Sentencia de Tribunal Apelativo de 18 de Junio de 2018, número de resolución KLRA201800210
| Emisor | Tribunal Apelativo |
| Número de resolución | KLRA201800210 |
| Tipo de recurso | Recursos de revisión administrativa |
| Fecha de Resolución | 18 de Junio de 2018 |
| ASOCIACIÓN DE VECINOS PRO CALIDAD DE VIDA (AVECAVI); ÁNGEL HERRERA COTAL, POR SÍ Y COMO PRESIDENTE DE AVECAVI | | Revisión Judicial procedente de la Oficina de Gerencia de Permisos Caso Núm.: OGPe-2017-207175-CCO-001936 Sobre: Consulta de construcción |
Panel integrado por su presidenta, la Jueza Fraticelli Torres, el Juez Rivera Colón y la Juez Lebrón Nieves
Fraticelli Torres, Jueza Ponente
SENTENCIA
En San Juan, Puerto Rico, a 18 de junio de 2018.
El señor Ángel Herrera Cotal, por sí y en representación de la Asociación de Vecinos Pro Calidad de Vida (AVECAVI), nos solicita que revoquemos la resolución administrativa emitida el 22 de febrero de 2018 por la Oficina de Gerencia de Permisos del Gobierno de Puerto Rico, que aprobó la Consulta de Construcción 2017-207175-CCO-001936. El proyecto comercial consiste en la remodelación de una estructura existente para ser utilizada como oficina de contabilidad, ubicada en la Avenida José De Diego, en el Municipio de San Juan. La parte proponente solicitó la variación de uso.
Luego de evaluar los méritos del recurso, examinar los documentos sometidos por el recurrente y la postura de la parte proponente y recurrida, resolvemos confirmar la resolución de la Oficina de Gerencia de Permisos.
Veamos los antecedentes fácticos del caso, seguido de los fundamentos de derecho que sustentan nuestra determinación confirmatoria.
El 9 de agosto de 2017, Arcelor Management, LLC, (Arcelor), por conducto del ingeniero José Ortiz Rodríguez, presentó la Solicitud de Consulta de Construcción 17OP-41885AA-MU ante la Oficina de Permisos del Municipio Autónomo de San Juan. Al día siguiente, la petición se elevó ante la consideración de la Oficina de Gerencia de Permisos (OGPe). El 14 de agosto de 2017 el mismo caso se presentó como la Solicitud de Consulta de Construcción 2017-207175-CCO-001936 ante la OGPe. En ese recurso, Arcelor solicitó el permiso correspondiente para la remodelación de un inmueble de su propiedad, con el fin de utilizarlo como sede profesional para brindar servicios de contabilidad. La estructura está ubicada en el número 125 de la Avenida José De Diego, en la Urbanización San Francisco, del Barrio Monacillos, en San Juan.
Obran en el apéndice del recurso de revisión judicial la mayoría de los documentos presentados ante la OGPe[1] y producidos parcialmente por la parte recurrente, entre otros, los siguientes:
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Formulario Consulta de Construcción.[2]
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Declaración jurada número 4175 de 8 de agosto de 2017, en que afirma el cumplimiento de la Sección 6.1.1 del Reglamento Conjunto, según requerido por el Art. 9.9 de la Ley Núm. 161-2009, según enmendada.[3]
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Fotos del rótulo de presentación, según requerido en la Sección 6.1.1 del Reglamento Conjunto 8573.[4]
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Planos certificados, según lo dispone la Sección 5.3.1 del Reglamento Conjunto 8573.[5]
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Memorial explicativo y Tablas de Parámetros conforme al distrito donde ubica el proyecto.[6]
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Certificado de Cumplimiento Ambiental por Exclusión Categórica.[7]
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Certificación sobre Inundabilidad.[8]
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Certificación de Cumplimiento con los Planos para Obras de Construcción y Urbanización, Prevención de Incendio y Salud Ambiental por Arquitectos e Ingenieros Licenciados, suscrita por el ingeniero José A. Ortiz Rodríguez.[9]
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Certificado de Organización 307253 de Arcelor Management, LLC, expedido por el Departamento de Estado el 23 de diciembre de 2011.[10]
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Evidencia de titularidad.[11]
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Lista Certificada de Colindantes, según la Sección 6.3.2 del Reglamento Conjunto.[12]
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Notificación a colindantes inmediatos de la propiedad donde se propone la acción, mediante correo certificado, según lo requiere la Sección 6.3.3 del Reglamento Conjunto 8573.[13]
Según la descripción contenida en el memorial explicativo, para el proyecto de construcción se propuso
la remodelación de una estructura existente para oficina de contabilidad CPA de bajo volumen de clientela. Ubicada en la Urb. San Francisco, bo. Monacillos, ave. De Diego, #125, San Juan, Puerto Rico. El solar está dentro de los límites de un Distrito R-2, y su cabida superficial es de (1,240.00) metros cuadrados.
Arcelor Management, LLC propone cerrar el perímetro de la terraza existente con bloques de concreto para convertirla en oficinas, las divisiones interiores serán en gypsum board y además pavimentar el patio posterior de la propiedad para ubicar (14) estacionamientos funcionales y (1) de impedidos en el patio delantero. Se operará la oficina de contabilidad del CPA Edgardo Rosario Núñez, de bajo volumen de clientela, cuyo horario de operación será de 8:00 AM a 6:30 PM, de lunes a sábado.
En cuanto al uso solicitado, el Reglamento de Ordenación Territorial del Municipio de San Juan no permite el uso de oficinas profesionales de contabilidad, [n]i ministerialmente ni por excepción. Por lo tanto, se solicita una variación en uso.
Los fundamentos en apoyo a la variación en uso solicitada son: (1) la estructura ubica al norte de la Ave. De Diego y fue desarrollada como parte de la Urb. San Francisco. La misma quedó aislada de la Urbanización al convertirse la Ave. De Diego en un corredor central de alto flujo vehicular; (2) al autorizarse la construcción del control de acceso de las Urbanizaciones San Francisco, San Ignacio y Santa María, la propiedad de [Arcelor Management, LLC] quedó fuera de dicho control de acceso; (3) el Plan Vial del Municipio Autónomo de San Juan reconoce que la Ave. De Diego es un corredor comercial; (4) existe un comportamiento predominantemente comercial en la Ave. De Diego que imposibilita el uso residencial; (5) debido al comportamiento comercial de la Ave. De Diego y a que dichas propiedades quedaron fuera del control de acceso, muchas residencias en dicha Avenida se encuentran a la venta y otras en estado de abandono, como lo está la propiedad de la parte proponente; (6) debido a que la propiedad de la parte proponente ubica fuera del control de acceso, la integración con el resto de la Urb. San Francisco quedó limitada, desfavoreciéndose el uso residencial; (7) las condiciones existentes en la Ave. De Diego no fueron creadas por la parte proponente; (8) el uso solicitado por la parte proponente es cónsono con los acuerdos a los que llegó la Asociación de Residentes de San Ignacio, San Francisco y Santa María (UNDARE) en los casos Civil Núm. KPE 2001-0063, KPE 2001-0104 y KPE 2001-0106, ante el Tribunal de Primera Instancia, Sala de San Juan. (Énfasis nuestro).
La OGPe celebró una vista pública el 5 de diciembre de 2017, a la que comparecieron representantes del Municipio de San Juan, la parte proponente y el recurrente, entre otros asistentes. El señor Herrera Cotal de AVECAVI expresó su oposición al proyecto, por ser uno de naturaleza comercial, aun cuando reconoció la existencia de usos comerciales en el área. Acotó que las necesidades comerciales están servidas y que la aprobación del proyecto contribuiría al deterioro del vecindario.
Mediante una resolución emitida y notificada el 22 de febrero de 2018, la OGPe favoreció la solicitud de epígrafe.[14] Inconforme, AVECAVI presentó una solicitud de revisión, que fue denegada de plano.[15]
Oportunamente, el 26 de abril de 2018, AVECAVI acudió a este foro intermedio y señaló como errores de la OGPe que ignoró las servidumbres en equidad que gravan el predio en controversia, así como la Ordenanza Núm. 50 Serie 2003-2004, aprobada el 24 de febrero de 2004 por el Municipio Autónomo de San Juan.
Consideramos innecesario ordenar la comparecencia de la OGPe para revisar la determinación recurrida, pues la resolución impugnada está debidamente fundamentada.
De otro lado, la parte proponente compareció mediante un alegato en oposición. Además, el 4 de mayo de 2018, Arcelor presentó una moción en la que indicó que el apéndice comprende ciertos documentos que no formaron parte del expediente administrativo, por lo que solicitó su desglose. Se refiere, entre otros, a la escritura pública número 19 de 22 de junio de 1954, otorgada ante el Notario Público Harry Llenza, y a la Ordenanza Núm. 50, Serie 2003-2004, de 24 de febrero de 2004. Estos documentos están estrechamente vinculados con los señalamientos de error.[16]
Igualmente, adujo que el apéndice sometido excluyó documentación que formó parte del expediente administrativo de la OGPe. En particular se refirió a las estipulaciones transaccionales que suscribieron la Unión de Asociación de Residentes de San Ignacio, San Francisco y Santa María (UNDARE) y varios demandados para finiquitar seis casos presentados ante el Tribunal de Primera Instancia, relativos a alegadas violaciones de las servidumbres en equidad que gravan las propiedades sitas en la Avenida De Diego y las limitan a uso residencial.[17] La sala sentenciadora acogió los acuerdos, mediante una sentencia emitida el 7 de enero de 2009 y notificada el día 14 del mismo mes y año.[18] Por su pertinencia, citamos textualmente los acuerdos adoptados.
POR CUANTO: Ante la alta incidencia criminal que afectaba el área de Río Piedras, residentes de las urbanizaciones San Ignacio, San Francisco y Santa María organizaron el 9 de enero de 1991 a la Unión de Asociaciones Recreativas de Residentes de las Urbanizaciones San Ignacio, San Francisco y Santa María (UNDARE) para tramitar ante las agencias gubernamentales los permisos necesarios para establecer un control de acceso que cerrara en la medida de lo posible, el perímetro externo de las referidas urbanizaciones y permitiera controlar la entrada y salida de vehículos de motor. Véase, 23 L.P.R.A. § 64a(a).
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