Sentencia de Tribunal Apelativo de 30 de Noviembre de 2016, número de resolución KLAN201600331
| Emisor | Tribunal Apelativo |
| Número de resolución | KLAN201600331 |
| Tipo de recurso | Apelación |
| Fecha de Resolución | 30 de Noviembre de 2016 |
| | | Apelación procedente del Tribunal de Primera Instancia, Sala de San Juan Caso Núm.: K CD2014-1808 Sobre: Cobro de Dinero y Ejecución de Hipoteca por la Vía Ordinaria |
Panel integrado por su presidenta, la Juez Fraticelli Torres, la Juez Ortiz Flores y el Juez Ramos Torres.
Ramos Torres, Juez Ponente
En San Juan, Puerto Rico a 30 de noviembre de 2016.
Comparece el señor José R. Torres Sánchez mediante un escrito de apelación en el que solicita que revoquemos una sentencia sumaria emitida por el Tribunal de Primera Instancia, Sala de San Juan, el 8 de febrero de 2016 y notificada el día 10 de ese mismo mes. Mediante el dictamen apelado, el foro primario acogió las alegaciones de la demanda de cobro de dinero y ejecución de hipoteca presentada por el Banco Popular de Puerto Rico, por lo que ordenó la ejecución de la vivienda principal del señor Torres, más el pago de intereses, gastos, costas y honorarios de abogado.
En síntesis, el señor Torres sostiene que el Tribunal de Primera Instancia no tenía jurisdicción para dictar sentencia y que erró al resolver de manera sumaria a pesar de que existían hechos en controversia. También atribuye al acreedor hipotecario haber incurrido en lo que denomina dual tracking a pesar de que completó una solicitud de mitigación de pérdida.
Por los fundamentos que exponemos a continuación, revocamos la sentencia del Tribunal de Primera Instancia. Veamos los hechos y el marco doctrinal que justifica tal determinación.
La controversia entre las partes se originó con la demanda de ejecución de hipoteca y cobro de dinero que el Banco Popular de Puerto Rico presentó contra el señor Torres Sánchez. En aquella ocasión, el Banco alegó que el señor Torres había incumplido con las obligaciones que contrajo en virtud de una escritura de hipoteca suscrita el 30 de diciembre de 1999, por lo que declaró vencido el pagaré hipotecario por la suma principal de $173,600.00 e intereses anuales al 8.625%. Añadió que dicho pagaré estaba garantizado por una hipoteca que gravaba una propiedad de la cual el señor Torres poseía el pleno dominio. Aparte de ello, aseguró que el 26 de abril de 2004 el señor Torres amplió la suma principal de la hipoteca, para un total de $185,400.00. Posteriormente, el pagaré hipotecario fue parcialmente cancelado, por lo que el principal ascendía a $176,864.31, más intereses, cargos por mora, y honorarios de abogado.
Consecuentemente, solicitó que el Tribunal ordenara el embargo, la ejecución y la venta en pública subasta del inmueble objeto de gravamen hipotecario.1
En respuesta a la demanda, el 4 de octubre de 2014 el señor Torres informó al Tribunal que fue emplazado el 28 de agosto de 2014 y que necesitaba un término de 45 días para contratar representación legal. El Banco, por su parte, solicitó que ante la falta de contestación a la demanda, el Tribunal anotara la rebeldía y dictara sentencia sumaria por las alegaciones. 2
En respuesta a ambas mociones, el 16 de octubre de 2014 el Tribunal dictó una orden en la que denegó la solicitud de anotación de rebeldía y concedió al señor Torres hasta el 28 de octubre de 2014 para anunciar su representación legal.
Antes de que se cumpliera el mencionado término, el señor Torres compareció a través de su abogada. Así, el 21 de noviembre de 2014 el señor Torres contestó la demanda y presentó una reconvención en contra del Banco Popular. Mediante tal escrito, el apelante cuestionó si el Banco Popular es el tenedor de buena fe del pagaré hipotecario y negó las alegaciones de la demanda. Específicamente, argumentó que el pagaré objeto de litigio fue vendido en el mercado secundario de hipotecas junto a un paquete de múltiples pagarés, proceso que denominó como securitization3.
Alegó que mediante dicho proceso, el pagaré dejó de existir como el instrumento negociable que era y se convirtió en un instrumento de valor en masa. Además, aseguró que con esa transacción, el importe del pagaré fue satisfecho por terceros, por lo que el Banco recobró su acreencia. Por todo ello, el señor Torres adujo que el Banco Popular no es el tenedor del pagaré original por el cual instó la demanda, ya que lo vendió en el mercado secundario; que carece de legitimación activa para reclamar la ejecución de hipoteca; que dicho negocio tuvo el efecto de extinguir las obligaciones principales y accesorias y que el precio mínimo fijado para la subasta es nulo, entre otros argumentos dirigidos a cuestionar la validez de la acreencia.4
Luego de una vista de los procedimientos en la que el Tribunal le ordenó al señor Torres a presentar ciertos documentos para comenzar el proceso de loss mitigation, el 4 de enero de 2016 el señor Torres presentó un escrito en el cual informó haber acudido al Departamento de Mitigación de Pérdidas del Banco Popular. Sin embargo, aseguró que se le notificó que su préstamo no cualificaba para modificación. También informó que el oficial del Banco no aceptó la documentación y le requirió el pago de $31,713.82, más los gastos legales, como requisito para reinstalar el préstamo y evaluar su solicitud. Por ende, le imputó al Banco haber violentado las disposiciones que regulan la materia de mitigación de pérdidas.
En respuesta a las alegaciones del señor Torres, el Banco presentó un escrito en el que aseguró que el señor Torres no cualificaba para una modificación del préstamo debido a que se había acogido a esa alternativa en dos ocasiones y que a partir de la aprobada el 31 de diciembre de 2013, solo realizó un pago. Así, afirmó que en ausencia de 12 pagos consecutivos, no era posible la modificación. Debido a que el señor Torres se negó a la alternativa de disponer de la propiedad, el Banco le proveyó el balance de atrasos. Ante tal cuadro fáctico, el Banco solicitó la disposición sumaria de la controversia y el Tribunal aceptó, más desestimó la reconvención.
Luego de varios trámites procesales, el Tribunal dictó sentencia sumaria a favor del Banco Popular y desestimó la reconvención del señor Torres por entender que no contiene una reclamación que justifique la concesión de un remedio. También razonó que la vista de mediación bajo la Ley Núm. 184-2012 no constituye un requisito jurisdiccional, por lo que la estimó improcedente en este caso. Así, ordenó al apelante a pagar $175,659.47 de principal, más los intereses al 4.5% anual desde el 1 de febrero de 2014 y los intereses acumulados o por acumularse hasta el pago de la deuda; gastos y honorarios de abogado; el 10% de la cuantía original del pagaré para cubrir cualquier adelanto que se haga en virtud de la escritura de hipoteca y una suma equivalente al 10% del principal original del pagaré para cubrir los intereses adicionales a los garantizados por ley.5
Estos son los hechos que el Tribunal estimó incontrovertidos y que sirvieron de fundamento para la sentencia sumaria:
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El 30 de diciembre de 1999, el señor Torres otorgó un pagaré ante notario a favor de Pan American Financial Corporation o a su orden, en virtud del cual se obligó a pagar la suma principal de $173,600.00, más intereses a razón del 8.625% del interés anual sobre el balance adeudado, hasta el saldo total. El señor Torres también se obligó a pagar cargos por demora al 5.000% de interés de los pagos con atraso de más de 15 días y una suma equivalente al 10%
del principal para costas, gastos y honorarios de abogado en caso de reclamación judicial.
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Para garantizar el pago de dicho pagaré, se constituyó una hipoteca voluntaria otorgada ante notario el mismo día. Dicha hipoteca grava una propiedad que pertenece al señor Torres y que está inscrita en el Folio 121 del Tomo 182 de Río Piedras Sur, finca número 6108, en el Registro de la Propiedad de San Juan, Sección Cuarta.6
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El 26 de abril de 2004, el señor Torres suscribió una escritura de ampliación y modificación de hipoteca ante notario. En esa ocasión, aumentó la suma principal a $183,400.00 y extendió la fecha de vencimiento al 1 de mayo de 2034.
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Nuevamente, el 31 de diciembre de 2013, el señor Torres suscribió una segunda escritura de modificación y redujo el principal a la cantidad inicial de $176,864.31. También redujo el interés al 4.50% y modificó el término de vencimiento del préstamo al 1 de agosto de 2030.
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Las partes convinieron que si cualquier plazo mensual del pagaré no es satisfecho en la fecha de vencimiento y permanece sin pagar luego de la fecha especificada en la notificación al deudor, la suma total del principal y de intereses acumulados quedará inmediatamente vencida y será pagadera a opción del tenedor del pagaré.
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Luego de la modificación del 31 de diciembre de 2013, el señor Torres solo pagó la mensualidad correspondiente a enero de 2014. Desde ese entonces, dejó de pagar las mensualidades vencidas desde el 1 de febrero de 2014. El Banco acompañó la solicitud de sentencia sumaria con una declaración jurada en la que hizo constar que el señor Torres dejó de pagar las mensualidades desde el 1 de febrero de 2014, a pesar de los avisos y las oportunidades concedidas. A consecuencia de su incumplimiento, el Banco declaró vencido el principal y los intereses acumulados y por acumularse hasta el saldo de la...
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