Sentencia de Tribunal Apelativo de 28 de Febrero de 2017, número de resolución KLRA201401444
| Emisor | Tribunal Apelativo |
| Número de resolución | KLRA201401444 |
| Tipo de recurso | Recursos de revisión administrativa |
| Fecha de Resolución | 28 de Febrero de 2017 |
| Asociación de Condóminos del Condominio Punta del Mar Régimen I | | REVISIÓN ADMINISTRATIVA Procedente del Departamento de Asuntos al Consumidor Sobre: Defectos de Construcción Querella Núm.: 100036784 |
Panel integrado por su presidente, el Juez Figueroa Cabán, la Juez Nieves Figueroa y el Juez Bonilla Ortiz1.
Bonilla Ortiz, Juez Ponente
SENTENCIA
En San Juan, Puerto Rico, a 28 de febrero de 2017.
Compareció ante nosotros Punta Del Mar Beach Village SE y/o Punta del Mar, Inc. (Punta del Mar, el querellado o el recurrente), para pedirnos que revoquemos parcialmente la Resolución emitida por el Departamento de Asuntos del Consumidor (DACO, o la agencia), mediante la cual se le ordenó pagar a la querellante una suma de dinero para corregir los vicios de construcción imputados, además de cederle la titularidad de un predio de terreno y el dinero necesario para construir ahí unas áreas recreativas. Por fundamentos que expondremos más adelante, modificamos la Resolución recurrida.
El 21 de junio de 2006, la Asociación de Residentes de Punta del Mar Régimen I (la querellante o la recurrida), presentó una querella ante el DACO, la cual enmendó el 23 de junio de 20082.
Alegó que Punta del Mar, compañía desarrolladora de Punta del Mar Beach Village, constituyó el Régimen I mediante Escritura Pública otorgada en agosto de 2001, sometiéndola al Régimen de Propiedad Horizontal. Años después, en mayo de 2005, entregó la administración del Régimen I a la querellante y, según sostenido por ésta, tras realizar la auditoría correspondiente, encontró que le adeudaba dinero en relación al cobro de las cuotas de mantenimiento. Además, alegó que el querellado se había comprometido a tener unas facilidades recreativas de uso común, tales como piscina, canchas de tenis, canchas de baloncesto, casa club, entre otros (en conjunto, “áreas recreativas”), que al presente no se habían terminado. También imputó al querellado haber entregado el Régimen I con deficiencias y vicios ocultos. Finalmente reclamó indemnización por daños y perjuicios3.
Luego de varios trámites procesales, se bifurcaron los procedimientos, y se atendió primero lo relativo a la deuda sobre cuotas de mantenimiento y asuntos relacionados a la Ley de Condominios.
La determinación sobre esos aspectos advino final y firme4.
Quedó pendiente de resolución exclusivamente lo relacionado a los vicios de construcción imputados y el alegado incumplimiento respecto a la construcción de las áreas recreativas que, según la querellante, le fueron prometidas.
Las vistas administrativas para resolver los asuntos pendientes se llevaron a cabo los días 3 y 4 de septiembre de 2013, y 8 de octubre del mismo año. Por la querellante testificaron el Ing. Carlos Canals Moreno, expresidente de la Junta de Directores del Régimen I, y titular residente, y el Sr. Víctor Echeandía Acevedo, presidente de Punta del Mar Inc5.
También testificó el Sr. Luis A. Muñiz Ávila, investigador y perito del DACO.
El 26 de noviembre de 2014, la agencia emitió su Resolución. Formuló treinta y tres (33) determinaciones de hecho, incluidas las siguientes6:
· Como resultado del proceso de inspección realizado por la querellante, ésta elaboró un “punch list” que entregó a la querellada en abril de 2006, el cual incluía cuarenta (43) deficiencias encontradas en el proyecto7.
· La querellante presentó una cotización detallando las partidas de reparación y construcción de las deficiencias señaladas en el “punch list”. Tras restar los montos correspondientes a las deficiencias renunciadas, dicho monto totalizaba $68,410.00.
· La cotización presentada incluyó un monto de $190,000 para la construcción de una piscina, una cancha de baloncesto, una cancha de tenis y un área recreativa.
· La querellante acreditó haber realizado diligencias previas a la radicación de la querella, para que la querellada reparara las deficiencias imputadas.
· La querellada no presentó prueba para rebatir la cuantía del estimado entregado por la querellante.
· Se presentaron documentos de promoción de venta del proyecto, incluidos folletos y publicaciones en periódicos, que indicaban que el complejo residencial contaría con un área recreativa, piscina, cancha de baloncesto y cancha de tenis.
· El Sr. Canals declaró que cuando fue a comprar su propiedad le dijeron que el área recreativa estaría ubicada en un solar o terreno dentro del mismo Régimen. Un “croqui” que entregaba la querellada ilustraba dónde se ubicaría dicha área.
· La querellada construyó una piscina, cancha de tenis, cancha de baloncesto y un “club house” en un solar segregado de la finca matriz y contiguo pero independiente al solar donde ubica el Régimen I. También en solares contiguos pero independientes construyó lo que se conoce como Régimen II y Régimen III.
· Los regímenes I, II y III suman ciento dieciséis (116) unidades de vivienda. Cada Régimen constituye una finca independiente, pero todas utilizan el mismo acceso de entrada y salida.
· El área o solar que se identificaba como alternativa 1 para construir las áreas recreativas aún no ha sido desarrollado.
· El investigador y perito de DACO, Sr. Muñiz Ávila declaró haberse percatado de las deficiencias reclamadas, particularmente la falta de rampas para acceso a las aceras y a los estacionamientos de impedidos, deterioro del asfalto en las calles y estacionamientos, falta de los bancos en las plazoletas de las áreas comunes, y estacionamientos de impedidos que no cumple con las dimensiones requeridas por Ley.
· Del “set” de planos y sus especificaciones, los cuales fueron estipulados por las partes, se desprende que la querellada no construyó las áreas comunes conforme al plano aprobado. Faltan bancos y no se utilizó material uniforme en las plazoletas, los contadores de agua estaban sin identificar, y varias áreas de estacionamiento y caminos peatonales presentaban problemas con el nivel del terreno lo que provocaba empozamiento de agua.
· El testimonio del Sr. Echeandia no rebatió las deficiencias reclamadas en el proyecto.
La agencia concluyó que “[l]a parte Querellante presentó prueba suficiente para sostener que la Parte Querellada ha incumplido con su obligación como desarrollador de las ofertas y promesas que le hizo a los compradores del Régimen I en el proyecto de Punta del Mar Village”8.
Además, sostuvo lo siguiente:
Basado en la prueba testifical sustentada con fotos, el plano de construcción y en la inspección ocular del Inspector del DACO, tenemos que concluir que en efecto la Parte Querellada le falta por construir y reparar las siguientes obras en el proyecto:
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Remodelar y construir aproximadamente 1,400 pies de encintado.
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Construir un área de estacionamiento frente a la Villa A-20.
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Construir estacionamientos de impedidos que cumplan con la Ley ADA entre las villas A-3 y A4.
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Remover y construir encintado entre las villas B-23 y B-24.
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Arreglar empozamiento frente a la villa A-3.
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Construir un área de estacionamiento frente a la villa A-6.
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Comprar e instalar 10 letreros o rótulos para estacionamiento de visitantes.
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Corregir empozamiento de agua entre las villas B-16 – B-27.
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Construir estacionamiento nuevo frete[SIC] a la villa B-3.
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Compra e instalación de rotulación a estacionamiento de impedidos.
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Construir un estacionamiento nuevo frente a la villa A-21 y A-28.
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Demolición de un área de estacionamiento y construcción de dos nuevos estacionamientos.
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Construcción de acera y estacionamiento frente a la villa A-15.
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Compra e instalación de 56 marcadores para contadores de agua.
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Construcción de cuatro (4) bancos para sentarse.
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Arreglo e instalación de adoquines.
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Corregir empozamiento de agua en la villa B-28.
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Corregir y construir rampas de acceso conforme al diseño del plano en todas y cada una de las intersecciones de carreteras.
Para este listado anterior la Parte Querellante proporcionó un estimado que alcanza los $68,410.00 los cuales deberán ser pagados por la Parte Querellada a la Parte Querellante por virtud de esta Resolución9. (Énfasis suplido).
En lo que respecta a las áreas recreativas, el DACO concluyó que la querellada incumplió su oferta contractual. Según destacó, estas áreas se construyeron en una finca segregada e independiente, bajo control y dominio de la querellada. Por estar el complejo residencial sometido al Régimen de Propiedad Horizontal, las facilidades en cuestión no forman parte de sus áreas comunes y “pueden ser utilizadas por la Parte Querellante solamente si el titular de ésta se los permite”, además de poder “ser incluso objeto de gravamen y enajenación, sin que se haya presentado prueba por la parte querellada de que dicha finca tenga inscrita alguna condición restrictiva que garantice el derecho de uso y disfrute a favor de los Querellantes”10.
Partiendo de lo antes indicado, la agencia ordenó a la querellada reservar el predio de terreno que originalmente se identificó como la alternativa 1, para que se construya allí “las facilidades prometidas y ofrecidas”. Respecto a esto ordenó...
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