Sentencia de Tribunal Apelativo de 31 de Agosto de 2018, número de resolución KLRA201700434
| Emisor | Tribunal Apelativo |
| Número de resolución | KLRA201700434 |
| Tipo de recurso | Recursos de revisión administrativa |
| Fecha de Resolución | 31 de Agosto de 2018 |
| COPIC, INC. | | Revisión administrativa procedente de la Oficina de Gerencia de Permisos Caso Núm. OGPE: 2016-CCO-00052 Revisión Núm.: 2017-147474-SDR-001075 Sobre: Revisión de Consulta de Construcción |
Panel integrado por su presidente, el Juez Ramírez Nazario, la Jueza Colom García y el Juez Candelaria Rosa
Ramírez Nazario, Erik Juan, Juez Ponente
En San Juan, Puerto Rico, a 31 de agosto de 2018.
Comparece ante nos COPIC, Inc. (COPIC o la recurrente) y nos solicita la revisión de una Resolución de Revisión emitida y notificada el 4 de mayo de 2017 por la División de Revisiones Administrativas de la OGPe (en adelante, División de Revisiones).1 En ésta se validó la aprobación de una Consulta de Construcción otorgada mediante Resolución emitida el 21 de diciembre de 2016, por Oficina de Gerencia de Permisos (en adelante, OGPe)
en el caso núm. 2016-CCO-00052.
Por los fundamentos que expresamos a continuación, confirmamos el dictamen recurrido.
El recurso de epígrafe se origina luego que el 24 de septiembre de 2012, por conducto del Ing. Carlos J.
Quiñones González, se presentara ante la Oficina de Permisos del Municipio Autónomo de San Juan (en adelante, OPMSJ) el anteproyecto 12OP-05461AA-SA. Ello con el fin de legalizar una estructura ubicada en la Calle Santa Ana Núm. 3 de la Urbanización Ocean Park en el Municipio de San Juan, propiedad de la Sra. Itzalia Acevedo Montañez e Inversiones del Mar, Inc. (en adelante, proponentes). La radicación del anteproyecto es parte de los acuerdos a los que llegaron los proponentes y el Municipio de San Juan (en adelante, Municipio) en el caso civil núm. K PE2012-0975, presentado ante el Tribunal de Primera Instancia, Sala Superior de San Juan y que a su vez fueron incorporados a la Sentencia emitida el 26 de junio de 2012.
La estructura objeto del pleito es una casa de apartamentos de ocho (8) unidades que fue construida hace más de cincuenta (50) años y está ubicada en un predio de terreno con una cabida de cuatrocientos ochenta metros cuadrados (480 m/c). A su vez, el referido predio está calificado como Distrito Subyacente RT-3 (Residencial Turístico de Intensidad Intermedia), conforme a la Hoja 3E del Mapa de Calificación de Suelo del Municipio de San Juan. Además, tienen un Distrito Sobrepuesto R-2 (Redesarrollo Dos-Área Urbana Adyacente) según el Reglamento de Ordenación Territorial del Municipio de 2013 (ROT). Surge del Memorial Explicativo y Tabla de Parámetros presentado ante el Municipio el 2 de febrero de 2015, lo siguiente:
Se solicita la variación en el área máxima de ocupación y en la densidad máxima permitida en el distrito para esta propiedad. El edificio accesorio está preparado para cinco (5) apartamentos y el principal para tres (3) para un total de ocho (8) apartamentos.
Se solicita también variación en los estacionamientos requeridos para la cantidad de apartamentos existentes.
En las colindancias de todos los patios se reemplazarán las ventanas de cristal a menos de 5 en la primera y segunda planta por louvers (ventanas fijas a 45) o bloques de cristal.
Se debe tomar en consideración al evaluar las variaciones solicitadas en este Anteproyecto, que el comportamiento de las construcciones en esta urbanización y en el sector inmediato, vecinos colindantes y calles es similar a lo propuesto. Todas las estructuras, existentes por más de cincuenta años, tienen sin excepción, variaciones en área de ocupación patios entre muchas otras.
No sería económicamente factible o viable el devolver esta estructura a su uso original permitido de residencia de una o dos familias. Por lo que las variaciones solicitadas son las necesarias para permitir el uso de casa de apartamentos propuesto.2
De manera que, los proponentes solicitaron variaciones en los requisitos de área máxima de ocupación, densidad poblacional, tamaño de los patios y la cantidad de estacionamientos. Se desprende del expediente que junto con la petición ante la OPMSJ los proponentes presentaron una certificación de notificación a los colindantes de su propiedad del procedimiento iniciado ante dicha entidad. Por otra parte, la parte aquí
recurrente es dueña de una propiedad ubicada en la Calle Italia Núm. 1957 de la Urbanización Ocean Park y colinda por la parte posterior con la propiedad en controversia y cuya dirección postal es Ave. Fernández Juncos Núm. 802, Esquina Calle La Paz, San Juan PR 00907. No obstante, de la certificación de notificación a colindantes no surge que COPIC fue notificado a alguna de sus direcciones.3
Así las cosas, el 23 de febrero de 2015 COPIC presentó ante la OPMSJ una Moción de Intervención.4 Cabe destacar que, surge de dicha moción lo siguiente: [s]e encuentra pendiente ante el MSJ una solicitud de anteproyecto para la construcción y/o legalización de un edificio de 8 apartamentos en la Calle Santa Ana #3 Urbanización Ocean Park según surge de una carta fechada 29 de enero de 2015 y depositada en el correo el 17 de febrero de 2015 remitida a la interventora COPIC, Inc. [ ].5 La carta a la que hizo referencia COPIC fue anejada a su solicitud de intervención y, según surge de la petición de variación de COPIC, es igual a la enviada por el Ing.
Quiñones González a los demás colindantes de la propiedad en controversia.6
En su petición de intervención COPIC señaló que la propiedad en controversia tiene una serie de ventanas y huecos en la misma colindancia con el solar de la interventora que atentan contra la privacidad del solar de la interventora por lo cual la estructura es ilegal e imposible de legalizar.7
Arguyó, que dicha situación le da el derecho a intervenir para velar que no se atente contra la integridad y privacidad de su propiedad.8 Sostuvo, que de concederse las variaciones se podría afectar adversamente el contexto, el ambiente, la tranquilidad y seguridad de la comunidad.
Asimismo, COPIC adujo que, de otorgase las variaciones, podría aumentar de manera impermisible la densidad del distrito, cambiar las características del vecindario y ponerse en riesgo la calidad de vida en el sector, al recargar el uso de servicios públicos y vías de transportación. Indicó, que a tenor con el ROT en un Distrito RT-3, en el que ubica la propiedad en controversia, no se permite el uso de casas apartamentos y que, de existir viviendas multifamiliares, se deben proveer estacionamientos. Afirmó, que el ROT dispone que no se dispensará del cumplimiento con los espacios de estacionamientos, sin embargo, una de las variaciones propuestas va dirigida a que se le exima de dicho requisito.
Así las cosas, el 31 de mayo de 2016 la OPMSJ elevó la solicitud de variaciones de los proponentes a la OGPe, sin que la Moción de Intervención presentada por COPIC hubiere sido atendida. Una vez el caso está bajo la jurisdicción de la OGPe se identificó
con el núm. 2016-CCO-00052. El 21 de diciembre de 2016, la OGPe emitió una Resolución mediante la cual aprobó las variaciones solicitadas por los proponentes.
Destacamos, que el referido dictamen le fue notificado a COPIC en la dirección provista por ésta en su solicitud de intervención.
De otra parte, en su Resolución la OGPe señaló que, conforme a la información que obra en el expediente, la estructura que se pretende legalizar mediante variaciones a los parámetros de construcción, fue construida hace más de cuarenta (40) años y se utiliza como casa de apartamentos. Se desprende de la Resolución que el edificio principal consta de tres (3) unidades y el edificio accesorio de cinco (5) unidades, para un total de ocho (8) unidades de apartamento. La OGPe indicó que los proponentes adquirieron la propiedad mediante la Escritura de Compraventa Número 43, otorgada el 1 de mayo de 1991 ante el Lcdo. Luis F. Castillo y destacó lo siguiente de la descripción registral de la propiedad en controversia:
URBANA: En este solar constan construidas las siguientes edificaciones: Casa Residencial de dos plantas, construidas de hormigón armado, con un área de construcción de 4,442.00 pies cuadrados. Consta la primera planta terrera de balcón, en sus frentes Norte y Este, sala, comedor, cocina, pantry, cuatro dormitorios y dos cuartos de baño. En la segunda planta tiene la misma distribución más un salón dedicado a biblioteca, separados del edificio al extremo Nordeste del solar existen dos garajes con un área de construcción de 968 pies cuadrados y sobre los cuales se han habilitado dos apartamentos residenciales. También se construyó en el solar un edificio de hormigón armado de tres pisos con techo del mismo material, con un área de construcción de 1,440 pies cuadrados, dedicados los tres pisos a apartamentos residenciales [ ].9
Por otro lado, la OGPE señaló en su Resolución que las colindancias donde ubican ventanas a menos de cinco (5) pies de la colindancia serán reemplazadas por louvers (ventanas fijas a 45 grados) o bloques de cristal. En su análisis la OGPe, destaca que sin bien es cierto que:
[e]l uso de casa de apartamentos no es permitido ministerialmente bajo un distrito RT-3 [ ]. Por otro lado, la estructura de referencia ha mantenido el uso y densidad poblacional por más de 25 años, fecha en que se compra la propiedad con las construcciones hechas según se describen en las escrituras e (sic) inscritas [ ]. No se proponen alteraciones a la estructura, uso y/o densidad, por lo que, en consecuencia, se aplica la Sección 2.19 c para Edificios No Conformes Legales en Cuanto a Uso y a Densidad Poblacional, el cual dispone que se permitirán alteraciones siempre que no envuelvan cambios estructurales, ampliaciones, aumento en área bruta de piso o en altura, o la instalación de facilidades sanitarias o de cocina a la pertenencia, y que no se aumente la no-conformidad en...
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