Sentencia de Tribunal Apelativo de 28 de Septiembre de 2016, número de resolución KLAN201600308
| Emisor | Tribunal Apelativo |
| Número de resolución | KLAN201600308 |
| Tipo de recurso | Apelación |
| Fecha de Resolución | 28 de Septiembre de 2016 |
| | | Apelación Procedente del Tribunal de Primera Instancia, Sala Superior de Carolina Caso. Núm.: F AC2013-6387 Sobre : COBRO DE DINERO, DAÑOS Y PERJUICIOS, SOLICITUD DE DESAHUCIO |
Panel integrado por su presidenta, la Juez Gómez Córdova, la Jueza Grana Martínez y el Juez Bonilla Ortiz.
Gómez Córdova, Juez Ponente
SENTENCIA
En San Juan, Puerto Rico, a 28 de septiembre de 2016.
I. Dictamen del que se recurre
Compareció ante nosotros José Miguel Serrano Bonano para pedirnos revocar una Sentencia dictada por el Tribunal de Primera Instancia, Sala Superior de Carolina (foro primario, o foro apelado), mediante la cual se desestimó su Demanda en cobro de dinero y daños y perjuicios por alegado incumplimiento contractual, y se acogió la Reconvención.
II. Base jurisdiccional
Poseemos autoridad para entender en los méritos de las controversias planteadas a base de los postulados normativos dispuestos en el Art. 4.006 (a) de la Ley Núm.
201-2003, mejor conocida como la “Ley de la Judicatura del Estado Libre Asociado de Puerto Rico”, en las Reglas 13-22 de nuestro Reglamento (4 LPRA Ap.
XXII-B) y en la Regla 52.2 (a) de Procedimiento Civil (32 LPRA Ap. V).
III. Trasfondo procesal y fáctico
El 27 de diciembre de 2013, José Miguel Serrano Bonano (Serrano), Cástula M. Casanova, y la Sociedad Legal de Gananciales compuesta por ambos (en conjunto, los demandantes, o los apelantes), presentaron una Demanda en cobro de dinero, y daños y perjuicios en contra de Samuel Canales Correa y Sandra Sotomayor, h/n/c San Sam Panadería y Repostería (en conjunto, los demandados, o los apelados)1.
Alegaron ser dueños de un terreno en el que enclavan dos locales comerciales, uno de éstos, un negocio en marcha establecido por los demandantes dedicado a panadería, repostería y pizzería, en torno al cual presuntamente establecieron dos acuerdos con los demandados. El primer acuerdo fue sobre la compraventa del negocio en marcha, para lo cual presuntamente las partes pactaron $120,000 como precio de venta de la llave y del equipo operacional, pagaderos en cuotas de $2,000 mensuales durante un año, contados a partir del 17 de julio de 2011, y luego la diferencia mediante un único pago2.
El segundo acuerdo alegado fue el arrendamiento del local donde se ubicaba el negocio, a un costo de $1,000 mensuales.
Según expuesto en la Demanda, los demandados incumplieron los términos y condiciones de lo acordado; pagaron $46,695.00 por la compra del negocio en marcha, e injustificadamente descontinuaron con las gestiones de compraventa.
En virtud de ello, los demandantes reclamaron el pago de la diferencia adeudada, incluidos los intereses legales. También pidieron el desahucio de los demandados de la propiedad arrendada y solicitaron que se les ordenase pagar el deterioro del equipo por manejo negligente. Además, reclamaron indemnización por daños y perjuicios.
En su contestación a la Demanda, los demandados reconocieron la existencia de dos contratos, uno verbal relativo a la compraventa de la llave del negocio, y uno de arrendamiento que se plasmó por escrito. Respecto al verbal, alegaron que los términos expuestos en la Demanda no fueron los acordados, pues presuntamente las partes no determinaron un término específico para efectuar todos los pagos. Además, dijeron haber abonado $55,834.98 para la compra del negocio en marcha3, dinero que consideraban se les debía devolver. De otro lado, alegaron estar al día con los pagos de los $1,000 mensuales por concepto de arrendamiento, y aseguraron no haber sido nunca negligentes en la operación del negocio, por lo que entendían no ser responsables por el deterioro del equipo.
Apoyándose en las antedichas alegaciones, los demandados reconvinieron.
Sostuvieron que el local arrendado no contaba con los permisos requeridos para funcionar, por lo que tuvieron que invertir $3,309.09 en obtener permisos y pagar deudas de patentes de los demandantes para poder comenzar a operar. Además, acotaron que parte del acuerdo de arrendamiento era dejar en el negocio el equipo necesario para su operación, lo cual presuntamente se incumplió al remover del local un generador de energía eléctrica que era parte del inventario. También aseguraron que el señor Serrano fue quien incumplió con los términos de los acuerdos, negándose a hacer efectiva la venta según acordado, y pretendiendo retener para sí el dinero pagado. En torno a lo anterior, alegaron que las actuaciones de Serrano les habían causado daños, tanto por haberse visto afectada la operación del negocio, como por los sufrimientos y angustias mentales presumiblemente padecidas.
Al contestar la reconvención, los demandantes alegaron, entre otros, que los permisos operacionales estaban al día, pero que según estipulado en el contrato, los demandados tenían que sacar sus propios permisos, y eso fue lo que pagaron. Negaron que el equipo fuese parte del contrato de arrendamiento, y aseguraron que éste correspondía al contrato de compra-venta de la llave del negocio. Además, sostuvieron que la planta eléctrica había sido removida por el estado de deterioro en que se encontraba, y para prevenir que se la robaran, pues los demandados presuntamente tenían los portones posteriores del local inservibles.
Luego, los demandantes enmendaron su Demanda4.
Alegaron, en esencia, que los demandados tenían un año para pagar el balance del dinero acordado para la compra-venta de la llave del negocio. Al no consignar ese dinero dentro del término del acuerdo, pero a la vez no desocupar la propiedad arrendada, presuntamente tuvo lugar una novación del acuerdo entre las partes. Es decir, que el contrato de opción de compra verbal se extinguió al incumplirse los términos acordados, por lo que los $2,000 mensuales consignados pasada esa fecha constituyeron el pago por la administración y explotación del negocio. En virtud de lo antes indicado, los demandantes sostuvieron que los demandados les debían los pagos de $2,000 mensuales desde la fecha en que los dejaron de consignar. También reclamaron daños y perjuicios por el alegado incumplimiento.
En su contestación a la Demanda Enmendada, los demandados alegaron que para que exista una novación tiene que haber un acuerdo de voluntades que no se dio en este caso. Según sostuvieron, aquí lo que estaba de por medio era una transacción que no pudo efectuarse ante el incumplimiento reiterado de los demandantes, quienes bajo este escenario no podían retener el dinero pagado como adelanto5.
Tras varios trámites procesales, en la Conferencia con Antelación al Juicio se recogieron las estipulaciones hechas por las partes en su Informe6.
Dichas estipulaciones incluyeron las siguientes7:
1. Las partes firmaron un contrato de arrendamiento el 17 de junio de 2011, mediante el cual, los demandados arrendaban el local de Nanos Panadería y Repostería8 por el término de un (1) año, empezando el 17 de junio de 2011. El canon mensual de arrendamiento era de $1,000.
2. A tenor con el contrato de arrendamiento:
a. Los demandados comprometieron a pagar el consumo de todos los servicios públicos, incluida la luz.
b. Los demandados aceptaron que a la fecha de otorgar el contrato, la propiedad se encontraba en buenas condiciones.
c. Los demandados acordaron permitir a los demandantes colocar letreros anunciando la venta y/o alquiler de la propiedad si el contrato de arrendamiento se daba por vencido, y permitir la entrada a posibles compradores o arrendatarios.
d. Los demandados se obligaron a efectuar en la propiedad todas las reparaciones y mantenimiento necesarios, a fin de conservar el equipo y la propiedad en estado de servir para el uso destinado, así como en condiciones estéticas satisfactorias.
e. Los demandados se obligaron a obtener todas las autorizaciones y permisos necesarios para operar el negocio.
f. Las partes acordaron que el contrato quedaría disuelto si se incumplía con el pago de un mes de arrendamiento.
Además de las estipulaciones reseñadas, el foro primario puntualizó la prueba documental sobre la que no existía controversia. Dichos documentos incluyeron, entre otros, el contrato de arrendamiento firmado por las partes9, las planillas contributivas de Samuel Correa y Sandra Sotomayor Sánchez a partir del 201110, y el listado del equipo del negocio11.
Posteriormente, las partes estipularon los pagos realizados por concepto de cánones mensuales de arrendamiento, y abonos para la compra de la llave del negocio12.
Respecto a esto último, surge del listado de los pagos, que el único mes en que los demandados no consignaron el canon de arrendamiento fue en septiembre de 2011, aunque posteriormente se pusieron al día con ese atraso13.
En cuanto a los pagos por concepto de compra de la llave del negocio los demandados incurrieron en varios atrasos, los cuales nunca cubrieron en su totalidad14.
Aunque varias de las disposiciones del contrato de arrendamiento pertinentes a las controversias de este caso fueron incluidas por el foro primario en las estipulaciones reseñadas, compete hacer referencia a algunas cláusulas en particular. Así, en el inciso B de la cláusula segunda, se dispone que “[e]l presente contrato de arrendamiento tendrá un término de UN AŇO, empezando a contarse desde el día 17 de junio de 2011”, mientras que la cláusula novena dispone que “[e]l arrendatario acepta que no hay derecho a llave, plusvalía o concepto alguno por el cual haya que abonarle nada al final del contrato”. (Énfasis suplido).15
El juicio en su fondo se celebró los días 23 y 24 de septiembre de 201516.
A continuación, un resumen de lo más pertinente de la prueba testifical desfilada.
Prueba de la parte demandante:
La codemandada...
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