Sentencia de Tribunal Apelativo de 31 de Octubre de 2016, número de resolución KLRA201600009
| Emisor | Tribunal Apelativo |
| Número de resolución | KLRA201600009 |
| Tipo de recurso | Recursos de revisión administrativa |
| Fecha de Resolución | 31 de Octubre de 2016 |
| JUAN R. CANCIO ORTIZ Recurrente v. OFICINA DE GERENCIA DE PERMISOS Recurrido | | REVISIÓN procedente de la Oficina de Gerencia de Permisos Caso Núm.: 2014-CUB-00011 |
Panel integrado por su presidenta, la Jueza Cintrón Cintrón, la Juez Rivera Marchand y la Jueza Jiménez Velázquez.1
Cintrón Cintrón, Jueza Ponente
En San Juan, Puerto Rico, a 31 de octubre de 2016.
El recurrente, Lcdo. Juan Ramón Cancio Ortiz, nos solicita la revisión judicial de la resolución emitida el 4 de diciembre de 2015 por la División de Reconsideración de la Oficina de Gerencia de Permisos (OGPe). Mediante la referida determinación, dicho organismo confirmó la determinación de la OGPe de autorizar, vía variación en uso, la consulta de construcción de un proyecto turístico, que contempla el desarrollo de un hotel de veinticinco (25) habitaciones, con restaurante y áreas de apoyo y servicio.
Park Boulevard compareció y solicita la desestimación del recurso por falta de notificación a todas las personas identificadas como parte en el proceso administrativo. Sin embargo, evaluado los autos del caso, resolvemos que el recurrente notificó a todas las partes del proceso administrativo dentro del término jurisdiccional aplicable.2
De igual modo, luego de considerar las posturas de las partes, la de agencia administrativa y la transcripción de la prueba oral, a la luz del derecho aplicable, resolvemos confirmar la determinación recurrida.
El 7 de octubre de 2013, Park Boulevard Inn, Corp. (Park Boulevard), por conducto del Arq. George S. Stewart Díaz, presentó ante la Oficina de Permisos del Municipio Autónomo de San Juan una solicitud de anteproyecto de construcción (consulta de construcción), vía variación en uso, para el desarrollo de un hotel de veinticinco (25) habitaciones, con restaurante, áreas de apoyo y servicio y un centro de alquiler de equipos acuáticos, denominado “Las Olas Hotel & Vela Center”.
De conformidad con la petición, el hotel sería ubicado en dos solares colindantes entre sí, números 2150 y 2152, de la Calle Park Boulevard, Esq. Calle América de la Urbanización Park Boulevard en Santurce, Puerto Rico. Los referidos terrenos están sitos dentro de una Zona de Interés Turístico (ZIT) del Municipio Autónomo de San Juan (Municipio de San Juan). Los mismos están calificados en un Distrito Subyacente RT-3 (Residencial Turístico de Intensidad Intermedia), conforme a la Hoja 3E del Mapa de Calificación de Suelo del Municipio de San Juan. Además, tienen un Distrito Sobrepuesto R-2 (Redesarrollo Dos-Área Urbana Adyacente) y clasificación de SU (Suelo Urbano), según el Reglamento de Ordenación Territorial del Municipio de San Juan.
El 18 de febrero de 2014, la Oficina de Permisos del Municipio de San Juan elevó el expediente ante la OGPe, según fue ordenado por el Tribunal de Primera Instancia, Sala de San Juan, en el caso número KPE2013-5425, en el que se concluyó que la construcción de un hotel en un distrito RT-3/RD-2 constituía una variación en uso y construcción, no delegada al Municipio y, por tanto, su evaluación correspondía a la OGPe.
De los documentos presentados ante la OGPe, surge que los solares números 2150 y 2152 tienen una cabida combinada aproximada de 999.7215 metros cuadrados. El solar número 2150 es de esquina (solar #1) y tiene una cabida superficial de 5575.3765 metros cuadrados. El solar número 2152 (solar #2) tiene una cabida de 424.345 metros cuadrados. Según la propuesta, el hotel se distribuiría en dos secciones: en el solar #1, se levantaría un edificio de dos (2) niveles y, en el solar #2, se construiría una edificación de cuatro (4) niveles y otra de tres (3) niveles.
Dentro del proyecto turístico, se proveerá un total de tres (3) espacios de estacionamiento. Además, por medio de un contrato de arrendamiento, se utilizará el solar colindante número 2154 como estacionamiento para veinte (20) vehículos adicionales.
El 27 de octubre de 2014, la OGPe celebró la vista pública, a la cual compareció
Park Boulevard representado por la Lcda. Leonor Porrata-Doria. También asistieron varios vecinos de la comunidad, quienes presentaron sus posturas a favor y en contra de la construcción de proyecto. Entre éstos, el Lcdo. Juan Ramón Cancio Ortiz, representado por el Lcdo. Rodney W. Colón Ortiz.3
En vista de que éste no presentó una solicitud de intervención, la agencia consideró su participación como una oposición. En síntesis, el Lcdo. Cancio Ortiz adujo que era una parte con interés en el procedimiento, por ser el propietario de un predio que colinda con el solar #2. También expresó que los solares objeto de la solicitud de variación se encontraban afectos a unas condiciones restrictivas de uso y edificación y de servidumbre en equidad, las cuales impedían la construcción del proyecto solicitado.
De otra parte, las agencias concernidas endosaron el proyecto favorablemente, con sus respectivas condiciones.
Posterior a la celebración de la vista, y en respuesta al requerimiento de la agencia4, Park Boulevard anunció mediante moción informativa varias modificaciones al desarrollo propuesto. De esta forma, informó que en el solar #1 ubicaría la estructura de dos (2) niveles, pero en el solar #2 sólo habría una edificación de tres (3) niveles. Con ello, se mantuvo una altura cónsona con las elevaciones permitidas en el área. Otro de los cambios en la propuesta fue que se eliminó la operación del “Vela Center”. Por ello, el nombre del proyecto propuesto cambió a “Hotel Las Olas”.
Tras examinar los documentos sometidos ante su consideración, el 18 de agosto de 2015, notificada el 19 de agosto de 2015, la OGPe emitió una Resolución de Consulta de Ubicación y aprobó el anteproyecto de construcción del proyecto turístico, según la propuesta rediseñada. Así pues, autorizó las variaciones en uso de los solares números 2150 y 2152 de la Urb. Park Boulevard en San Juan (Ocean Park), así como la construcción para el desarrollo del hotel de veinticinco (25) habitaciones con restaurante, y áreas de apoyo y servicio.
En específico, el organismo administrativo determinó que las variaciones en uso solicitadas para el proyecto eran cónsonas con los criterios de calificación establecidos sobre los terrenos objeto de la solicitud. En relación con ello, indicó que conforme a las evaluaciones técnicas realizadas, en el sector existía la infraestructura necesaria para servir al proyecto sin afectar las condiciones existentes del sector. En cuanto a los espacios de estacionamiento, puntualizó que en el expediente administrativo constaba la copia del contrato de arrendamiento de un solar para uso de estacionamiento, lo que completaba el requisito reglamentario del número de espacios de estacionamientos disponibles para el proyecto. Asimismo, explicó que el proyecto es compatible con el comportamiento del área, puesto que el predio ubica en una esquina, próximo al complejo deportivo Barbosa y frente a la playa.
En lo concerniente a la oposición del Lcdo. Cancio Ortiz, la OGPe resaltó que según resuelto en Luan Investment Corp. v. Román, 125 D.P.R.
533 (1990), dicha agencia administrativa no tenía autoridad en ley para adjudicar los derechos de una parte que surgían de restricciones privadas, como son las condiciones restrictivas de uso y edificación y las servidumbres en equidad. Añadió que la existencia de condiciones restrictivas y servidumbres en equidad que gravan una propiedad no impedía que la agencia administrativa considerara las variaciones solicitadas.
Además, la agencia sostuvo que se había cumplido con el...
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