Sentencia de Tribunal Apelativo de 31 de Octubre de 2016, número de resolución KLRA201600259
| Emisor | Tribunal Apelativo |
| Número de resolución | KLRA201600259 |
| Tipo de recurso | Recursos de revisión administrativa |
| Fecha de Resolución | 31 de Octubre de 2016 |
| MARÍA DEL C. BETANCOURT | KLRA201600259 | Revisión administrativa procedente del Departamento de Asuntos del Consumidor Querella: SJ0014092 Sobre: Ley de Condominios |
Panel integrado por su presidenta, la Juez García García, el Juez Hernández Sánchez y la Jueza Soroeta Kodesh
García García, Juez Ponente
SENTENCIA
En San Juan, Puerto Rico, a 31 de octubre de 2016.
El 11 de marzo de 2016 la Junta de Directores del Condominio Chalets De Ville I (Junta) compareció mediante recurso de revisión en interés de que revocáramos la Resolución notificada el 12 de enero de 2016 por el Departamento de Asuntos del Consumidor (DACO). En su Resolución el DACO ordenó a la Presidenta de la Junta, Brenda Martínez Villanueva (Presidenta) en su carácter personal replantar todas las palmas removidas sin autorización del Consejo de Titulares, pagar $2,825 al Consejo de Titulares, y reemplazar las losas afectadas por la remoción de las palmas.
La parte recurrida, María del Carmen Betancourt (Sra. Betancourt) presentó su alegato en oposición, y luego ambas partes presentaron una Exposición Narrativa Estipulada de la Prueba. Por su parte, el DACO sometió copia del expediente administrativo.
Con el beneficio de lo antecedente, y al tenor del Derecho más adelante esbozado, procedemos a resolver.
El 30 de diciembre de 2014 la Sra. Betancourt presentó una Querella ante el DACO, contra la Junta por haber removido, sin consultar al Consejo de Titulares, unas palmas en el área comunal del Condominio Chalets de Ville I. La querellante solicitó que se restituyeran las palmas, así como los fondos utilizados, y que se repararan unas losas dañadas a causa de la remoción de las palmas.
Transcurridas varias incidencias en el caso, el DACO celebró la vista administrativa el 18 de septiembre de 2015, a la cual comparecieron ambas partes representadas legalmente, así como la Presidenta, y el agrónomo Raúl Landrón.
En lo aquí pertinente, de los testimonios vertidos durante la vista administrativa surge lo siguiente:
· La Sra. Betancourt declaró que le dio coraje la remoción de las 10 palmas y la destrucción de las losas sin haberse notificado con especificidad los trabajos al Consejo de Titulares. Dijo no haber visto ratones, y que de haberlos no los consideraba una plaga.1
· La Presidenta expresó que consultó con la Junta el mantenimiento de las áreas verdes, incluso el mantenimiento o remoción de las palmas en controversia. Indicó que había un problema de ratas que se anidaban en las palmas, por lo que consideraron sembrar otro tipo de palmas. A esos efectos, se solicitaron cotizaciones para limpieza y remoción; ambos estimados constan como evidencia en el expediente administrativo. Determinaron que era más económico la remoción que el mantenimiento, por lo cual, se contrató a Valentín Hermanos Contractor, Inc. para la remoción. La Presidenta manifestó que no se consultó a los titulares porque no lo entendió necesario, además de que la Junta entendió que la remoción de las palmas era una medida económica más beneficiosa para el condominio, a la vez que se eliminaba el problema de las ratas.2
· Por último, el Agrónomo Landrón testificó que brindaba servicios de mantenimiento de áreas verdes al Condominio Chalets de Ville I, y que había visto nidos de ratas en algunas de las palmas del Condominio. Reiteró que por la altura de las palmas era costoso el mantenimiento.3
Aquilatada la prueba, el DACO emitió las siguientes Determinaciones de Hechos:
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La [Sra. Betancourt] es titular del apartamento B3-1 del Condominio Chalets de Ville I, localizado en Aguadilla, Puerto Rico. Advino titular de dicha vivienda desde el 2004.
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El Condominio Chalets de Ville I está sometido al régimen de propiedad horizontal y consta de 12 apartamentos residenciales distribuidos en dos edificios tipo “walk up”. Entre las facilidades comunales se encuentran unas áreas pasivas donde se encuentran sembradas alrededor de 10 palmas tipo “washingtonias” e igualmente existen unas losas blancas en las áreas verdes aledañas a las palmas.
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El 11 de noviembre de 2014, la [Sra. Betancourt] recibió una carta circular dirigida a todos los residentes del condominio. En dicha carta se les notificaba que los días 12, 13, 14 y 15 de noviembre se estaría trabajando en las áreas del estacionamiento y áreas cercanas, por lo que se les solicitaba que removieran sus autos del estacionamiento desde las 7:00 de la mañana hasta las 4:00 de la tarde. No se especificaba que tipo de trabajo se realizaría, pero se indicó que el tipo de trabajo a realizarse podría causar daños a los vehículos.
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El 12 de noviembre de 2014 y mientras la [Sra. Betancourt] llegaba a su apartamento, se percató de que unos empleados utilizando maquinaria excavadora (digger) removieron todas las palmas “washingtonias” que estaban ubicadas en los jardines, causaron el hundimiento del terreno y dañaron las losas blancas que ubicaban en los mismos. Estas labores se llevaron a cabo sin consulta alguna al Consejo de Titulares del Condominio Chalets de Ville I.
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Tan pronto la [Sra. Betancourt] se percató de esta situación, se comunicó inmediatamente con la presidenta de la Junta, Brenda Martínez Villanueva y el tesorero, señor Cintrón para solicitar una explicación.
Igualmente, la [Sra. Betancourt] se comunicó con el Departamento de Recursos Naturales para informar lo sucedido.
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El 22 de noviembre de 2014, la [Presidenta] le informó a la [Sra.
Betancourt] que la supuesta razón para haber eliminado las palmas era que las mismas tenían ratones y era más económico eliminarlas que fumigar las mismas.
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Las palmas “washingtonias” son unas de gran altura. Debido a esto su limpieza y mantenimiento es uno muy difícil y costoso. Según el contratista que brindaba mantenimiento a las áreas verdes del condominio, algunas de estas palmas servían de refugio de ratas.
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Para eliminar estas palmas la Junta de Directores a través de la presidenta contrató a la compañía Valentín Hermanos Contractors, Inc. Por este trabajo pagó la cantidad de $2,825.00, sin autorización del Consejo de Titulares.
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La Junta de Directores nunca le informó a los titulares la alegada presencia de ratones en las palmas ni cuál era la propuesta para trabajar el problema. La decisión de eliminar las palmas fue tomada entre los miembros de la Junta de Directores presidida por Brenda Martínez y no por el Consejo de Titulares.
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En vista de lo anterior, la [Sra. Betancourt] presentó la querella de epígrafe el pasado 30 de diciembre de 2014, reclamando que se restituyan las palmas taladas, las losas destruidas, al igual que los $2,500.00 que alegó fueron desembolsados sin autorización del Consejo de Titulares.4
(subrayado nuestro)
En consideración de lo antecedente, y según la totalidad de la prueba, el DACO razonó que la Junta incumplió con su deber de velar por...
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