Sentencia de Tribunal Apelativo de 10 de Abril de 2018, número de resolución KLAN201700150
| Emisor | Tribunal Apelativo |
| Número de resolución | KLAN201700150 |
| Tipo de recurso | Apelación |
| Fecha de Resolución | 10 de Abril de 2018 |
| CCR DEVELOPMENT GROUP, INC. Apelante | | APELACIÓN procedente del Tribunal de Primera Instancia, Sala Superior de Humacao Caso Núm.: HSCI201600841 (205) Sobre: Desahucio Vencimiento de Contrato (Procedimiento Sumario) |
Panel integrado por su presidenta la Juez Coll Martí, la Juez Lebrón Nieves, la Juez Méndez Miró
Coll Martí, Juez Ponente
SENTENCIA
En San Juan, Puerto Rico, a 10 de abril de 2018.
La parte peticionaria, CCR Development Group, Inc., comparece ante nos mediante recurso de Apelación, el cual acogemos como un certiorari,[1] y solicita nuestra intervención, a los fines de que dejemos sin efecto el pronunciamiento emitido por el Tribunal de Primera Instancia, Sala de Humacao, el 23 de enero de 2017, debidamente notificado a las partes el 31 de enero de 2017. Por virtud del mismo, el foro primario declaró Sin Lugar la acción sumaria de desahucio instada por CCR.
Por los fundamentos expuestos a continuación, expedimos el presente recurso de certiorari y confirmamos y modificamos la Sentencia recurrida. Ordenamos la conversión del pleito al trámite ordinario y devolvemos el caso al foro de primera instancia para que adjudique determinadas controversias que aún existen entre las partes de epígrafe.
El 16 de septiembre de 2016, CCR presentó una Demanda sobre desahucio por la vía sumaria en contra de Coco Rico, LLC. Alegó ser propietaria de determinado bien inmueble donde ubica la planta de producción de bebidas Coco Rico.[2] Sostuvo que el 21 de mayo de 2015, suscribió un contrato con Coco Rico para el arrendamiento de la referida propiedad, con un término de vigencia de un (1) año. Afirmó que el contrato de arrendamiento venció el 21 de mayo de 2016, por lo que a partir de tal fecha Coco Rico estaba ocupando la propiedad en precario. Indicó que solicitó a Coco Rico que desalojara la propiedad, a lo que dicha parte se negó.
El 25 de septiembre de 2016, Coco Rico presentó su Contestación a la Demanda. Adujo que el contrato de arrendamiento suscrito entre Coco Rico y CCR estaba sujeto a una opción de compraventa, lo que a su juicio, representaba prueba suficiente para retener el bien. Arguyó que también tenía derecho a retener la posesión del inmueble hasta que CCR le reembolsara los $17,640.03 que invirtió en reparaciones realizadas al mismo. Alegó afirmativamente que Condado 2 CFL, LLC era el tenedor de un pagaré hipotecario que gravaba el inmueble objeto de desahucio. Agregó que Condado 2 estaba solicitando la ejecución de dicho bien, habida cuenta de que CCR había incumplido con el pago de su obligación hipotecaria, pleito que se estaba ventilando ante la Corte de Distrito de los Estados Unidos para el Distrito de Puerto Rico. Arguyó que CCR deliberadamente dejó de pagar la hipoteca que gravaba el inmueble para impedir que Coco Rico ejerciera la opción de compraventa. Indicó que se encontraba en conversaciones con Condado 2 para adquirir de dicha parte el gravamen hipotecario.[3]
Luego de múltiples incidencias procesales, el juicio en su fondo se celebró los días 5 de octubre, 10 de noviembre y 5 de diciembre de 2016. Por la parte demandante testificó el licenciado Marcos R. Vélez Green, secretario y agente autorizado de CCR. Por la parte demandada declararon el señor Roberto Villafañe, gerente de la planta Coco Rico, y el señor Richard Hahn, presidente de Coco Rico. A continuación, un extracto de sus respectivos testimonios.
El señor Vélez, secretario y agente autorizado de CCR, declaró sobre la titularidad del inmueble en cuestión.[4] Particularmente, indicó que CCR advino titular del mismo por virtud de la Escritura Núm. 28 de Compraventa y Asunción de Hipoteca otorgada el 11 de septiembre de 2008.[5] Continuó declarando que CCR y Coco Rico otorgaron un contrato de arrendamiento con un término de vigencia de un (1) año, a partir del 21 de mayo de 2015, fecha en que fue suscrito.[6] Explicó que, a la luz de los términos del contrato, una vez transcurriera el periodo de vigencia, el mismo se renovaría automáticamente mes a mes, hasta tanto el arrendatario notificara al arrendador su intención de no continuar con el mismo.[7] Señaló que luego de expirada la vigencia del contrato, CCR cursó a Coco Rico una carta con fecha de 1 de junio de 2016 solicitándole el desalojo de la propiedad.[8] Coco Rico replicó a dicha carta con fecha de 1 de junio de 2016.[9]
El señor Vélez hizo referencia a su contenido. Específicamente, dijo que mediante dicha réplica Coco Rico había advertido a CCR que debido a que no ejerció su derecho a terminar el contrato, se activó la cláusula de renovación automática, mes a mes, la cual tendría eficacia hasta tanto Coco Rico notificara a CCR su intención de terminar el contrato.[10]
En lo que respecta a las alegadas mejoras realizadas al inmueble, el señor Vélez declaró que Coco Rico nunca informó a CCR que se disponía a realizar reparaciones y/o mejoras.[11] Declaró que no fue sino hasta que venció el contrato de arrendamiento, mediante carta con fecha de 27 de junio de 2016, que advino en conocimiento de que Coco Rico había realizado determinadas reparaciones.[12]
Durante el contrainterrogatorio, testificó que la propiedad en cuestión estaba afecta a una hipoteca.[13] Explicó que, además del canon de arrendamiento de $1, Coco Rico tenía la obligación de satisfacer un canon adicional de $1,500 dirigidos al pago de los intereses de dicha hipoteca.[14]
Cualquier exceso habría de ser satisfecho por CCR.[15] Aceptó que Condado 2 había incoado un pleito sobre ejecución de hipoteca en contra de CCR por falta de pago.[16] Reconoció, además, que acorde con los términos del contrato de arrendamiento, la responsabilidad de hacer reparaciones recaía sobre el arrendador.[17] Por igual, aceptó que si el arrendatario se hacía cargo de las mismas, el arrendador habría de reembolsar su pago dentro de los treinta (30) siguientes al requerimiento del arrendatario.[18] Asimismo, reconoció que las reparaciones de emergencia no tenían que ser notificadas al arrendador.[19]
De igual manera, aceptó que la interpretación de lo que constituye una emergencia recaía en el juicio razonable del arrendatario.[20] Respecto a las alegadas reparaciones costeadas por Coco Rico, el señor Vélez aludió al contenido de una carta con fecha de 27 de junio de 2016, en donde Coco Rico hace el señalamiento a CCR de que había realizado mejoras a la propiedad estimadas en $16,000.[21] Agregó que en dicha carta Coco Rico también le solicitó a CCR que proveyera los estados hipotecarios de los pasados doce (12) meses a los fines de poder realizar el pago correspondiente a la renta adicional.[22] Alegó que, en lugar de cursar los estados hipotecarios, CCR envió a Coco Rico una carta informando el monto de los intereses, pero que ésta se rehusó a aceptarla.[23]
Durante el re-directo, se increpó al señor Vélez sobre el contrato de opción de compraventa.[24] Identificó que las partes que lo suscribieron fueron Elías Group LLC y CCR.[25] Testificó que en dicho acuerdo se estableció la opción de adquirir la propiedad a un precio fijo de $500,000.[26] A juicio de dicha parte Elías Group ejerció el contrato de opción, por lo que CCR procedió a cursarle una carta con fecha de 31 de mayo de 2016 requiriéndole determinados documentos para llevar a cabo la transacción de compraventa.[27] Explicó que el canon de arrendamiento de $1 pactado obedeció al hecho de que Elías Group había prestado su anuencia al contrato de opción.[28] Declaró que la mencionada carta de 31 de mayo de 2016 se dirigió al Sr. Hahn a la dirección de Coco Rico.[29]
Continuó declarando que una vez se cursó dicha misiva Elías Group se retractó.[30]
El señor Vélez aludió al contenido de una carta con fecha de 1 de junio de 2016 que envió Coco Rico a CCR.[31] Según su interpretación, en la misma ellos voluntariamente dejaron expirar la opción. Agregó que supuestamente no la ejercieron. Y que, de acuerdo a sus derechos, ellos están enviando esta carta como una cortesía, pero que definitivamente no desean adquirir la propiedad de nosotros, según los términos de la opción. Y que no hay necesidad de hacer ningún tipo de escritura ni transacción.[32] Testificó que acto seguido CCR notificó a Coco Rico que el contrato de arrendamiento había vencido y le solicitó el desahucio.[33]
Durante el re-contrainterrogatorio, se le inquirió al señor Vélez sobre si invitó a Coco Rico a cerrar el negocio y/o ejercer la opción (mediante carta de 31 de mayo de 2016)[34] con pleno conocimiento de que existía una demanda para la ejecución del inmueble en cuestión. Contestó
no estoy seguro. [35] Acto seguido el Tribunal tomó conocimiento de que el caso sobre ejecución de hipoteca que instó Condado 2 en contra de CCR ante el Tribunal Federal había sido incoado el 5 de febrero de 2016.[36]
Declaró que Coco Rico no le informó formalmente por escrito sobre su interés de permanecer en la propiedad y/o negociar en aras de llegar a un acuerdo respecto al bien.[37] A su juicio, la propiedad no tenía defectos en el techo (las alegadas reparaciones se realizaron en el techo). Agregó me consta que no tenía, porque un año y medio antes se arregló el techo.[38]
El señor Villafañe señaló que fungía como gerente de la planta Coco Rico. Declaró que su jefe y dueño de la compañía era el señor Richard Hahn, quien adquirió la compañía del señor Francisco J. Rivera.[39]
Declaró que el estado de la planta al momento en que se llevó a cabo la adquisición de Coco Rico era deplorable. Agregó que Coco Rico reparó todo el techo, el cual tenía filtraciones y problemas de corrosión. Además, señaló que se instalaron ventiladores, se arreglaron los baños, entre otras reparaciones.[4...
Para continuar leyendo
Solicita tu prueba