempo, por limitaciones del área. Como los espacios eran limitados, la Junta creó una lista para que los titulares interesados se apuntaran, ya que había únicamente entre 22 a 24 espacios para sembrar. Se construyó una pérgola en el lugar, para el uso de los residentes que deseen reunirse allí, al tener otra área de esparcimiento, además del gazebo y de las áreas de juego. En el área abierta, se permitiría la siembra de árboles frutales.
El 9 de octubre de 2014 la señora Vagnetti presentó una querella en el DACO y acompañó copia de la carta de 31 de julio de 2014, dirigida a la Junta. La Junta contestó la querella y negó que el huerto estuviese pegado al apartamento de la señora Vagnetti. Alegó, por el contrario, que el huerto estaba a una distancia prudente de la pared del condominio. La Junta también negó que no se hubiese notificado a la señora Vagnetti la construcción del huerto, ya que la construcción le fue notificada a todos los condóminos por correo certificado, a la dirección que aparece en los récord y, además, se les notificó mediante la entrega de una hoja dejada por debajo de la puerta de cada apartamento.
La Junta señaló que la construcción del huerto fue parte de la discusión de asuntos pendientes en la asamblea ordinaria celebrada el 6 de noviembre de 2013 y que fue objeto de discusión en varias de las reuniones previas celebradas en el condominio. El proyecto fue aprobado por los asistentes a la asamblea, por lo que en la construcción y ubicación del huerto se cumplió con el debido proceso administrativo, el Reglamento del Condominio y las leyes aplicables. La Junta negó, además, que la ubicación y construcción del huerto cause daño alguno a la señora Vagnetti y, mucho menos, que la prive de derecho alguno.
El DACO celebró la vista administrativa el 15 de mayo de 2015, a la que comparecieron las partes.1
Luego de examinar la prueba que tuvo ante sí, el DACO emitió una resolución el 30 de julio de 2015 en la que declaró nulo el acuerdo logrado en la asamblea de 6 de noviembre de 2013 por el Consejo de Titulares del Condominio Vistas del Valle, para la construcción de un huerto casero en un área verde ubicada detrás del apartamento de la señora Vagnetti. En consecuencia, ordenó a la Junta de Directores del Condominio a que inmediatamente retire la pérgola construida y el huerto casero y restituya el área verde a su estado original.
Inconforme con esa resolución, la Junta de Directores presentó antes nos este recurso de revisión judicial en el que plantea que el DACO cometió seis errores: (1) al acoger la querella presentada por la señora Vagnetti, a pesar de que ese foro administrativo carecía de jurisdicción, conforme a lo dispuesto en la Ley de Condominios, infra, y el Reglamento de Condominios del DACO, Reglamento 6728 de 26 de noviembre de 2003, que establece los requisitos que debe cumplir un condómino al interponer una querella para impugnar las determinaciones del Consejo de Titulares, requisitos que la recurrida incumplió; (2) al no atender a tiempo el planteamiento de falta de jurisdicción para atender la querella y despacharlo con que se atendería posteriormente; (3) al apreciar la prueba desfilada luego de obviar los planteamientos de derecho levantados por la Junta y atender una querella de una querellante que no cumplió con los requisitos establecidos por la Ley de Condominios y el Reglamento 6728; (4) al determinar que a la señora Vagnetti no se le notificó la convocatoria de la asamblea en la que se aprobó la creación del huerto casero; (5) al emitir una resolución insuficiente que carece de determinaciones de hecho y de derecho suficientes, ya que no atendió los planteamientos de derecho presentados por la recurrente; y (6) al ordenar la eliminación de la pérgola y el huerto casero y restituir el área verde a su estado original, cuando esas facilidades fueron aprobadas válidamente por los condóminos asistentes a la asamblea celebrada el 6 de noviembre de 2013 y la señora Vagnetti carece de capacidad para impugnar un acuerdo válidamente tomado por los residentes.
Tanto la señora Vagnetti como el DACO presentaron sus alegatos en oposición al recurso de revisión, en el que sostienen que debemos confirmar el dictamen de la agencia administrativa.
La señora Vagnetti argumenta que no fue debidamente notificada de la asamblea ordinaria; que en la agenda no se incluyó ninguno de los proyectos aprobados; que los acuerdos no se notificaron de forma fehaciente, es decir, del mismo modo en que se envió la convocatoria a quienes no viven en el Condominio; que se trata de un cambio al uso de un elemento común que requiere la unanimidad de todos los titulares dentro de los treinta días siguientes a la asamblea; y que la escritura matriz del Condominio establece que las áreas verdes son comunes y no se establece que podrán usarse como huerto casero ni área de recreación pasiva.
Para el DACO, la autoridad suprema reside en el Consejo de Titulares y sus decisiones son soberanas, siempre y cuando no violen la Ley de Condominios de Puerto Rico, la escritura matriz o el Reglamento de Administración y Co.-Propiedad [del] Condominio Vistas del Valle. En su alegato señala que el...
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