Sentencia de Tribunal Apelativo de 25 de Enero de 2017, número de resolución KLAN201601414
| Emisor | Tribunal Apelativo |
| Número de resolución | KLAN201601414 |
| Tipo de recurso | Apelación |
| Fecha de Resolución | 25 de Enero de 2017 |
| | | Recurso de apelación procedente del Tribunal de Primera Instancia, Sala Superior de San Juan Civil Núm. K AC2016-0014 Sobre: SENTENCIA DECLARATORIA |
Panel integrado por su presidenta, la Juez Jiménez Velázquez, la Jueza Cintrón Cintrón[1], la Juez Rivera Marchand y el Juez Sánchez Ramos.
Rivera Marchand, Juez Ponente
En San Juan, Puerto Rico, a 25 de enero de 2017.
La parte apelante, Consejo de Titulares del condominio First Federal Savings Building, solicita que revoquemos la Sentencia emitida el 18 de agosto de 2016, notificada el 23 de agosto de 2016, por el Tribunal de Primera Instancia, Sala de San Juan. Mediante la misma, el foro primario decretó la desestimación de la demanda, sin perjuicio, por falta de legitimación activa del Presidente y la Junta de Directores para instar la demanda en representación del Condominio.
Veamos.
El First Federal Savings Building (Condominio) es una edificación sometida al Régimen de Propiedad Horizontal mediante la Escritura Pública Núm. 23 de 30 de septiembre de 1960, otorgada ante el notario Jaime Pieras, Junior (Escritura Matriz). El edificio ubica en la Avenida Ponce de León 1519 de Santurce, San Juan, Puerto Rico. Éste consiste de unidades individuales dedicadas a oficinas comerciales e incluye un área de estacionamiento de tres niveles en el sótano. El piso terrero está constituido por una oficina para banco tipo drive-in. Los pisos que se elevan del dos (2) al quince (15) disponen de espacios para oficinas comerciales. Por su parte, los pisos dieciséis (16) y diecisiete (17) están destinados a áreas de almacenaje. El piso diecisiete (17), además, tiene una unidad identificada como Radio Equipment Room.[2]
El 15 de enero de 2016, el Lcdo. Nelson Biaggi García, como Presidente de la Junta de Directores y en representación del Consejo de Titulares del Condominio (Consejo de Titulares), instó una demanda sobre sentencia declaratoria contra A RA International Corporation (ARAICO). En ésta, adujo que ARAICO era la titular de la unidad identificada en la Escritura Matriz como Radio Equipment Room. Asimismo, describió el Radio Equipment Room como un espacio que se eleva y encierra su área privada sobre la superficie de lo que constituye el techo del edificio y, por tanto, tiene su propio techo elevado.[3]
Según indicó la parte demandante, ARAICO arrendó el espacio del techo del Radio Equipment Room a varias compañías que instalaron antenas de retransmisión, a través de las cuales operaron varias estaciones de radio. Añadió que, una vez cesaron las operaciones de las estaciones de radio, ARAICO arrendó el espacio del techo del Radio Equipment Room a varias compañías de telecomunicaciones que instalaron antenas adicionales. El Lcdo. Biaggi García manifestó que el Consejo de Titulares no había extendido autorización alguna a ARAICO para arrendar el techo elevado del Radio Equipment Room donde se mantienen ancladas las antenas de telecomunicaciones. De esta forma, alegó que el uso por arrendamiento del referido elemento común que aprovechaba a terceros ajenos al régimen de propiedad horizontal del Condominio, y no a la comunidad de titulares, resultaba contrario al ordenamiento legal vigente.
En la demanda, específicamente se destacaron infracciones a los siguientes preceptos de la Ley de Condominios: Art. 11 (a) (2), 31 LPRA sec.
1291i (a) (2), que considera el techo un elemento común general del inmueble no susceptible de propiedad individual por los titulares; Art. 14, 31 LPRA sec.
1291l, que requiere el consentimiento de todos los titulares para la instalación de equipos en áreas comunes para el disfrute exclusivo de un apartamento que afecten la fachada del edificio; y, Art. 15a, 31 LPRA sec.
1291m-1, que exige al titular de un apartamento informar a la Junta de Directores el hecho del arrendamiento. Como remedio, la parte demandante solicitó que se dictara una sentencia que declarara que ARAICO arrendó un área común del Condominio, sin la autorización del Consejo de Titulares y para su exclusivo beneficio. Además, requirió que se le impusiera a ARAICO el pago de las costas, gastos y honorarios de abogado.
Así las cosas el 24 de febrero de 2016, ARAICO presentó una Moción de Desestimación en la que impugnó la capacidad legal del Presidente de la Junta de Directores del Condominio, Lcdo. Biaggi García, para instar la reclamación judicial, tras alegar que éste no poseía la autorización del Consejo de Titulares para ello.
En la Moción de Desestimación, ARAICO explicó que el 7 de mayo de 2014 el Consejo de Titulares había celebrado una asamblea extraordinaria en la que estuvieron presentes veinticuatro (24) de los treinta y ocho (38) titulares del condominio.[4] Allí se propuso que se adopt[ara] el curso de acción de cuestionarle a ARA International [ARAICO]
mediante comunicaciones escritas su facultad en ley para subarrendar. De ARA rechazar dicho cuestionamiento, se procedería entonces judicialmente.[5] Del Acta sobre Acuerdos Adoptados en la Asamblea Extraordinaria celebrada el 7 de mayo de 2014, surge que la moción fue aprobada con nueve (9) votos a favor y dos (2) en contra.[6]
ARAICO adujo en su solicitud de desestimación que el acuerdo así aprobado, con nueve (9) votos a favor y dos (2) en contra, no alcanzó la mayoría requerida por el Reglamento para el Condominio First Federal Savings (Reglamento del Condominio) para que fuera válido; puesto que éste requiere, la mitad más uno de los titulares presentes en la asamblea al momento de la votación, disponiéndose que dicha mitad más uno deberá a su vez reunir por lo menos el cincuenta y un porciento (51%) de la totalidad de las participaciones que integren los titulares presentes al momento de votar.[7] ARAICO advirtió que los titulares First Bank y el bufete de abogados Látimer, Biaggi, Rachid & Godreau poseen conjuntamente una participación como dueños de locales equivalente al 56.826% de la superficie del Condominio y que, a pesar de que estuvieron presentes en la reunión, éstos se abstuvieron de votar.[8] En virtud de lo anterior, ARAICO planteó que el acuerdo para iniciar una acción judicial en su contra no alcanzó el requisito de mayoría de votos del Reglamento del Condominio y, por tanto, no era válido.[9]
También ARAICO señaló que, con posterioridad al 7 de mayo de 2014, la Junta de Directores del Condominio nunca le requirió por escrito, que expresara su posición en cuanto al arrendamiento del techo del cuarto de equipo de radio.
En su moción, de desestimación, ARAICO agregó que, luego de que se presentara la demanda, el Consejo de Titulares celebró una asamblea ordinaria.[10] Indicó que en dicha reunión, ocurrida el 26 de enero de 2016, el presidente de ARAICO, Sr. José A. Vizcarrondo, presentó para votación una propuesta para que el Consejo de Titulares desistiera sin perjuicio de la demanda de sentencia declaratoria y, a su vez, se convocara una asamblea extraordinaria para que las partes pudieran argumentar sus respectivas posiciones en cuanto a la controversia suscitada.[11] Según la declaración jurada que se acompañó en apoyo de la Moción de Desestimación, la votación durante la reunión de 26 de enero de 2016, reflejó cuatro (4) votos a favor y nueve (9) en contra. A su vez, el declarante certificó que los titulares que votaron en contra de su oferta tienen una participación que no alcanza el 4% de la superficie del Condominio.[12]
Según destacó ARAICO en su solicitud de desestimación, en la mencionada reunión del 26 de enero de 2016, estuvieron presentes el First Bank y el bufete de abogados Látimer, Biaggi, Rachid & Godreau (participación conjunta como dueños de locales equivalente al 56.826% de la superficie del Condominio). Recalcó que, al igual que ocurrió en la reunión del 7 de mayo de 2014, estos titulares se abstuvieron de votar en la reunión del 26 de enero de 2016, razón por la cual ARAICO arguyó que la moción para que se desistiera de la demanda de sentencia declaratoria no alcanzó la mayoría requerida por el Reglamento del Condominio. De esta forma, planteó que el Consejo de Titulares no había tomado una decisión válida y vinculante para instar la presente acción judicial, así como tampoco para continuar con la misma. A la luz de ello, solicitó que se desestimara la acción y se le impusiera a la parte demandante el pago de las costas del pleito y de honorarios de abogado. Además de la declaración jurada del Sr.
Vizcarrondo, ARAICO acompañó su moción de desestimación de otros anejos.[13]
El 21 de marzo de 2016, la parte demandante presentó su Oposición a Solicitud de Desestimación. En primer lugar, alegó que la moción de desestimación no cumplía con lo establecido en las Reglas 10.2 y 36 de Procedimiento Civil, 31 LPRA Ap. V, R. 10.2 y 36, ya que, a su entender, los hechos propuestos no incluían una indicación de los párrafos o las páginas de las declaraciones juradas u otra prueba admisible en evidencia donde se establecieran los mismos.
Además, adujo que ARAICO estaba impedida de objetar el acuerdo de la asamblea del 7 de mayo de 2014, debido a que presentó su reclamación de impugnación fuera del término de treinta (30) días dispuesto en el inciso (b) del Art. 42 de la Ley de Condominios, 31 LPRA sec. 1293 (f) (b). Igualmente, señaló que la objeción de ARAICO tampoco podía sobrevivir al término prescriptivo de dos (2) años establecido en el inciso (c) del mismo artículo, ya que, aunque dicha parte asistió a la asamblea del 7 de mayo de 2014, no manifestó su discrepancia con la propuesta, lo que constituyó un...
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