Sentencia de Tribunal Apelativo de 30 de Junio de 2016, número de resolución KLRA201600179
| Emisor | Tribunal Apelativo |
| Número de resolución | KLRA201600179 |
| Tipo de recurso | Recursos de revisión administrativa |
| Fecha de Resolución | 30 de Junio de 2016 |
| | | Revisión Administrativa procedente del Departamento de Asuntos del Consumidor Caso Núm.: CA0005579 Sobre: Condominios |
Panel integrado por su presidente, el Juez Figueroa Cabán, el Juez Rivera Colón y la Juez Nieves Figueroa
Figueroa Cabán, Juez Ponente
En San Juan, Puerto Rico, a 30 de junio de 2016.
Comparece la parte recurrente Sr. Juan F. Bravo Najul, la Sra. E. Viviana Ortiz Baxley y la Sociedad de Bienes Gananciales compuesta por ambos; Carlos A. Rodríguez Navelo, Yaneza A. Bravo Najul y la Sociedad Legal de Gananciales compuesta por ambos, en adelante y en conjunto los recurrentes, y solicitan que modifiquemos una Resolución emitida por el Departamento de Asuntos del Consumidor, en adelante DACO, mediante la cual se concede indemnización por daños a la propiedad inmueble, pero no por concepto de daños morales y/o temeridad.
Conforme a la Regla 7 (B) (5) del Reglamento del Tribunal de Apelaciones, este Tribunal tiene la facultad de prescindir de escritos, en cualquier caso ante su consideración, con el propósito de lograr su más justo y eficiente despacho.1
En consideración a lo anterior, eximimos a la parte recurrida de la presentación de su alegato en oposición.
Por los fundamentos que expondremos a continuación, se confirma la resolución recurrida.
Según surge del expediente, el 1 de octubre de 2013, los recurrentes presentaron una Querella contra la Junta de Directores Costa Bonita Beach Resort, en adelante Junta o recurrida. Alegaron en síntesis, que son dueños de dos apartamentos en el condominio Costa Bonita Beach Resort en Culebra y que a partir del 25 de noviembre de 2012, dichos apartamentos se inundaban de aguas negras que salían por la bañera, el inodoro y el bidet. Además, arguyeron que unos plomeros contratados por la Junta revisaron la tubería y removieron una raíz de 20 a 25 pies de largo. Así también, los mencionados plomeros informaron que, como consecuencia de la extracción, no debía continuar el problema de las inundaciones, pero recomendaron remover tres árboles que estaban frente al edificio. Posteriormente, los plomeros acudieron al condominio y tras revisar la tubería determinaron que el problema estaba en el tanque séptico que cuando se llenaba, el agua sucia regresaba al apartamento.2
Como consecuencia de lo anterior, los recurrentes responsabilizaron a la Junta por su falta de mantenimiento, mala administración y/o incumplimiento con sus deberes. Por tal razón reclamaron una indemnización por daños y perjuicios ascendente a $25,000.00. También, solicitaron indemnización por concepto de sufrimientos emocionales y pérdida de ingresos.3
Así las cosas, la Junta presentó una Contestación a la querella en la que en síntesis negaron las alegaciones y como defensas afirmativas invocaron prescripción, falta de mitigación de daños y que los sucesos alegados se debieron a la culpa y/o negligencia de un tercero.4
Celebrada la vista administrativa y luego de revisar la prueba testifical y documental, DACO consideró probados los siguientes hechos:
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Los querellantes Juan Bravo Najul y Viviana Ortiz Baxley, son titulares del apartamento 3501 del Condominio Costa Bonita Beach Resort ubicado en Culebra mediante escritura de Individualización, Liberación de Hipoteca y Compraventa, otorgada ante el notario Francisco García García el 21 de noviembre de 2003. De ahora en adelante, querellante Juan Bravo.
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Los querellantes Carlos Rodríguez Navelo y Yaneza Bravo Najul, son titulares del apartamento 3502 del Condominio Costa Bonita Beach Resort ubicado el [sic] Culebra, mediante escritura de Individualización, Liberación de Hipoteca y Compraventa otorgada el 21 de noviembre de 2003 ante el notario Francisco García García. De ahora en adelante querellante Yaneza Bravo.
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Los co-querellantes Juan Bravo y Yaneza Bravo son hermanos quienes adquirieron los dos apartamentos del primer piso y sus padres adquirieron los dos apartamentos del segundo piso.
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Los querellantes habían adquirido los referidos apartamentos para ser utilizados con el propósito de vacacionar y, en los periodos que no fuesen a ser utilizados por los titulares, para ser alquilados.
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Para administrar los apartamentos en los periodos que éstos no eran utilizados por los titulares, contrataron los servicios de la Sra. María Barco.
La Sra. Barco es corredora e [sic] bienes raíces y la persona encargada de alquilar la propiedad de los querellantes mientras estos no la utilizaban.
Además, contrataba personas para darle la limpieza y mantenimiento necesario.
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En la vista administrativa la parte querellada estipuló que las inundaciones de los apartamentos fueron responsabilidad de la Junta de Directores por lo que la parte querellante quedó relevada de desfilar prueba sobre la responsabilidad de la Junta, quedando únicamente la prueba de los alegados daños sufridos por cada uno de los querellantes.
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El 25 de noviembre de 2012 la Sra. Barco se comunicó vía correo electrónico con los querellantes para notificarles que sus apartamentos se habían inundado por el desbordamiento de aguas usadas en la bañera, inodoro y bidet.
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Ese día el apartamento estaba siendo rentado a terceras personas quienes tuvieron que ser reubicadas en otro apartamento.
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La persona encargada de administrar las propiedades de los querellantes realizó una labor en el baño del apartamento 3501, propiedad del co-querellante Juan Bravo. El trabajo consistió en levantar el inodoro y el bidet y pasar una cinta de destape. En la bañera se echó líquido de destape. En el inodoro se cambiaron la junta, los tornillos y la válvula. Al bidet se le cambió la junta.
Estas labores se realizaron para asegurarse que la inundación no se debiese a elementos privativos del apartamento. Por lo anterior, la Sra. Barco facturó al querellante la cantidad de $280.00.
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El 31 de marzo de 2013 la Sra. María Barco escribió un correo electrónico al querellante recordándole que la Junta de Directores enviaría un plomero para pasar una cámara por la tubería. También le indica que cuando se resuelva el asunto de las inundaciones, la villa debe ser reparada en las paredes porque la humedad ha afectado la pintura.
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El 9 de abril de 2013 la Sra. Barco nuevamente envió un correo electrónico al querellante Juan Bravo informándole que había ido un plomero a verificar los registros y sacaron raíces de unos árboles que se [sic] estaban frente al edificio. El plomero recomendó eliminar los árboles por lo que la administradora del condominio contactó a recursos naturales para realizar el corte de los árboles.
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El 16 de abril de 2013 la encargada de los apartamentos nuevamente se comunicó con la administradora solicitándole información sobre el problema del tanque séptico del edificio donde se ubican los apartamentos de los querellantes.
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El 20 de junio de 2013 la Junta de Directores envió un correo electrónico a los titulares informándoles que estaban conscientes de los problemas que estaban presentando los pozos sépticos y que para solucionarlos habían contratado una compañía que estaría realizando labores de mantenimiento y reparación. Además, exhortaban a los titulares a comunicarse con la administradora para notificarle de cualquier situación que tuviesen con el sistema séptico.
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El 1 de julio de 2013 la encargada [sic] los apartamentos se comunicó con los querellantes vía correo electrónico para informarles que el 7 de julio de 2013 fue un plomero contratado por la parte querellada para realizar unas pruebas en los inodoros de ambos apartamentos y en los registros de los apartamentos. Las pruebas no detectaron que los problemas fuesen privativos.
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El 1 de enero de 2014 la Sra. Barco nuevamente se comunicó con los querellantes para enviarles fotos de la villa 3502. Les informa además que, debido a que tenían familiares utilizando los apartamentos, el pozo séptico se llenó y que no era un problema de los apartamentos si no [sic] del pozo que era necesario sacarlo.
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Finalmente, el problema de las inundaciones en los apartamentos de los querellantes fue resuelto por la Junta de Directores para el mes de agosto de 2014. Desde que se reportaron por primera vez las inundaciones hasta que se reparó el pozo comunal, transcurrieron aproximadamente veinte (20) meses.
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Durante ese periodo cada vez que los querellantes alquilaban sus apartamentos era necesario remover a los inquilinos porque el apartamento se inundaba.
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No hay evidencia alguna que establezca el canon de arrendamiento de los apartamentos y las ocasiones en que fue necesario cancelar el alquiler o devolver lo pagado a quienes los arrendaban.
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En ninguna de las inundaciones estuvieron presentes los titulares, por lo que no tuvieron que limpiar ellos los desechos que salían de las bañeras, inodoros y bidets.
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El 24 de marzo de 2015 la Sra. Barco emitió una factura a la querellante Yaneza Bravo por la cantidad de $975.00, de los cuales esta pagó al momento $425.00. La factura era para reparaciones y pintura de la villa, empañetado de techo en el área de la sala y limpieza a muebles y gabinetes de cocina.
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El 4 de octubre de 2015 se preparó un estimado para el apartamento del querellante Juan Bravo para la instalación de lozas, demolición de lozas, zócalos y recogido de escombros, lozas y pega, puerta de entrada sólida, tratamiento de pintura y tratamiento anti hongos y transportación de materiales y gastos operacionales. El total del estimado asciende a $7,820.00.
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Para el apartamento de la querellante Yaneza Bravo se preparó también un estimado de reparación para su apartamento que incluía la instalación de losas, demolición de 716 pies...
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