Sentencia de Tribunal Apelativo de 20 de Julio de 2018, número de resolución KLCE201800221
| Emisor | Tribunal Apelativo |
| Número de resolución | KLCE201800221 |
| Tipo de recurso | Recursos de certiorari |
| Fecha de Resolución | 20 de Julio de 2018 |
| | | Certiorari procedente del Tribunal de Primera Instancia, Sala Superior de Bayamón Caso Núm.: D AC2013-0600 Sobre: Pronunciamiento de Sentencia por Consentimiento (Regla 35.4 P.C.) |
Panel integrado por su presidenta, la Juez Colom García, la Juez Nieves Figueroa y el Juez Rivera Torres.
Nieves Figueroa, Juez Ponente
En San Juan, Puerto Rico, a 20 de julio de 2018.
Comparece ante este Tribunal mediante recurso de certiorari The Bank of Nova Scotia (en adelante el peticionario) solicitando que revoquemos la Resolución emitida por el Tribunal de Primera Instancia, Sala Superior de Bayamón (TPI o foro recurrido) el 13 de diciembre de 2017, notificada el 19 de diciembre de 2017. El TPI resolvió que el remanente o sobrante de $4,859,706.00 debía ser distribuido a razón de 60% para el demandante-peticionario, equivalente a $2,915,823.60; y el 40% para la parte demandada-recurrida, equivalente a $1,943,882.40. Sin embargo, ordenó a la parte peticionaria que devolviera al recurrido la suma de $2,915,823.60 más los intereses correspondientes. Por los fundamentos que exponemos más adelante, se expide el auto de certiorari solicitado y se modifica la Resolución emitida el 13 de diciembre de 2017.
Habiendo sido el caso que nos ocupa uno previamente atendido por un panel hermano de este Tribunal en el KLCE201501265, hacemos referencia a los hechos esbozados en la Sentencia[1] dictada el 21 de octubre de 2015[2]:
El 4 de octubre de 2001, la parte peticionaria suscribió un contrato de préstamo de construcción con la entidad Scotia Bank de Puerto Rico. Mediante el mismo, ésta última le proveyó el financiamiento interino para el desarrollo de un proyecto residencial en el municipio de Dorado, por un monto agregado de $27,928,411.00, con una suma máxima de $14,800,000.00 de desembolso. Con posterioridad, el convenio en cuestión se enmendó para aumentar las referidas partidas a $32,758,974.00 y $22,807,641.00, respectivamente. Como garantía del cumplimiento de la obligación prestataria en controversia, la parte peticionaria constituyó tres (3) hipotecas sobre las fincas número 10284 (Finca I), 16603 (Finca II) y 14164 (Finca III). Del mismo modo, la peticionaria Brighton Homes Caribbean, Inc. y el peticionario Louis O. González Núñez, suscribieron unas garantías personales, continuas, e ilimitadas a favor de la entidad prestataria. El 17 de diciembre de 2009, Scotia Bank, acreedor original del préstamo, cedió a la parte aquí recurrida todos los derechos y garantías relativos al mismo. De esta forma, The Bank of Nova Scotia advino a ser el tenedor de los pagarés hipotecarios pertinentes a las garantías de la obligación que nos ocupa.
El 30 de enero de 2013, las aquí comparecientes suscribieron una Petición Conjunta Jurada de Pronunciamiento de Sentencia por Consentimiento al Amparo de la Regla 35.4 de Procedimiento Civil, según Enmendada; Y Solicitud de Ejecución de Sentencia. En el antedicho documento, efectuaron una relación de los términos del contrato en cuestión, así como una descripción específica de las garantías pertinentes. Por igual, expresamente hicieron constar que, a la referida fecha, la parte peticionaria adeudaba a la recurrida una suma total de $22,240,294.01, desglosada como sigue: $21,572,356.32 por concepto de principal; $646,365.33 de intereses, y $21,572.36 por razón de honorarios de abogado pactados. Así, solicitaron al Tribunal de Primera Instancia que, dado a que la peticionaria no cumplió con saldar el importe adeudado pertinente, procediera a ordenar la venta pública de los inmuebles hipotecados, todo a los efectos de proveer para que la recurrida pudiera obtener su acreencia. Igualmente, requirieron que, para atender el asunto relativo a la existencia de alguna deficiencia en el pago, ello luego de la subasta de las propiedades, se atendiera el contenido de un acuerdo privado entre ellas habido.
En cuanto al acuerdo de referencia, denominado Agreement, (Acuerdo Privado), el mismo también fue suscrito por las comparecientes el 30 de diciembre de 2013. En este pliego ratificaron que, a la referida fecha, la parte peticionaria adeudaba el total antes indicado.
Pertinente a lo que nos ocupa, en dicho contrato hicieron constar que la entidad aquí recurrida [ahora peticionaria] había aceptado recibir la cantidad de $16,000,000.00, ello como el valor de las unidades de viviendas vendidas, para ser acreditado al monto principal adeudado. Al respecto, expresamente establecieron la siguiente cláusula:
[ ]
-
BNS has agreed to accept the amount on $16,000,000.00 as the value of the already sold residential units of the Project.
3. Upon crediting the value of the units sold, Borrower and Guarantors will still owe BNS approximately the sum of $7,328,097.00.
[ ].
Igualmente, y respecto a la ejecución de las garantías aquí en controversia, las comparecientes pactaron como parte del pago de la deuda en disputa, la obligación de la parte peticionaria de transferir a la recurrida la titularidad de un cuarto inmueble (Finca 10695) libre de gravámenes. De la misma forma, pactaron que, previo a tener lugar la venta pública de las Fincas I, II y III, la parte peticionaria [aquí recurrida]
gestionaría la venta privada de las mismas. Ahora bien, en el documento en cuestión, expresamente convinieron que, de tener lugar la venta pública de las propiedades, y de obtenerse en la misma una suma mayor a $6,000,000.00, además de cancelarse las garantías personales constituidas a favor de la entidad recurrida, el remanente correspondiente habría de adjudicarse entre esta y la parte peticionaria en un sesenta (60) y cuarenta por ciento (40%), respectivamente.
Tras acoger la petición conjunta sometida a su escrutinio, el 19 de abril de 2013, con notificación del 30 del mismo mes y año, el Tribunal de Primera Instancia emitió la correspondiente Sentencia. En virtud de la misma, determinó que la parte peticionaria venía llamada a satisfacer a la recurrida un total de $22,240,294.01, por lo que ordenó la venta en pública subasta de los tres (3) inmuebles hipotecados, todo por un tipo mínimo de $18,700,00.00, $2,100,00.00 y $1,400,000.00 cada uno. El foro sentenciador resolvió que, una vez cumplido lo anterior, las garantías personales constituidas por los peticionarios Louis O. González Núñez y Brighton Homes Caribbean, Inc., quedaban canceladas automáticamente. No obstante, expresó que las partes estaban obligadas a cumplir con los términos del acuerdo privado entre ellas suscritas relativo a la deficiencia entre la suma adeudada y el valor [obtenido] de la venta en pública subasta de las propiedades hipotecadas.
La venta en pública subasta de las Fincas I, II y III tuvo lugar de conformidad con las exigencias legales pertinentes. Como resultado, la entidad aquí recurrida se adjudicó la titularidad de las mismas por las respectivas sumas de $9,350,000.00, $1,050,000.00 y $700,000.00, para un total de $11,100,000.00. Así las cosas, el 28 de julio de 2014, ésta circuló una misiva a la parte peticionaria mediante la cual le requirió el pago de la deficiencia correspondiente entre la deuda y el valor obtenido. Al respecto, le indicó que, dado a haber incumplido con los términos y condiciones establecidos en el Acuerdo Privado entre ellas suscrito, venía en la obligación de satisfacerle un remanente de $11,140,294.01. En específico, le expresó que había inobservado su deber de cancelar los gravámenes de la finca cedida en dación en pago, así como también el efectuar y notificar las gestiones para promover la venta privada de los inmuebles, previo a ser subastados.
En respuesta, el 18 de agosto de 2014, la parte peticionaria [ahora recurrida] presentó una Moción Urgente Solicitando que la Parte Demandante The Bank of Nova Scotia Deposite la Cantidad de $4,859,706.00 a Favor de las Partes...
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