Sentencia de Tribunal Apelativo de 9 de Marzo de 2018, número de resolución KLRA201500947
| Emisor | Tribunal Apelativo |
| Número de resolución | KLRA201500947 |
| Tipo de recurso | Recursos de revisión administrativa |
| Fecha de Resolución | 9 de Marzo de 2018 |
| PEDRO LÓPEZ BONELLI Recurrido v. CARLOS PÉREZ CRUZ UNIVERSAL INSURANCE COMPANY Recurrente | | REVISIÓN procedente del Departamento de Asuntos del Consumidor Querella Núm.: SJ-0006250 |
Panel integrado por su presidenta, la Jueza Cintrón Cintrón, la Juez Rivera Marchand y la Jueza Jiménez Velázquez.[1]
Cintrón Cintrón, Jueza Ponente
En San Juan, Puerto Rico, a 09 de marzo de 2018.
El señor Carlos Pérez Cruz (señor Pérez) compareció ante este Tribunal de Apelaciones el 3 de septiembre de 2015, para que revisemos y revoquemos la Resolución que el Departamento de Asuntos del Consumidor (DACO) emitió el 3 de agosto de 2015. Mediante el referido dictamen, la agencia administrativa declaró con lugar la querella instada, por lo que le ordenó al aquí compareciente devolverle al señor Pedro López Bonelli (señor López) el depósito de $30,000.00 que este había adelantado para la compraventa de una propiedad.
Así las cosas y ante el hecho de que el señor Pérez no había sometido su apéndice en el término concedido por esta Curia, el 30 de septiembre de 2015 desestimamos el recurso de revisión judicial. Ahora bien, dado a la revisión por parte del Tribunal Supremo de Puerto Rico y la consecuente revocación de nuestro dictamen, procedemos a resolver en los méritos, con el beneficio de la postura de la parte recurrida.
El 18 de febrero de 2011 el señor César T. Andréu Megwinoff y Carmen Ramírez de Arellano Bou (Vendedores) otorgaron con el señor López (Comprador) un contrato intitulado Contrato de Compraventa.[2] Mediante este acordaron que los Vendedores se obligaban y comprometían a venderle al Comprador y este, a su vez, se obligaba y comprometía a comprarle a los primeros, el apartamento 10 del Condominio Santa Mónica, en la calle Candina número 1 del Barrio Santurce del Municipio de San Juan. Ante ello, la firma de la escritura de compraventa la pautaron para en o antes del 15 de abril de 2011 y pactaron que CPC Bienes Raíces actuaría como agente en este negocio jurídico. El precio de venta fue acordado en $650,000.00, los cuales serían pagaderos de la siguiente manera: $30,000.00 de depósito de buena fe que estarían en poder de CPC Bienes Raíces y serían depositados en una cuenta especial (escrow) que dicha compañía tenía en el Banco Popular para esos efectos y la diferencia sería satisfecha mediante cheque certificado a favor de los Vendedores al momento de firmar la escritura de compraventa. De igual forma, se convino que el negocio no estaría sujeto a la tasación de la propiedad y que esta sería entregada as is. Respecto a la facultad resolutoria que tendrían las partes contratantes, se estipuló lo siguiente:
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De acuerdo al inciso #11, del artículo 31 de la Ley 10 del 26 de abril de 1994, si por falta de diligencia de La Parte Compradora no se llevase a cabo la firma de la correspondiente escritura de compraventa o no se pagare el precio acordado en su totalidad en o antes de las escrituras o al otorgamiento de la escritura de compraventa, lo que ocurra primero o no se cumpla con alguna de las cláusulas y condiciones de este Contrato de Compraventa, La Parte Vendedora rescindirá de este contrato y, por lo tanto, estará libre de vender o disponer de dicha propiedad de cualesquiera otra forma. En tal caso, La Parte Vendedora retendrá la cantidad depositada por La Parte Compradora por concepto de pago de daños y perjuicios en consideración a los derechos aquí otorgados. La mitad de la cantidad depositada o una cantidad igual a la comisión adeudada cual sea menor le será pagado por la parte Vendedora a CPC Bienes Raíces, y el balance a la Parte Vendedora.
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En el caso de que La Parte Compradora esté lista, dispuesta y capaz de ejecutar la firma de las escrituras de compraventa, así como los documentos pertenecientes al financiamiento, pero La Parte Vendedora, no ejecuta la escritura de compraventa, entonces La Parte Compradora tiene el derecho absoluto de la ejecución de este contrato, más cualquier daño causado por la acción no tomada por La Parte Vendedora o si así lo prefiere La Parte Compradora puede cancelar este contrato y recibir su depósito en su totalidad. En cualquier caso, Llas (sic) partes Vendedora por la presente reconocen y aceptan que CPC Bienes Raíces ha devengado su comisión desde el momento del otorgamiento del presente contrato. (Énfasis en el original).
Por último, los otorgantes convinieron que dicho documento contiene la totalidad de la transacción sin que existan otros pactos o acuerdos. Todo otro contrato, acuerdo, convenio u obligación no contenida en el presente contrato queda por la presente inefectiva, nula y sin valor. Igualmente las partes aceptan que este contrato deroga cualquier acuerdo verbal o escrito anterior.
Así las cosas, el 15 de abril de 2011 el Banco Santander le notificó al señor López que su solicitud de préstamo (conventional fixed) por la cantidad de $578,500.00 había sido denegada por fondos insuficientes. Luego de informárselo al señor Pérez, corredor de bienes raíces de la compañía CPC Bienes Raíces, las partes del negocio se reunieron el 20 de abril de 2011 y allí el señor López le ofreció a los Vendedores la cantidad de $550,000.00 por la compra del inmueble. Sin embargo, estos no aceptaron la oferta.
En vista de que las negociaciones no rindieron frutos, el 12 de mayo de 2011 la representación legal del señor López, la Lcda. Mariana I. Hernández Gutiérrez, remitió misiva al señor Pérez con el fin de informarle la resolución del contrato y requerirle a su vez la devolución del depósito. En lo pertinente expuso:
[ ], el contrato de compraventa sobre el inmueble no ha sido, ni será perfeccionado debido a la existencia de diferencias sustanciales en el costo de remodelación y reconfiguración del inmueble. No existe duda en que al presente, el inmueble está inhabilitado y en pobres condiciones, por lo que como mínimo requiere una amplia reparación. Tal y como mi cliente le ha expresado en varias ocasiones antes y después del otorgamiento del contrato de promesa bilateral de compraventa, su consentimiento a dicho negocio jurídico estuvo motivado por la idea de poder hacer una remodelación y reconfiguración del inmueble, similar a la hecha por el titular del apartamento 3 del mismo condominio, por un precio que fluctuaría entre $200,000.00 a $250,000.00.
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Bajo la premisa de que el apartamento 10 podía ser remodelado y arreglado de forma similar al apartamento 3 por un precio entre $200,000.00 y $250,000.00, el licenciado López firmó el contrato de promesa bilateral de compraventa.
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No obstante, según expresé al inicio de esta misiva, y según mi cliente le reiteró antes y después de firmar el contrato, el factor determinante...
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