Sentencia de Tribunal Apelativo de 30 de Abril de 2018, número de resolución KLAN201701145
| Emisor | Tribunal Apelativo |
| Número de resolución | KLAN201701145 |
| Tipo de recurso | Apelación |
| Fecha de Resolución | 30 de Abril de 2018 |
| | | Apelación procedente del Tribunal de Primera Instancia, Sala Superior de Guayama Civil. Núm.: G AC2011-0205 Sobre: Incumplimiento de Contrato |
Panel integrado por su presidenta la Juez Coll Martí, la Juez Lebrón Nieves, la Juez Méndez Miró
Coll Martí, Juez Ponente
SENTENCIA
En San Juan, Puerto Rico, a 30 de abril de 2018.
Comparece ante nos el señor Javier Rivera Quiñonez, en representación de Jayve Development Corp. (apelante), quien nos solicita que dejemos sin efecto la Sentencia Sumaria Parcial dictada por el Tribunal de Primera Instancia, Sala Superior de Guayama, el 12 de julio de 2017. En la misma, el foro primario concluyó que medió un incumplimiento de contrato por la parte apelante.
Por los fundamentos que se exponen a continuación, se revoca el dictamen apelado. Veamos.
El caso de epígrafe tiene su génesis en una Demanda de incumplimiento de contrato y daños y perjuicios, incoada el 7 de diciembre de 2011, por FISA S.E. (parte apelada). En la misma, alegó incumplimiento contractual de parte de Jayve Development Corp., al ésta última realizar un contrato de arrendamiento contrario a lo estipulado en la escritura de segregación y compraventa, y en su consecuencia, haber sufrido daños.
El 11 de julio de 2007 la parte apelada recibió autorización de la Junta de Planificación para comenzar un proyecto comercial que se llamaría Arroyo Town Center. El mismo constaría de ocho estructuras, entre ellas, la aludida. Tal estructura constaba de 22,000 pies cuadrados y sería destinada a supermercado. El señor Javier Rivera Quiñones, en representación de Jayve Development Corp., emitió una carta en la que expresaba su intención de adquirir el predio para convertirlo en un supermercado.
El 26 de agosto de 2009 las partes suscribieron un Contrato de Financiamiento de Construcción, en el que se identificaba al apelante como optante del solar #2 del proyecto comercial. La Administración de Reglamentos y Permisos le otorgó a FISA el permiso para la construcción de lo que sería el supermercado. Las medidas aprobadas para ello eran para una estructura de 2,733.63 metros cuadrados, en un solar de 10,000.08 metros cuadrados.
Las partes subscribieron un contrato el 20 de enero de 2010 el que titularon Promesa de Compraventa. Veintisiete días más tarde, las partes subscribieron una escritura pública de Segregación, Constitución de Condiciones Restrictivas y Compraventa sobre el solar #2 del proyecto comercial.
De la mencionada escritura se desprenden dos cláusulas referentes al uso de la propiedad, que leen como sigue:
(1) La parte COMPRADORA reconoce que ha adquirido la Propiedad Segregada para la construcción de un Negocio de Supermercado y que el mismo es parte de un desarrollo conocido como Arroyo Town Center. (2) Con la intención de dar mejor uso al Centro Comercial y de preservar el uso de la Propiedad Segregada, así como para fomentar el progreso de todos los establecimientos que se establezcan en el Centro Comercial, la Parte VENDEDORA desea contribuir las siguientes Condiciones Restrictivas, que en el idioma inglés leen como sigue:
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The property shall not be used for any one or combination of the following: (i) the operation of a drug store or a so-called prescription pharmacy or prescription ordering, processing or delivery facility, whether or not a pharmacist is present at such facility, or for any other purpose requiring a qualified pharmacist or the person authorized by law to dispense medicinal drugs directly or indirectly, for a fee or remuneration of any kind; (ii) the operation of a medical diagnostic lab or the provision of treatment services (other tha[n] as part of a medical, dental physician surgical or chiropractic offices(s), which office(s) shall not be restricted by this subclause; (iii) the sale of so-called health and beauty aids or drug sundries, except the incidental sale of such items shall be permitted; (iv) the operation of a business in which photofinishing services (including without limitation, digital photographic processing or printing, or the sale of any other imaging services, process or goods) or photographic film are offered for sale, except the incidental sale of photographic film shall be permitted; and (v) the operation of a business in which greeting cards or gift wrap are offered for sale, except the incidental sale of such items shall be permitted.
De igual forma la escritura también dispuso lo siguiente:
Las partes reconocen que esta escritura contiene todos los acuerdos entre ellos y que por lo tanto, cualquier otro previo acuerdo escrito o verbal queda novado, sin validez o efecto.
Jayve Development construyó una estructura en el terreno adquirido, e instaló en ella un supermercado. El apelante dividió el predio adquirido, de manera tal que separó un espacio de ochocientos pies cuadrados, para unos locales donominados por éste como número dos y tres.
El 15 de marzo de 2013, el apelante suscribió un Contrato de Arrendamiento con el señor Christian Vázquez, para que en uno de los locales se operara un establecimiento de comida rápida, Subway.
FISA S.E. demandó entonces por incumplimiento y daños. Jayve Development Corp., en su contestación a la demanda previamente discutida, arguyó que la referida escritura no le impedía alquilar espacios para establecimientos de comida rápida, razón por la cual el 17 de octubre de 2016 presentó ante el foro primario una Moción Solicitando se dicte Sentencia Sumaria.
FISA S.E., el 28 de diciembre de 2016, presentó su Oposición a Solicitud de Sentencia Sumaria en la que en síntesis, exponía que Jayve Development Inc., había incumplido con el propósito de la venta plasmado en el contrato e igualmente había incumplido con las condiciones restrictivas impuestas en este.
El Tribunal de Primera Instancia dictó sentencia parcial enmendada el 12 de julio de 2017, en la que concluyó que la escritura de compraventa limitó el uso de la propiedad adquirida a supermercado y, por tanto, otros usos adicionales no le estaban permitidos al apelante.
Inconforme con la determinación, Jayve Development Corp. acude ante nos, formulando dos señalamientos de error:
Erró el TPI al interpretar la cláusula 1 de la escritura de compraventa como cláusula de uso exclusivo cuando la propia escritura contiene una cláusula 2 que específicamente dispone para límites de uso.
Erró el TPI al no examinar el segundo argumento de la apelante impugnando la validez de las condiciones restrictivas al no...
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