Sentencia de Tribunal Apelativo de 2 de Agosto de 2016, número de resolución KLAN201600353
| Emisor | Tribunal Apelativo |
| Número de resolución | KLAN201600353 |
| Tipo de recurso | Apelación |
| Fecha de Resolución | 2 de Agosto de 2016 |
| | | Apelación Procedente del Tribunal de Primera Instancia, Sala Superior de Humacao Caso. Núm.: HSCI201400500 Sobre: EJECUCIÓN DE HIPOTECA POR LA VÍA ORDINARIA |
Panel integrado por su presidenta, la Juez Gómez Córdova, la Jueza Grana Martínez y el Juez Bonilla Ortiz.
Gómez Córdova, Juez Ponente
SENTENCIA
En San Juan, Puerto Rico, a 2 de agosto de 2016.
Compareció ante nosotros el demandado en el caso del epígrafe, Sr. Anthony Arrieta Santa (apelante o señor Arrieta), mediante recurso de apelación para cuestionar una sentencia sumaria emitida por el Tribunal de Primera Instancia, Sala Superior de Humacao (Instancia, foro primario o foro apelado), el 19 de enero de 2016 y notificada el día 21 del mismo mes y año. El foro primario se negó a reconsiderar la sentencia dictada. Por los fundamentos que expondremos a continuación, revocamos la sentencia sumaria parcial apelada.
Poseemos autoridad para entender en los méritos de las controversias planteadas a base de los postulados normativos dispuestos en el Art. 4.006 (a) de la Ley Núm. 201-2003, mejor conocida como la “Ley de la Judicatura del Estado Libre Asociado de Puerto Rico”, en las Reglas 13-22 de nuestro Reglamento (4 LPRA Ap. XXII-B) y en la Regla 52.2 (a) de Procedimiento Civil (32 LPRA Ap. V).
Este caso tiene su origen en una demanda presentada por Firstbank Puerto Rico (Firstbank) contra el señor Arrieta en cobro de dinero y ejecución de hipoteca por la vía ordinaria. En su reclamación indicó que el señor Arrieta es dueño de una parcela, marcada como la número 383 en el Plano de Parcelación Rural de Punta Santiago del Municipio de Humacao. Se alegó que el apelante constituyó un pagaré hipotecario sobre dicha propiedad por la suma principal de $56,535.00, a un interés anual de 7%, con Preferred Mortgage el 17 de enero de 2007. Adujo Firstbank que al mes de abril de 2014 el señor Arrieta adeuda la suma de $54,853.98. Con la referida demanda se acompañó copia de un estudio de título realizado el 22 de mayo de 2014 y juramentado el 18 de junio del mismo año, copia del pagaré hipotecario y copia de la escritura de hipoteca. Según consta dicho estudio de título, la parcela en controversia, identificada en el Registro de la Propiedad de Humacao como la finca número 15,713, aparece descrita de la siguiente manera:
RÚSTICA: Parcela marcada con el #383 en e[l] plano de parcelación de la Comunidad Rural Punta Santiago, del Término Municipal de Humacao, Puerto Rico, con una cabida superficial de 0.1447 cuerdas, equivalentes a 568.81 metros cuadrados. En lindes por el NORTE con la Calle 23; por el SUR con la parcela 389; por el ESTE con la parcela #383; y por el OESTE con la parcela 382. Enclava en casa de concreto.
Se observa que en índice de finca y notas de segregación se identifica esta parcela con la #383-A.1
De la anotación anterior se desprende que la parcela número 383 en realidad es la parcela número 383-A, que colinda por el este con la finca número 383. Según el estudio de título, la parcela número 383-A fue adquirida por el Secretary of Housing & Urban Development of Washington, D.C., quien la vendió al señor Arrieta el 17 de enero de 2007. No se expuso en la demanda alguna aclaración con respecto a esta disparidad en el número de la finca.
Tras varios trámites, el señor Arrieta presentó una breve contestación a la demanda, luego de lo cual Firstbank presentó una Moción de Sentencia Sumaria en solicitud de que se dictara sentencia sumaria a su favor. Acompañó su moción con copia del pagaré hipotecario, copia de la escritura de hipoteca y otros documentos. En una réplica a la Moción de Sentencia Sumaria, el apelante expuso que “la propiedad objeto de la hipoteca no es la que intentó comprar y por dichas razones no pudo habitarla como residencia principal, propósito por el cual se efectuó la compraventa”.2
Manifestó que debía permitírsele enmendar su contestación a la demanda, toda vez que la residencia que compró e hipotecó no corresponde a la que se le enseñó y se le entregó. A consecuencia de ello, éste nunca pudo realizar las gestiones de conectar los servicios de agua y luz, pues la Oficina de Permisos de Humacao no expidió los permisos debido a que la propiedad que había comprado era otra, conforme a la escritura. Por ello solicitó que se dejara en suspenso la adjudicación de la Moción de Sentencia Sumaria hasta tanto se presentara una contestación enmendada a la demanda.
Así las cosas, el señor Arrieta presentó su contestación enmendada y alegó, en síntesis, que no adeuda las sumas reclamadas debido a la nulidad de la hipoteca. Ello respondía, a su vez, a que la propiedad que quiso adquirir e hipotecar es distinta a la descrita en la escritura. En dicha comparecencia incluyó además una reconvención en la que sostuvo lo siguiente:
[T]anto HUD [Housing & Urban Development] como el acreedor Hipotecario original, mediante conversaciones transaccionales, inspecciones oculares a una propiedad, tasaciones, estudios de título, mensura de la propiedad, etc., indujeron al demandado a creer que estaba comprando e hipotecando la siguiente propiedad:
Rústica: Parcela marcada con el número Trescientos Ochenta y Tres en el plano de parcelación de la Comunidad rural Punta Santiago del Barrio Punta Santiago del Término Municipal de Humacao, con una cabida superficial de 0.982 diez milésimas de cuerdas, equivalente a 386.14 metros cuadrados. En lindes por el Norte con la calle 23 de la comunidad, por el Sur con parcela 389, por el Este con parcela 384 y por el Oeste con parcela 383(A) de la comunidad.3
Debido a lo anterior, alegó que el HUD y el acreedor hipotecario original (Preferred Mortgage) le indujeron a creer que había adquirido e hipotecado la parcela número 383, cuando en realidad adquirió la parcela número 383-A, que tiene una cabida mayor. Alegó que no supo de dicho error hasta que intentó conectar a la propiedad los servicios de agua y luz, además de haber acudido al Centro de Recaudación de Impuestos Municipales, donde le confirmaron que la propiedad adquirida era distinta a la que se le había ofrecido. Por ello, impugnó tanto el contrato de hipoteca al faltar el elemento del objeto cierto. No empece esto y luego de varias incidencias procesales, Instancia dictó sentencia sumaria a favor de Firstbank el 16 de junio de 2015 declarando ha lugar la demanda de cobro de dinero y ejecución de hipoteca.
Inconforme, el señor Arrieta solicitó la reconsideración de la sentencia sumaria. Acompañó a solicitud varios documentos; entre ellos, copia del asiento del Registro de Propiedad de Humacao que describe la parcela número 383 ––cuya cabida es de 386.14 metros cuadrados–– la cual colinda por el Oeste con la parcela número 383-A.4 No surge del asiento que el HUD sea titular de la parcela 383, cuyo número de finca en el Registro de la Propiedad es 14,947. El señor Arrieta incluyó además copia de la tasación realizada por Preferred Mortgage el 28 de diciembre de 2006 a través de un ingeniero que se hizo sobre la parcela número 383, según se indicó en la propia tasación. Surge, no obstante, que la cabida del inmueble era de 568.81 metros cuadrados.5
Presentó también una Hoja de Evaluación Técnica emitida el 17 de agosto de 2007 por la Oficina de Permisos del Municipio de Humacao en la que se concluyó que el área de la propiedad que surge de las escrituras no concuerda con la presentada por el inspector. Se indicó además “que al [señor Arrieta] ir a la Oficina del CRIM se dio cuenta que le vendieron el solar del lado, [o sea] que están invertidas las escrituras”.6
El 25 de agosto de 2015 se celebró una vista argumentativa en torno a la sentencia sumaria dictada. Tras escuchar los argumentos de las partes, Instancia dejó sin efecto su dictamen y concedió plazo al Firstbank para presentar su contestación a la reconvención incoada por el señor Arrieta. Así, Firstbank manifestó al presentar su Contestación a la Reconvención que la alegación en torno al error en la venta de la propiedad iba dirigida a un tercero ajeno, pues Firstbank no participó en las transacciones, sino que adquirió la deuda. Como defensa afirmativa, alegó que el HUD ––la parte vendedora–– era parte indispensable y que era necesario que ésta se uniera al pleito para dilucidar la alegada venta de la propiedad equivocada.
El señor Arrieta replicó a la Contestación de la Reconvención y enfatizó que la reconvención instada iba dirigida a que se declarara la nulidad de la hipoteca otorgada entre las partes, tomando en consideración las actuaciones del acreedor hipotecario que lo llevaron a hipotecar una propiedad distinta a la que él interesaba adquirir. Señaló que para sostener la validez de una hipoteca se requerían los elementos esenciales de consentimiento, objeto y causa, que en este caso no estaban presentes.
Destacó además que, aunque el acreedor hipotecario original era Preferred Mortgage, él podía oponer contra Firstbank todas las defensas que tendría contra Preferred Mortgage porque Firstbank se había subrogado como acreedor hipotecario. De otro lado, reconoció que había dejado de realizar pagos del préstamo suscrito en atención al imputado engaño en la adquisición de una finca distinta a la ofrecida.
Posteriormente, Firstbank presentó por segunda vez una Solicitud de Sentencia Sumaria. Reiteró que el apelante se obligó al pago de una suma de dinero y que, al incumplir con los pagos pactados, procedía el cobro total del principal adeudado. Con la Solicitud de Sentencia Sumaria se acompañaron los siguientes exhíbits: contestación a la demanda; el pagaré hipotecario; y una declaración jurada de un oficial bancario de Firstbank; escritura...
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