Sentencia de Tribunal Apelativo de 31 de Agosto de 2018, número de resolución KLRA201700336
| Emisor | Tribunal Apelativo |
| Número de resolución | KLRA201700336 |
| Tipo de recurso | Recursos de revisión administrativa |
| Fecha de Resolución | 31 de Agosto de 2018 |
| | | Revisión Administrativa procedente de la Oficina de Gerencia de Permisos (OGPe) Caso Núm.: 2016-CCO-00065 Sobre: Remodelación y Expansión Edificio Comercial Ashford-Candina |
Panel integrado por su presidenta, la Juez Fraticelli Torres, el Juez Hernández Sánchez y el Juez Ramos Torres.
Ramos Torres, Juez Ponente
En San Juan, Puerto Rico a 31 de agosto de 2018.
Comparece ante este Tribunal la señora Eldia M. Díaz Olmo (recurrente) mediante recurso de revisión judicial y nos solicita la revisión de la Resolución emitida el 13 de diciembre de 2016 por la Oficina de Gerencia de Permisos (OGPe). En virtud de la referida determinación administrativa, la OGPe aprobó la consulta de construcción para la remodelación y operación de un edificio comercial presentada por Ashford/Candina (recurrida). A continuación, reseñamos el trámite procesal que culminó con la determinación recurrida.
Veamos.
Según surge del recurso, la recurrida presentó ante la Oficina de Permisos del Municipio de San Juan una solicitud de anteproyecto de construcción para la remodelación y operación de un edificio comercial ubicado en la Ave. Ashford, Esq. Calle Candina en el que existe un supermercado, una tienda de ropa y un correo.1
El Municipio de San Juan elevó la solicitud ante la consideración de la OGPe2, quien le asignó el número 2016-CCO-00065.3
En su solicitud de anteproyecto, la recurrida propuso continuar los usos de venta existentes en el edificio y añadir un restaurante con 38 espacios de estacionamiento.4
Luego de varios incidentes procesales que resulta innecesario pormenorizar, el 13 de diciembre de 2016, la OGPe emitió la Resolución impugnada mediante la cual aprobó la solicitud de permiso presentada por la recurrida.5
Según manifestó la OGPe:
Se propone continuar los usos de venta al detal existentes, además de añadir un uso similar al que tenía anteriormente al incluir el uso de panadería y repostería, con posible restaurante. El Proyecto consiste en las tres acciones generales que se describen a continuación. Remodelación de la fachada principal del edificio-sustituir el frente de ventanales y puertas de los tres (3) locales comerciales existentes para que armonicen en el conjunto.
Los nuevos frentes de vitrinas y puertas quedarán alineados en la fachada principal hacia la Ave. Ashford. Trabajos en el parapeto del techo existente serán requeridos para lograr la armonía de toda la fachada.
En relación con el estacionamiento, la OGPe expresó, en lo pertinente, lo siguiente:
El proyecto tiene espacio para proveer treinta y ocho (38) espacios de estacionamiento dentro de la propiedad. Aunque existe una discrepancia entre el número de espacios que el proyecto va a proveer y el número de estacionamientos calculado mediante las fórmulas tradicionales de la Sección 15.03 del ROT-MSJ, tal discrepancia no es determinativa en este caso. El ROT-MSJ permite que se utilice un método alterno para calcular los espacios de estacionamientos necesarios el método de estacionamientos compartidos-y al aplicarse este método, se ha determinado que estos treinta y ocho (38) espacios son suficientes para atender la necesidad real de estacionamiento del proyecto, según se explica en detalle a continuación.
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En este caso, en cumplimiento con el ROT-MSJ, Sección 5.01i, se efectuó un estudio de estacionamiento compartido, comisionado a la firma VAGTEC, utilizando los requisitos establecidos para este tipo de estudio del Instituto de Ingenieros de Transporte (Institute of Transportation Engineering). La firma VAGTEC es una firma de ingeniería que se especializa en transportación y consultoría de ingeniería de tránsito. [ ]
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En base [sic] al estudio de VAGTEC se debe concluir que los usos del proyecto operarán de forma escalonada y que la capacidad del área de estacionamiento total, de treinta y ocho (38) espacios nunca será menor a la necesidad en horas pico de veintiséis (26) espacios o de la capacidad recomendada por VAGTEC de veintinueve (29) espacios. Por lo tanto, el proyecto cumplirá con el número de estacionamientos necesarios según el análisis de estacionamiento compartido y se debe aprobar con treinta y ocho (38) espacios de estacionamiento, conforme a la Sección 15.01i6
del ROT-MSJ.
Así, como parte de las determinaciones de hechos formuladas por la OGPe, dicha agencia expresó, en lo pertinente, lo siguiente:
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Los referidos terrenos ubican en un distrito C-T (Comercial Turístico), de acuerdo con el Mapa de Calificación vigente para el municipio de San Juan. Asimismo, los referidos terrenos ubican en un Distrito Sobrepuesto RD-1, de acuerdo con el Mapa de Zonificación vigente para el Municipio de San Juan.
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La parte proponente solicita que se autorice el uso adicional de restaurante propuesto tomando en consideración que el mismo es cónsono con los usos que operaban a la propiedad, así como los usos del sector y que el área de ocupación o huella de impacto total propuesta por el proyecto (769.82 metros cuadrados) será menor que la condición anterior cuando también se operaban el restaurante Zabó y la heladería/cafetería Colombo y otras estructuras misceláneas existentes dentro de la propiedad previo a los trabajos de demolición del 2010. El área de ocupación era de aproximadamente 1,457.18 metros cuadrados. El área de ocupación propuesta representa solo un 53% del área de dicha ocupación original.
Además, se debe considerar que la propiedad al ser el solar de esquina donde existen dos frentes, no está claro cual se debe tratar como lateral y cual como posterior según reglamento, por lo que, el que define estos particulares es el dueño o proyectista al escoger mediante la aplicación del diseño físico y retiro correspondientes, cuál patio será el posterior y cuál el lateral.
En el caso del proyecto, la fachada principal del edificio con sus vitrinas y puertas de entrada está alineada hacia la Avenida Ashford, Esquina Calle. Candina escogió mantener el lado opuesto a este frente principal como el patio posterior de la propiedad. Por lo tanto, ese patio se diseñó con los parámetros aplicables a un patio posterior, incluyendo en particular que el retiro de la colindancia posterior al edificio del proyecto y el diseño del edificio cumple con los requisitos aplicables a patios posteriores.
La anterior es la interpretación que cumple claramente con ambos el texto literal de la disposición y su lógica. En base [sic] a las reglas de hermenéutica aplicables, por lo tanto, esta interpretación debe sostenerse.
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Además, los comercios del sector dependen del peatón, de los estacionamientos públicos de la calle y de estacionamientos públicos comerciales. No hay ni un solo comercio en el sector visitado que provea la totalidad de estacionamientos requeridos por reglamento dentro de su propio solar y, en la mayoría, tampoco fuera del solar. En comparación con los comercios circundantes, la propiedad del proyecto será el inmueble comercial con mayor capacidad de estacionamiento dentro de su solar en el sector.
(Énfasis nuestro).
Así pues, en la Resolución impugnada la OGPe concluyó lo siguiente:
Por la presente, tomando en consideración lo anteriormente expuesto, y en virtud de las facultades conferidas mediante las leyes, normas y órdenes administrativas vigentes, el Director Ejecutivo Auxiliar aprueba la solicitud presentada al amparo del caso núm. 2016-CCO-00065, Consulta de Construcción para la remodelación y operación de un edificio comercial (colmado de conveniencia, tienda de ropa y correo) existentes y el uso de restaurante propuesto, con 38 espacios de estacionamientos. La entrada será por calle Candina y la salida por la Avenida Ashford según recomendado por la Autoridad de Carreteras y Transportación en su carta del 9 de febrero de 2015.
Inconforme con dicha determinación, la recurrente presentó una Moción de reconsideración ante la División de Reconsideración de la OGPe.7 Así, mediante notificación emitida el 9 de enero de 2017, la División de Reconsideración de la OGPe decidió acoger la solicitud de reconsideración.8
Así las cosas, el 24 de enero de 2017, la División de Reconsideración de la OGPe dictó una Orden mediante la cual citó a las partes a una vista para discutir la solicitud de reconsideración presentada por la recurrente.
En el ínterin, el 10 de abril de 2017, transcurridos los 90 días desde que se presentó la solicitud de reconsideración, la División de Reconsideración de la OGPe emitió una Resolución en reconsideración. En virtud de dicha determinación, declaró ha lugar la solicitud de reconsideración y devolvió
el caso ante la OGPe para que dicha agencia procediera con el trámite de una vista pública para considerar la variación en uso.9 Sin embargo, advertimos que al momento en que se emitió dicha determinación, la División de Reconsideración había perdido jurisdicción sobre la Resolución recurrida.
Ante ello y por estar en desacuerdo con la Resolución recurrida, la recurrente compareció ante nos en recurso de apelación y planteó la comisión de los siguientes errores:
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ERRÓ
LA OGPE AL APROBAR UN PROYECTO QUE CONLLEVA UNA VARIACIÓN EN USO SIN LA CELEBRACIÓN DE VISTAS PÚBLICAS.
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ERRÓ
LA OGPE AL APROBAR VARIACIONES SIN QUE SE CUMPLIESE CON LOS PARÁMETROS LEGALES...
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