Sentencia de Tribunal Apelativo de 26 de Febrero de 2018, número de resolución KLCE201701599
| Emisor | Tribunal Apelativo |
| Número de resolución | KLCE201701599 |
| Tipo de recurso | Recursos de certiorari |
| Fecha de Resolución | 26 de Febrero de 2018 |
| SCOTIABANK DE PUERTO RICO Peticionaria | | Certiorari procedente del Tribunal de Primera Instancia, Sala de Humacao Civil. Núm.: HSCI201600471 Sala (205) Sobre: Sentencia Declaratoria/Injuction Preliminar y Permanente |
Panel integrado por su presidenta la Juez Coll Martí, la Juez Lebrón Nieves, la Juez Méndez Miró
Coll Martí, Juez ponente
SENTENCIA
En San Juan, Puerto Rico, a 26 de febrero de 2018.
Scotiabank de Puerto Rico (Scotiabank o peticionario) compareció
ante este foro judicial mediante petición de certiorari. Nos solicitó que revisemos y revoquemos la Resolución emitida el 6 de junio de 2017 por el Tribunal de Primera Instancia, Sala de Humacao, notificada a las partes el día 8 de igual mes y año en el caso señalado en el epígrafe. En el aludido dictamen el tribunal determinó que Scotiabank debía pagar a Palmas Plantation Homeowners Association, Inc. (PPHA), las cuotas de mantenimiento acumuladas y debidas previo a que el banco adquiriera ciertas propiedades, conforme a las condiciones restrictivas que gravan las propiedades.
Scotiabank también solicitó la revisión de otra Resolución notificada igualmente el 8 de junio de 2017, en la que el foro de instancia declaró con lugar la solicitud de costas y honorarios de abogados presentada por Palmas del Mar Homeowners Association, Inc.
Luego de examinar las alegaciones de ambas partes y el derecho aplicable, determinamos confirmar la determinación del foro primario en cuanto a la obligación de pago de Scotiabank. Sin embargo, revocamos la determinación del tribunal de conceder costas y honorarios de abogados a favor de Palmas del Mar Homeowners Association, Inc.
Conforme surgen del expediente, los hechos pertinentes son los siguientes.
Scotiabank presentó una demanda sobre sentencia declaratoria, e injunction preliminar y permanente contra Palmas Plantation Homeowners Association, Inc. (PPHA); Palmas del Mar Homeowners Association, Inc. (PHA); DCI Puerto Rico Inc. (DCI)[1]; los posibles nuevos adquirientes de los lotes 33 y 128; y otros demandados desconocidos.
Perseguía en su demanda que las asociaciones de residentes antes mencionadas desistieran de cobrarle las mensualidades correspondientes al mantenimiento por las propiedades identificadas como lote 33 y lote 128 de Palmas Plantation. Scotiabank alegó ser un adquiriente involuntario de esos inmuebles, pues adquirió los mismos ante la ausencia de un buen postor en las subastas celebradas ante el Tribunal de Primera Instancia. Especificó que la subasta del Lote 128 se realizó el 19 de mayo de 2015, mientras que la subasta del Lote 33 se llevó a cabo el 28 de enero de 2016. Adujo que al ser un adquiriente involuntario no tiene obligación alguna de emitir pagos por mantenimientos previo a la fecha que adquirió los aludidos lotes.
PHA presentó Moción de desestimación, en oposición a concesión de un remedio interdictal y en solicitud de honorarios por temeridad. En síntesis, alegó que en ningún momento le ha reclamado el pago de mensualidades a Scotiabank por los Lotes 33 y 128 previo a que dicha entidad se convirtiera en adquiriente involuntario de las mismas. Enfatizó que prueba de ello surge de la propia demanda, pues la misma carece de documentos que demuestren que PHA requirió pago alguno a Scotiabank. Asimismo, alertó que en el texto de la demanda surge que Scotiabank mantuvo conversaciones para dilucidar la controversia con PPHA y DCI, pero no se mencionó a PHA. Entendía PHA que Scotiabank es adquiriente involuntario, y que, como tal, no respondía por deudas previas a la fecha en que adquirió las propiedades. PHA también adujo que Scotiabank no cumplía con los criterios necesarios para conceder un injunction. Finalmente, solicitó la imposición del pago de honorarios de abogado, ya que Scotiabank actuó temerariamente al demandar a PHA cuando ésta no le hizo reclamo de dinero alguno.
Posteriormente, Scotiabank presentó Moción de sentencia sumaria.
Enumeró los hechos que, a su entender, no estaban en controversia e indicó que la controversia real entre las partes era una de estricto derecho, por lo que se podía resolver por la vía sumaria. Indicó que el foro de primera instancia debía resolver si Scotiabank, al momento de adquirir las propiedades, era un adquiriente involuntario o voluntario, y si respondía solidariamente por toda la deuda de mantenimiento o solo por los gastos correspondientes a 6 meses antes de adquirir la propiedad y durante el tiempo que poseyó la misma.
Scotiabank argumentó que, conforme a la Ley Núm. 119-2016 es un adquiriente involuntario, pues obtuvo los lotes 33 y 128 con el único propósito de proteger su acreencia como parte del proceso de ejecución de hipoteca de dichas propiedades. Siendo ello así, Scotiabank arguyó que su responsabilidad de pagar las cuotas acumuladas y no satisfechas se retrotrae únicamente a los 6 meses previos a la adquisición de las propiedades y al balance que se acumuló
desde que adquirió la propiedad en subasta y por el tiempo que mantuvo la misma.
Oportunamente, PPHA presentó Oposición a la moción de sentencia sumaria. Inició su argumento indicando que la solicitud de Scotiabank incumplía con la Regla 36 de Procedimiento Civil, puesto que no redactó su solicitud conforme establece la Regla 36.3 (a); no incluyó declaraciones juradas o documentación alguna que sostenga su alegación de que no existen controversias, e hizo alegaciones bajo el entendimiento de que las cuotas que se le cobran son conforme a la Ley de Control de Acceso cuando ello no es así.[2] Además, advirtió
que Scotiabank fundamentó su solicitud de sentencia sumaria en la Ley Núm.
119-2016, cuando dicha ley no estaba vigente para la fecha en que adquirió los lotes 33 y 128.
Finalmente, PPHA argumentó que las cuotas de mantenimiento que no fueron satisfechas por los propietarios de los lotes 33 y 128 no correspondían a deudas por la simple instalación de un control de acceso, sino que las mismas obedecían a unas condiciones restrictivas que se establecieron en la Escritura pública número 13 otorgada ante el notario Guillermo Picó Gómez el 18 de agosto de 2002, denominada como Deed of constitution of restrictive covenants for Palmas Plantation, (Escritura Núm. 13), y que consta inscrita en el Registro de la Propiedad.
Tras la celebración de una vista a la que comparecieron Scotiabank, PPHA, PHA y DCI, y en la que se discutieron varios asuntos, entre ellos, la solicitud de desestimación presentada por PHA, y la solicitud de sentencia sumaria, el tribunal emitió Sentencia de desestimación parcial, y desestimó sin perjuicio la causa de acción contra PHA. Este dictamen se notificó el 21 de marzo de 2017.
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