Sentencia de Tribunal Apelativo de 30 de Abril de 2018, número de resolución KLCE201800350
| Emisor | Tribunal Apelativo |
| Número de resolución | KLCE201800350 |
| Tipo de recurso | Recursos de certiorari |
| Fecha de Resolución | 30 de Abril de 2018 |
| | | CERTIORARI procedente del Tribunal de Primera Instancia, Sala Superior de San Juan Civil Núm.: K AC2016-1090 Sobre: Revisión de laudo. |
Panel integrado por su presidenta, la Jueza Jiménez Velázquez, la Jueza Cintrón Cintrón y la Jueza Rivera Marchand.
Cintrón Cintrón, Jueza Ponente
RESOLUCIÓN
En San Juan, Puerto Rico, a 30 de abril de 2018.
Compareció ante este Tribunal de Apelaciones WM Capital Partners 53, LLC (WM Capital), en aras de que revisemos y revoquemos la orden y mandato de ejecución que el Tribunal de Primera Instancia (TPI), Sala de San Juan, emitió el 21 de febrero de 2018 en el caso de epígrafe. Mediante el dictamen recurrido, el foro a quo ordenó al Registrador de la Propiedad de la segunda sección de San Juan, cancelar el asiento de inscripción segundo de la finca número 20,584, inscrito al folio 61 del tomo 717 de Río Piedras Norte, así como todo título, carga y/o gravamen posterior al referido asiento; e inscribir el dominio de la finca número 35,957, inscrita al folio 111 del tomo 1295 de Río Piedras Norte, así como tambien cancelar todo título, carga y/o gravamen sobre dicha finca.
Con el beneficio de la comparecencia de Barreras Inc. procedemos a disponer de la causa de epígrafe. Por ser esencial para la mejor comprensión de los asuntos planteados, acogemos los hechos desglosados en la sentencia que un panel hermano emitió el 14 de diciembre de 2015 en un caso entre las mismas partes de epígrafe (KLAN201501215), pues recoge el tracto procesal desde sus comienzos.
El 29 de agosto de 1960 Barreras Auto Corporation, antecesora de la parte recurrida Barreras, Inc. (Barreras), y The First National City Bank of New York suscribieron un contrato de arrendamiento con derecho a edificar mediante la escritura pública número 43, en el cual Barreras le arrendó un solar sito en la Avenida Ponce de León #252, Esquina Calle Bolivia, San Juan, por un término de 50 años prorrogable por dos (2) términos sucesivos de 20 años y un tercer término de nueve (9) años, a cambio de un canon anual pagadero mensualmente, el cual aumentaba moderadamente en cada término.
Como condición esencial del contrato, en la cláusula 7 se estableció que el arrendatario demolería cualquier estructura en el solar y construiría un nuevo edificio, a un costo no menor de $1,000,000. Entre otros acuerdos, la cláusula 9 del contrato especificó que cuando finalizara el arrendamiento por cualquier motivo, Barreras se convertiría en el dueño del nuevo edificio y no tendría obligación de reembolsar por estructura o mejora alguna que el arrendatario hubiese hecho en los predios. El edificio, que consiste en dos torres, se construyó y su título se inscribió, como edificación en suelo ajeno, con el número de finca 35,957 al folio 111 del tomo 1,295 de Río Piedras Norte, en la Sección Segunda del Registro de la Propiedad de San Juan. A tenor de la cláusula 13 del contrato, The First National City Bank of New York cedió su derecho de arrendamiento junto con sus obligaciones a Cosmopolitan Realty Corp., que a su vez fue cedido en múltiples ocasiones hasta que el 31 de marzo de 2005, Gables Towers, Inc. (Gables Towers) obtuvo tal derecho.
Así las cosas, desde abril de 2005 Gables Towers ha operado el edificio, sujeto al pago del canon de arrendamiento y los términos del contrato original. Surge del expediente, que Gables Towers otorgó escritura de hipoteca sobre la edificación en suelo ajeno y los cánones de arrendamiento de los espacios subarrendados dentro de los edificios, como garantía de varios préstamos que le otorgó R-G Premier Bank, de quien Scotiabank es sucesora. Entre dichos términos, Gables Towers se obligó a pagar todas las contribuciones sobre la propiedad y sobre las estructuras erigidas sobre esta. Posteriormente, el 1 de octubre de 2013 Barreras le notificó a Gables Towers sobre el incumplimiento con dicha cláusula y le exigió el pago de las contribuciones adeudadas, -la suma debida al Centro de Recaudación de Impuestos Municipales (CRIM) ascendía a $813,531.85-, en el término de 15 días, según estipulado en la cláusula 18 del contrato de arrendamiento.
El 17 de julio de 2012, Scotiabank, hoy WM Capital presentó una demanda en cobro de dinero y ejecución de garantías contra Gables. Según alegó, Gables incumplió con los términos de unos contratos de préstamo cuyo crédito había adquirido el Banco. Expuso que los contratos fueron garantizados con la finca núm. 20584, la cual consiste en un solar, y la finca núm. 35957, que consiste de una estructura de dos edificios (en adelante, el edificio) construidos sobre el solar antes mencionado. Así las cosas, el Banco solicitó: 1) que se vendieran en pública subasta las fincas antes mencionadas; y 2) que se ejecutara la garantía que gravaban las partidas en concepto de arrendamiento que devengaba Gables como producto del alquiler de los espacios comerciales contenidos en dicho edificio.
A su vez, el 12 de noviembre de 2013 Barreras solicitó intervenir con relación a la demanda antes aludida. A tales efectos, alegó que Scotiabank, hoy WM Capital pretendía ejecutar unas garantías que recaían sobre unos bienes en los cuales reclamaba tener un interés propietario que, a su vez, podía verse afectado de ventilarse dicho pleito sin su intervención. En su solicitud, la parte peticionaria hizo un recuento del tracto de la titularidad que reclamó tener sobre tales bienes. Según expuso, el 29 de agosto de 1960, Barreras Auto Corporation, antecesora de Barreras (como acreedor), y First National Bank of New York (como arrendatario), suscribieron un contrato de arrendamiento con derecho a edificar. Especificó que la cláusula 7 de dicho contrato establecía la posibilidad de la construcción de una edificación en el solar propiedad de la parte peticionaria, a saber, la finca núm. 20584. Además, la cláusula 9 del contrato disponía que cuando finalizara el arrendamiento por cualquier motivo atribuible a Gables, Barreras pasaría ser dueño de la edificación, finca núm. 35957, sin ningún tipo de gravámenes y sin la obligación de reembolsar por una estructura o mejora alguna.
Barreras también expuso que las obligaciones del arrendatario estaban recogidas en las cláusulas 10 y 12 del contrato las que le obligaban a mantener la edificación en buenas condiciones y realizar las reparaciones necesarias. En la cláusula 5 por su parte, se pactó la obligación del arrendatario de pagar contribuciones sobre la propiedad (CRIM) y sobre las estructuras erigidas en esta. También existía la posibilidad de substracción ante alguna falta de sus obligaciones como arrendatario mediante la cláusula 18 del contrato, la cual imponía un término de 15 días a partir de la notificación de incumplimiento por parte del arrendador. Al transcurrir los 15 días el arrendador tenía derecho a cancelar el contrato. Como excepción a dicha cláusula, si la falta que diera paso al incumplimiento no se pudiera cumplir razonablemente dentro del término de 15 días, el arrendatario podía permitirle...
Para continuar leyendo
Solicita tu prueba