Sentencia de Tribunal Apelativo de 28 de Febrero de 2018, número de resolución KLCE201701743
| Emisor | Tribunal Apelativo |
| Número de resolución | KLCE201701743 |
| Tipo de recurso | Recursos de certiorari |
| Fecha de Resolución | 28 de Febrero de 2018 |
| | | Certiorari procedente del Tribunal de Primera Instancia, Sala Superior de Carolina en Rio Grande Caso Núm.: FCCI2010-0449 (004) Sobre: Cobro de Dinero; Ejecución de Prenda |
Panel integrado por su presidente, el Juez Flores García, la Jueza Domínguez Irizarry y el Juez Cancio Bigas.
Cancio Bigas, Juez Ponente
SENTENCIA
En San Juan, Puerto Rico, a 28 de febrero de 2018.
Comparece LSREF2 Holdings, LTD, Inc. (en adelante parte peticionaria o LSFREF2) solicitando que revisemos la Resolución emitida el 6 de febrero de 2017 por el Tribunal de Primera Instancia, Sala de Carolina, notificada a las partes de epígrafe el 3 de abril de 2017.
A través del referido dictamen, el foro primario ordenó
a la parte peticionaria a liberar de una hipoteca la propiedad llamada Blue Iguana, así como a segregar la porción de terreno donde enclava la misma.
Además, le impuso el pago de $5,000.00 por incurrir en temeridad al tramitar el pleito.
Pasemos a considerar el trasfondo fáctico y procesal de esta controversia.
La génesis de la presente controversia se retrotrae al 8 de julio de 2010, cuando FirstBank de Puerto Rico (en adelante, FirstBank) presentó una demanda sobre cobro de dinero, ejecución de prenda e hipoteca contra Miguel A. Rivera Rosario (señor Rivera), los esposos Ángel Rivera Meléndez y María A. Rosario, y la sociedad legal de gananciales compuesta por ambos (denominados conjuntamente como los recurridos).
En la demanda, FirstBank solicitó el cobro de varios pagarés suscritos por los recurridos y garantizados por una hipoteca constituida sobre una finca de 1,381.618 metros cuadrados sita en el municipio de Loíza que pertenece al señor Rivera. Como remedio, FirstBank solicitó el pago del principal de las sumas adeudadas, sus intereses, gastos administrativos, costas y honorarios de abogados. En su defecto, solicitó la ejecución de la referida hipoteca.[1]
Tras varios incidentes procesales, el 24 de junio de 2011, las partes presentaron una Moción Conjunta Solicitando se Dicte Sentencia Al Honorable Tribunal (también referida como el Acuerdo)[2]. En dicho escrito, consignaron una serie de acuerdos con motivo de poner fin al litigio. El 1 de agosto de 2011, el foro primario aprobó el Acuerdo y emitió la correspondiente Sentencia por Estipulación.[3]
A través del Acuerdo, los recurridos consintieron a que se dictara sentencia en su contra y se allanaron al pago de las cuantías reclamadas por FirstBank. Por su parte, este último se comprometió a no iniciar un procedimiento de ejecución de hipoteca, siempre y cuando los recurridos abonaran el pago de los intereses atrasados de conformidad con un plan de pago que el banco estableció. Asimismo, los recurridos se obligaron a vender el inmueble hipotecado por un precio no menor de 1.5 millones de dólares. De particular importancia al caso que nos ocupa es la cláusula del Acuerdo que dispone:
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Los demandados no podrían segregar, agrupar, ceder o gravar, la propiedad objeto de la presente acción sin la autorización expresa y por escrito de FirstBank. Dicha autorización no será irrazonablemente denegada.
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De conformidad con las mencionadas obligaciones, en el mes de septiembre de 2011, el señor Rivera dirigió una carta a FirstBank mediante la cual solicitó
autorización para segregar y vender una porción de la finca hipotecada. En dicha porción de terreno, cuya cabida era de 676.7606 metros cuadrados, enclavaba el negocio de comida conocido Blue Iguana.
El 20 de octubre de 2011, FirstBank emitió una Carta de Autorización[5] mediante la cual aprobó la propuesta del señor Rivera, siempre y cuando este cumpliera con una serie de condiciones que, por su pertinencia, citamos in extenso:
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El Sr. Miguel Rivera, a su costo, cederá y agrupará a la Propiedad una propiedad de terreno continua de su propiedad de 640.5009 metros cuadrados, denominada Parcela 17-B, según surge del plano de mensura del Ing. Víctor Figueroa Flecha el Sr. Rivera proveerá un estudio de título que acredite que es el titular de la referida parcela y que la misma está libre de cargas y gravámenes.
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El Sr. Miguel Rivera reconoce y acepta que la Propiedad luego de la segregación y agrupación[,] así como también el Blue Iguana[,]
continuarán asegurando los pagarés a favor de FirstBank por la suma principal de $2,939,499 bajo el préstamo objeto del caso de referencia presente al igual que la Sentencia. De [i]gual forma, el Sr. [Miguel] Ángel Rivera, su esposa María Asunción Rosario y la Sociedad Legal de [Bienes] Gananciales compuesta por ambos y Casa Lee, S.E. (los Garantizadores), reconocen y aceptan que las garantías solidarias que otorgaron para garantizar el préstamo objeto del caso de referencia se mantendrán inalteradas, vigentes y en pleno vigor.
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FirstBank autoriza la segregación y venta del Blue Iguana por la cantidad de $150,000.00
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Para ello, el Sr. Miguel Rivera suscribirá con un tercero un contrato de opción de compraventa por el precio de $7,500.00, suma que se acreditará al precio de venta acordado y obligándose el optante a ejecutar la opción dentro del término de noventa (90) días. La misma estará sujeta a que el Sr. Miguel Rivera obtenga a su costo los permisos necesarios de las entidades correspondientes para la segregación del Blue Iguana y la agrupación de la Parcela 17-B. Los términos del contrato deberán ser aprobados por FirstBank antes de su otorgación.
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Del optante ejercer la opción de compraventa y venderse el Blue Iguana, el balance de la compraventa de $142,500.00 será pagadero a favor de FirstBank, quien por instrucciones del Sr. Miguel Rivera aplicará dicho monto para pre-pagar hasta donde aplique el plan de pago mensual establecido no se considerará un abono a la suma de $1.5 millones establecida en el párrafo 5(N)
de la Sentencia necesaria para liberar al Sr. Miguel Rivera de toda obligación del préstamo objeto de la acción de referencia. Así también, se aclara que cualquier sobrante será aplicado al plan de pago mensual establecido en el párrafo 5(R) de la Sentencia. FirstBank liberará el Blue Iguana para que se pueda finiquitar la referida compraventa.
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como para enmendar la Sentencia para conformarse a la transacción aquí
aprobada.
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La presente autorización tiene un término de vigencia de noventa (90) días contados a partir de la fecha de la misma.
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Posteriormente, el 24 de octubre de 2011, el recurrido y un tercero, el señor Nahum Gómez Hidalgo (señor Gómez), suscribieron un Contrato de Opción de Compra del Blue Iguana y el solar donde enclavaba.
Conforme a las exigencias de FirstBank, el contrato fijó el precio de la opción de compra en $9,500.00, cantidad que el señor Gómez pagó, y dispuso un precio de compraventa de $159,000.00, al cual se le acreditaría lo ya abonado en la opción.[7] El contrato establecía que el negocio se llevaría a cabo con el consentimiento de FirstBank.[8]
Posteriormente, el 13 de febrero de 2012, el señor Rivera y el señor Gómez suscribieron el contrato de compraventa del Blue Iguana. En dicho contrato, el señor Gómez se obligó a pagar el precio convenido en la opción (los restantes $150,000.00) mediante una serie de pagos mensuales, todos pagaderos a FirstBank[9]. Según el contrato de compraventa, el señor Gómez había de realizar el último pago el 1 de agosto de 2013. Cuando esto sucediera, el señor Rivera se obligó a [t]ener la propiedad segregada y libre de todo gravamen antes de que finali[zara] el mes de agosto de 2013, la cual [se] traspasará por escritura [al señor Gómez], siempre y cuando se haya pagado la totalidad del short sale por [este último].[10]
Así las cosas, el 15 de noviembre de 2013, FirstBank presentó una Solicitud de Sustitución de Parte y Representación Legal en la cual señaló
que, el 28 de marzo de 2013, LSREF2 adquirió de FirstBank las facilidades de crédito de la sentencia emitida y solicitó la sustitución de parte, al amparo de la Regla 22.3 de Procedimiento Civil, 32 LPRA Ap. V.[11]
El 19 de diciembre de 2013, debido al alegado incumplimiento de los recurridos con las obligaciones pactadas en el acuerdo transaccional, LSREF2 solicitó la ejecución de la sentencia. Luego de varios sucesos, el 3 de julio de 2014, el foro a quo emitió una Orden de Ejecución de Sentencia y, posteriormente, el mandamiento de ejecución de sentencia el día 29 de ese mismo mes y año. Posteriormente, el 5 de marzo de 2015, LSREF2 presentó una Solicitud de Nueva Orden y Mandamiento de Ejecución de Sentencia y en Solicitud de Sustitución de depositario. Los recurridos no se opusieron a ninguna de las dos (2) solicitudes de mandamiento de ejecución de sentencia.
No obstante, los procedimientos de ejecución de sentencia se detuvieron luego de que el 11 de septiembre de 2015, el señor Rivera presentara por derecho propio una Moción Solicitando Paralización de los Procedimientos, debido a que había presentado una Petición de Quiebra. Así pues, el 14 de octubre de 2016, el foro de primera instancia decretó el archivo administrativo del caso hasta tanto no culminaran los procedimientos ante la Corte de Quiebras.
El 9 de febrero de 2016, LSREF2 solicitó la reapertura de los procedimientos y la expedición de una nueva orden y mandamiento de ejecución de sentencia. En respuesta, los recurridos presentaron un escrito donde, en lo pertinente, solicitaron que se determinase que el señor Gómez era una parte indispensable...
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