Sentencia de Tribunal Apelativo de 23 de Mayo de 2018, número de resolución KLRA201700713
| Emisor | Tribunal Apelativo |
| Número de resolución | KLRA201700713 |
| Tipo de recurso | Recursos de revisión administrativa |
| Fecha de Resolución | 23 de Mayo de 2018 |
| | | Revisión Administrativa procedente de la Oficina de Gerencia de Permisos Sobre: Legalización de |
| | | remodelación y ampliación de local, Calle Caribe Núm. 55 Resolución de Permiso de Uso: 16OP-30769AA-SA |
Panel integrado por su presidente, el Juez Vizcarrondo Irizarry, el Juez Rodríguez Casillas y el Juez Bonilla Ortiz.
Rodríguez Casillas, Juez Ponente
SENTENCIA
En San Juan, Puerto Rico, a 23 de mayo de 2018.
El 28 de agosto de 2017 comparece ante nos FAO, S.E., en un recurso identificado con el núm.
KLRA20170713, mientras que el 13 septiembre del mismo año, comparece Green Leaf Partnership, Inc., mediante el recurso núm. KLRA20170753. Solicitan la revocación de una Resolución de la Oficina de Permisos del Municipio Autónomo de San Juan, emitida el 16 de marzo de 2017,[1] en la que se aprobó la solicitud de anteproyecto de construcción presentada por el señor Juan Pablo Torres Rodríguez.
Considerados los escritos de las partes, así como los documentos que los acompañan, a la luz del derecho aplicable se confirma la determinación recurrida.
Los hechos que informa el recurso de epígrafe se originan con la presentación de un anteproyecto de construcción para la remodelación y ampliación de un espacio comercial,[2] ubicado en la Zona Comercial Turística (CT) del área de Condado y en el Distrito Sobrepuesto RD-2,[3]
el cual sería utilizado por la corporación Coffee Promotions Corp., (Coffee Promotions o la parte proponente/recurrida) como panadería-repostería.[4]
La solicitud fue sometida ante la Oficina de Permisos del Municipio Autónomo de San Juan (OPMSJ) por el señor Juan Pablo Torres Rodríguez (Torres Rodríguez),[5]
por conducto del ingeniero José A. García Marrero, en abril de 2016. De la descripción del trabajo a realizarse surge que la solicitud tenía el fin de:
legalizar la remodelación y ampliación de local comercial sita (sic) en la Calle Caribe #55, Condado, San Juan en un predio calificado Comercial Turístico (CT). La solicitud consiste en la variación del patio lateral derecho [ ] y patio posterior de [ ] situación existente cuando se adquiere el edificio. Se propone uso de Panadería, Repostería y Delicates[s]en con venta de café como accesorio de la Panadería.
El uso propone como atractivo a la gestión turística y como accesorio el café en grano para ser molido en la propiedad.[6]
El 13 de marzo de 2017, la OPMSJ emitió una Resolución declarando Ha Lugar la solicitud de FAO, S.E. (FAO) para intervenir en el caso.
El 16 de marzo de 2017, notificada el día siguiente, la entidad municipal emitió una Resolución aprobando el anteproyecto de construcción.[7]
Tras expresar que el uso propuesto satisfacía los postulados del Reglamento de Zonificación Especial del Condado,[8] la OPMSJ expresó:
[r]especto a los [ ] parámetros de construcción y respecto al uso propuesto, se cumple con los requisitos reglamentarios de una Zona Comercial Turístico.
[ ]
[E]l Oficial de Permisos APRUEBA
el anteproyecto de construcción sometido para remodelar y rehabilitar edificio en desuso con la intención de ampliar el local comercial para albergar el uso comercial de Panadería, Repostería y Delicates[s]en con venta de café y, bebidas alcohólicas y AUTORIZA la preparación de los planos finales para las obras y estructuras según propuestas y conforme a las recomendaciones y requerimientos establecidos en este informe de aprobación.[9]
Entre los documentos incluidos como parte de la solicitud y que fueron evaluados por el ente municipal se encontraban:
· Notificación a los colindantes inmediatos de la propiedad donde se propone la acción, mediante correo certificado, según lo dispone el Reglamento Conjunto en su Sección 6.3.3 y la forma OP-MSJ-163-A Rev. diciembre 2015[.]
· Evidencia de Titularidad según dispuesto en su (sic) Sección 5.3.6 Legitimación Activa (Standing), del Reglamento Conjunto[.][10]
Respecto a la notificación a los dueños de las propiedades colindantes, la parte proponente certificó haberle informado a sus vecinos sobre la solicitud para el desarrollo del anteproyecto el 4 de abril de 2016.[11]
Del documento acreditativo de ello se desprende que las siguientes personas fueron notificadas: el señor Shane Brull del Guest House Casa Caribe; el señor Miguel Carmona, Administrador del Condominio Ashford Caribe; la señora Ivonne Meléndez, Administradora del Condominio Ashford Imperial; FAO, y el señor Rafael Varela del #58 de la Calle Caribe.
Con relación a la titularidad de la propiedad donde se desarrollaría el proyecto, el cual operaría bajo el nombre Café Don Juan,[12] la OPMSJ señaló que en el expediente administrativo constaba:
[ ]
copia de la Escritura de Compraventa número cincuenta (50) del 23 de octubre de 2013 a favor de Samuel Marcelo Aquino, autorizada por el abogado y notario público Joseorlando (sic) Marcado (sic) Gely, para un predio con cabida de 284.30 metros cuadrados, como evidencia de titularidad para los terrenos propuestos.
[ ] Contrato de Arrendamiento por parte de Samuel Marcelo Aquino, dueño, arrendando a Juan Pablo Torres Rodríguez. El contrato expone lo siguiente: la propiedad número 55 Calle [C]aribe en Condado de una edificación de dos plantas además de una terraza y patio lateral en el primer nivel o planta.
En cuanto a esto último, si bien el contrato de arrendamiento suscrito el 2 de marzo de 2016 establece que el arrendatario no podría subarrendar o ceder en todo o en parte el alquiler de la propiedad sin el previo consentimiento de su dueño, el acuerdo provee que el local habría de ser utilizado para un negocio de panadería y/o cafetería.[13]
Por otro lado, surge del expediente que el 31 de mayo de 2016 el gerente de USA Parking, compañía que opera el servicio de estacionamiento de vehículos de motor en el San Juan Marriott Resort & Stellaris Casino, le remitió una comunicación a Torres Rodríguez informándole que, conforme acordado, la clientela de Café Don Juan tendría el privilegio de utilizar los espacios de estacionamiento del mencionado hotel.[14] Lo anterior fue ratificado mediante un contrato de arrendamiento suscrito el 17 de junio de 2016 entre Torres Rodríguez y el representante de USA Parking.[15]
Por último, es menester señalar que el referido dictamen incluyó las advertencias legales sobre el derecho de cualquier parte adversamente afectada a solicitar la reconsideración de dicha determinación ante la División de Reconsideración de Determinaciones Finales de la Oficina de Gerencia de Permisos (DROGPe) o la revisión judicial ante este Tribunal.
El 29 de marzo de 2017, FAO acudió ante la DROGPe para solicitar la reconsideración del dictamen de la OPMSJ.[16] Entre otras cosas, alegó que la determinación impugnada debía ser revocada debido a que el ente municipal: (1) aprobó una variación de estacionamiento en contravención a la reglamentación aplicable; y, (2) no estableció que existiera circunstancia extraordinaria alguna que avalara la concesión de las variaciones de uso solicitadas por la parte proponente relativas a los estacionamientos y patios laterales.
Green Leaf Partnership, Inc. (Green Leaf), corporación titular de una de las propiedades vecinas, [17] hizo lo propio ante la División de Revisiones Administrativas de la Oficina de Gerencia de Permisos (División de Revisiones Administrativas) el 6 de abril de 2017.[18]
En lo pertinente, adujo que la OPMSJ erró al autorizar el proyecto, toda vez que la parte proponente: (1) incumplió con los requisitos legales y reglamentarios para las variaciones autorizadas, a saber, el uso de panadería-repostería, delicatessen y del estacionamiento; y, (2) no notificó copia del proyecto a uno de los propietarios colindantes.
El 12 de abril de 2017, la División de Revisiones Administrativas acogió ambas solicitudes de reconsideración.
Previo a que expiraran los noventa (90) días que tenía la División de Revisiones Administrativas para disponer de las solicitudes de reconsideración, la agencia emitió una Orden el 22 de junio de 2017 para prorrogar dicho plazo por un término adicional de treinta (30) días. A esos efectos, señaló:
HECHOS
El caso de autos se presentó ante esta División el 3 de abril de 2017. El término de noventa días para tomar una determinación en el mismo vence el día 9 de julio de 2017.[19]
[ ]
CONDICIONES GENERALES
Dispone el Artículo 11.8 de la Ley 161-2009, según enmendada, conocida como Ley para la Reforma del Proceso de Permisos de Puerto Rico que la División de Revisiones Administrativas dispondrá de las solicitudes acogidas ante su consideración dentro de un periodo de noventa (90) días naturales desde su presentación. Dicho término podrá ser prorrogado por treinta (30) días adicionales contados a partir de la fecha de vencimiento, en casos excepcionales. Si la División de Revisiones Administrativas no adjudicara la solicitud dentro del término aquí dispuesto, dicho foro perderá jurisdicción sobre la misma y comenzará a decursar el término de treinta (30) días para recurrir al Tribunal de Apelaciones. Las resoluciones de la División de Revisiones Administrativas serán consideradas determinaciones finales de la Oficina de Gerencia de Permisos.[20]
Celebrada la vista administrativa, el Oficial Examinador que presidió la audiencia emitió un Informe de Vista en el que recomendó denegar las solicitudes de FAO y Green Leaf (la parte recurrente o las recurrentes), las cuales habían sido consolidadas.
El 8 de agosto de 2017,[21] la División de Revisiones Administrativas emitió una Resolución confirmando la determinación de la...
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