Sentencia de Tribunal Apelativo de 15 de Agosto de 2018, número de resolución KLAN201800067
| Emisor | Tribunal Apelativo |
| Número de resolución | KLAN201800067 |
| Tipo de recurso | Apelación |
| Fecha de Resolución | 15 de Agosto de 2018 |
| SCOTIABANK DE PUERTO RICO Demandante - Apelado | | Apelación procedente del Tribunal de Primera Instancia, Sala Superior de San Juan Caso Núm.: K PE2016-1579 (508) Sobre: Injunction permanente Injunction preliminar, Sentencia declaratoria |
Panel integrado por su presidenta, la Jueza Fraticelli Torres, el Juez Hernández Sánchez y el Juez Ramos Torres
Fraticelli Torres, Jueza Ponente
En San Juan, Puerto Rico, a 15 de agosto de 2018.
Paseos Homeowners Association, Inc. nos solicita que revoquemos la sentencia sumaria dictada por el Tribunal de Primera Instancia, Sala de San Juan, el 20 de octubre de 2017 y notificada el 18 de diciembre siguiente. En ese dictamen, el foro apelado concedió
a Scotiabank de Puerto Rico los remedios solicitados en su demanda: responder por las cuotas de mantenimiento adeudadas y reclamadas por la asociación apelante correspondientes únicamente a los seis meses anteriores a la adquisición del inmueble ejecutado, más la emisión por la apelante de una certificación negativa de deuda a su favor.
Luego de evaluar los méritos de la apelación y las posturas de las partes opositoras, resolvemos que procede revocar la sentencia sumaria y devolver el asunto ante el foro apelado para la continuación de los procedimientos.
Veamos los antecedentes fácticos y procesales, así como el derecho aplicable a la cuestión medular planteada, que sustentan esta determinación.
Este caso inició el 31 de mayo de 2016, ocasión en que Scotiabank de Puerto Rico (Scotiabank)
presentó una demanda de sentencia declaratoria, injunction preliminar y permanente contra Paseos Homeowners Association, Inc. (en adelante, PHA).1 Alegó Scotiabank que, luego de terminar el proceso judicial de ejecución de hipoteca sobre una propiedad ubicada en la urbanización Paseo del Parado B-20,cuyos titulares eran el señor Jorge Ortega Gil, la señora Vilma Vidaurre Stratt y la sociedad legal de gananciales conformada por estos, adquirió dicho inmueble
en la primera subasta, celebrada el 21 de agosto de 2014.2 Destacamos que estos dos datos son particularmente importantes en este recurso.
Ya titular, Scotiabank explicó que emitió el cheque 1146103
por concepto de cuotas de mantenimiento, intereses y penalidades a favor de PHA.
Luego, solicitó a PHA que emitiera a su favor una certificación negativa de deuda. En respuesta, PHA expidió una certificación en la que acreditó una deuda ascendente a $13,331.64 para dicho inmueble, que se remonta al 2006 en adelante.4
Por entender el banco apelado que es un adquirente involuntario, alegó que no se le puede imputar responsabilidad por la totalidad de las obligaciones adeudadas, las cuales no se originan del contrato de préstamo. Indicó que la Ley de Control de Acceso, infra, advertía que los créditos hipotecarios tienen preferencia sobre la cuota que el estatuto autoriza a cobrar para el mantenimiento de las instalaciones de control de acceso. A estos efectos, solicitó al foro primario que ordenara a PHA que, primero, desistiera de continuar cobrándole la deuda acumulada por cuotas de mantenimiento con anterioridad a la adquisición de la propiedad y en el futuro y, segundo, que le ordenara la emisión de una certificación negativa a su favor con un balance de cero.
El 17 de octubre de 2016 PHA presentó su alegación responsiva.5 Adujo que la naturaleza involuntaria de la adquisición del inmueble era irrelevante. Ello, porque la obligación de pagar las cuotas de mantenimiento emanaba de la Escritura Pública 29 de 20 de octubre de 1987, denominada Restated deed of declaration of rights, restrictions, conditions and constitution of restrictive covenants and establishment of provisions for The Paseos Development.6 Luego, PHA sometió la escritura matriz, Escritura Pública 20 de 24 de septiembre de 1986, intitulada Deed of declaration of rights, restrictions, conditions and constitution of restrictive covenants and establishment of provisions for The Paseos Homeowners Association Incorporated,7
que precede a la Ley de Control de Acceso, infra. Abogó, entonces, por la inaplicación de este estatuto al caso. Aclaró que el pago de cuotas de mantenimiento debidas a la PHA no se circunscribe a los gastos del sistema de control de acceso, sino que cubre una serie de otros gastos diversos, como mantener el ornato de las áreas verdes, el control de plagas y las instalaciones recreativas comunes, es decir, mantener las facilidades comunales en buen estado y pagar las obligaciones de la asociación.
El 15 de febrero de 2017 Scotiabank presentó una solicitud de sentencia sumaria.8 Acotó como hechos relevantes e incontrovertidos la adquisición de la propiedad y el cobro por parte de PHA de las cuotas de mantenimiento. Indicó que solo restaba aplicar el derecho a dos cuestiones:
Si Scotiabank es considerado como un adquirente voluntario o involuntario al momento de adquirir las propiedades en la primera subasta.
Si Scotiabank responde solidariamente por gastos comunes surgidos y no satisfechos por todo el tiempo anterior a su adquisición, o si solo responde por el balance pendiente y que corresponde a los seis (6)
meses anteriores al momento de adquirir la propiedad y por el tiempo en que sea dueño de la misma. (Énfasis nuestro.)
El 21 de abril de 2017 PHA presentó una oposición a la petición de adjudicar el caso por la vía de apremio. Arguyó que la comunidad se compone de once complejos independientes que, a su vez, forman parte de una asociación matriz. Por tanto, subrayó que los residentes satisfacen dos cuotas de mantenimientos distintas: una a favor del complejo particular donde viven y otra para PHA. Apostilló que, en virtud del instrumento público antes mencionado, el gravamen que recae sobre la propiedad es continuo y permanente, pues trata de la constitución de servidumbres en equidad, debidamente inscritas en el Registro de la Propiedad, por lo que surten efecto erga omnes. Añadió que, de aplicar, en algo, la Ley de Control de Acceso, esta se limita a la partida que corresponde al pago del mantenimiento de ese sistema, pero no abarca la mayor parte de la cuota en favor de PHA, que atiende una amplia gama de gastos y servicios comunes de mayor envergadura, consignados en el instrumento público.9
Con el propósito de atender las contenciones de los litigantes, el foro de primera instancia celebró una vista argumentativa el 16 de agosto de 2017,10 en la que las partes tuvieron oportunidad de exponer sus posturas.
SCOTIABANK
(...)
En este caso, nosotros presentamos la moción de sentencia sumaria por entender que pues, podía ser resuelta la controversia por entender que es derecho básicamente. En este caso, tenemos una propiedad que Scotiabank de Puerto Rico suscribió un contrato de préstamos con garantía hipotecaria con el titular anterior. El titular incumple con su obligación. El banco insta una causa de acción, verdad en cobro de dinero en ejecución de hipoteca y termina verdad adjudicándosele la propiedad a Scotiabank de una forma involuntaria. En el proceso de revender la propiedad que pasa esa propiedad al Departamento de Reposeidas de Scotiabank se hacen las gestiones para poder venderla nuevamente y poder recuperar algo de lo perdido en ese incumplimiento por parte del deudor. Se solicita a las asociaciones una certificación de deuda. En esa certificación de deuda pues advenimos en conocimiento ya siendo titulares, porque ya se había llevado a cabo la subasta, de que hay una deuda de aproximadamente de $13,000.00 dólares (sic) en concepto de cuotas de mantenimiento. Le decimos a la Asociación, mire somo[s] adquirientes involuntarios la Ley de Control de Acceso dispone que somos solidarios en el pago de las cuotas de mantenimiento. Por lo tanto, solamente vamos a cumplir con la obligación desde el momento en que somos adquirientes hasta el momento en que vendemos la propiedad. Y por eso es que se hacen los pagos de los años 2014-2015, 2015-2016. La Asociación argumenta, verdad y se fundamenta en que ellos no les aplica la Ley de Control de Acceso por ser un proyecto que se constituyó con anterioridad a la vigencia de dicha ley. Y se fundamenta, verdad en la figura de las Condiciones Restrictivas. Nosotros, pues estamos de acuerdo en el fundamento expuesto por el Licenciado en su escrito en lo que son las Condiciones Restrictivas. Estamos claros en lo que son las Condiciones Restrictivas. Que es un contrato que grava la propiedad. Pero, también nuestro argumento es que al ser un contrato no puede ser contrario a la ley, a la moral ni al orden público. Y en este caso, el querer imponer cuotas de mantenimiento de forma solidaria a un adquiriente involuntario va contrario a la ley. O sea, aunque no le aplica la Ley de Control de Acceso, si nos vamos por..., lo cual nosotros pues llegamos (sic) negamos. Si nos vamos por las Condiciones Restrictivas nuestro fundamento es pues entonces, okay, sí le aplica, es un gravamen contra la propiedad, pero no es contrario a la ley esa cláusula en específico en la cual usted le quiere imponer responsabilidad solidaria a un adquiriente involuntario.
[...]
Por lo tanto, nosotros entendemos que la intención legislativa de la nueva enmienda de agosto de 2016, que es la Ley Núm. 119 claramente establece que se está haciendo esta enmienda para equiparar esta Ley de Control de Acceso con la de los condominios (sic) porque se ve que hay mucha controversia en cuanto a esto cuando los bancos re-poseen la propiedad y para poner como balance porque entendemos que no es culpa de la Asociación tampoco de esa deuda que viene acumulándose, pero el banco de por sí ya tiene unas cargas. Por lo tanto, ¿qué hace esta nueva ley? Pues entonces viene y le pone un balance. Pues el banco va a...
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