Sentencia de Tribunal Apelativo de 12 de Septiembre de 2018, número de resolución KLAN201800370
| Emisor | Tribunal Apelativo |
| Número de resolución | KLAN201800370 |
| Tipo de recurso | Apelación |
| Fecha de Resolución | 12 de Septiembre de 2018 |
| | | APELACIÓN procedente del Tribunal de Primera Instancia, Sala Superior de San Juan Civil. Núm. SJ2017CV02094 (904) Sobre: INJUNCTION PRELIMINAR |
Panel integrado por su presidenta, la Jueza Fraticelli Torres, el Juez Hernández Sánchez y el Juez Ramos Torres.
Hernández Sánchez, Juez ponente
SENTENCIA
En San Juan, Puerto Rico, a 12 de septiembre de 2018.
Comparece ante nos Plaza Internacional Puerto Rico, LLC (Plaza Internacional o Apelante), mediante el recurso de Apelación de título. Solicita la revisión de una Sentencia Parcial emitida y notificada el 28 de marzo de 2018 por el Tribunal de Primera Instancia, Sala Superior de San Juan (TPI) en el caso SJ2017CV02094, Plaza Internacional Puerto Rico, LLC v.
Saks Fifth Avenue Puerto Rico, Inc., et al. Mediante dicho dictamen, el TPI desestimó su solicitud de injunction preliminar; dispuso que las restantes causas de acción se tramitarían por el procedimiento ordinario y ordenó el traslado del caso a la sala correspondiente.
Por los fundamentos expuestos a continuación, se confirma la Sentencia Parcial apelada.
El 17 de octubre de 2017 Plaza Internacional, dueño y desarrollador del centro comercial conocido como The Mall of San Juan (Mall) instó ante el TPI una Demanda[1] de cumplimiento específico de contrato, resarcimiento de daños y sentencia declaratoria en contra de Saks Fifth Avenue Puerto Rico (Saks PR) y su garantizador, Saks Incorporated (Saks).
Planteó que, el 13 de abril de 2013, Plaza Internacional y Saks PR suscribieron tres acuerdos relacionados al Mall: (a) un Acuerdo de Construcción, Operación y Servidumbre Recíproca (Construction, Operation and Reciprocal Easement Agreement o COREA) por y entre Plaza Internacional, Nordstrom PR y Saks PR; (b) un Acuerdo Suplementario (Supplemental Agreement) por y entre Plaza Internacional y Saks PR y (c) un Contrato de Arrendamiento (Lease) por y entre Plaza Internacional y Saks PR (en conjunto, Acuerdos Operativos). Adujo que el COREA contiene una Garantía de 13 de marzo de 2013 mediante la cual Saks acordó indemnizar a Plaza Internacional por todo daño o pérdida que sufriese a raíz de cualquier incumplimiento de Saks PR.
En su Demanda, Plaza Internacional alegó haber iniciado el proceso de reconstrucción para remediar los daños significativos que sufrió el Mall con el paso del huracán María. Indicó que así lo habían hecho la mayoría de sus inquilinos, excepto Saks PR, que parecía haber abandonado su tienda, pues no había hecho esfuerzos para asegurar y reparar sus predios. Destacó que, según declaraciones hechas a su nombre, Saks PR no tenía la intención de reabrir con prontitud su tienda y ofreció transferir sus empleados a otras de sus localidades, fuera de Puerto Rico. La Apelante sostuvo que la negativa de Saks PR a reconstruir y reabrir sus puertas de forma expedita constituía una violación anticipatoria de sus obligaciones contractuales y tendría un efecto devastador sobre el Mall y los demás inquilinos.
Plaza Internacional solicitó que se emitiese un injunction y una orden de cumplimiento específico en la que se le ordenara a los demandados a reconstruir su tienda y reanudar su operación a la brevedad posible. Pidió además, ser resarcido solidariamente por éstos por los daños causados por el anticipado incumplimiento contractual de Saks PR. Adujo que, además del daño irreparable, sufriría daños económicos por la pérdida del adelanto de construcción pagado a Saks PR para inducirle a ubicarse en el Mall; el costo de reparar los predios de Saks PR; la renta debida por Saks PR y la pérdida de ventas y otros ingresos a causa de los daños a y la pérdida de otros inquilinos que dependían de la presencia de Saks PR para atraer clientes, en particular, aquellos con cláusulas de coarrendamiento en sus contratos atadas a la presencia de Saks PR que podrían irse del Mall. Invocó que las partes pactaron que, ante la violación o amenaza de violación a los términos convenidos, tendría derecho a solicitar que se emitiese un injunction o una orden de cumplimiento. Al anticipar que Saks PR alegaría como defensa que Plaza Internacional incumplió con su obligación contractual de construir y operar un Hotel y Casino adyacente al Mall, solicitó que se emitiese una sentencia declaratoria para decretar que cumplió con todas sus obligaciones materiales y que la ausencia del Hotel y Casino no le otorga a Saks PR el derecho a resolver o rescindir los Acuerdos Operativos ni de evadir su obligación de reconstruir y reabrir su tienda.
En 1 de noviembre de 2017, en su Solicitud de Injunction Preliminar, Plaza Internacional indicó que Saks PR expresó que no repararía su tienda hasta que un tribunal así se lo ordenase. Arguyó lo siguiente:
La negativa de Saks a cumplir con estas obligaciones resultará en daños inmedibles a la reputación y al nombre de Plaza Internacional como operador del Mall, daños inmedibles al Mall y a la habilidad de sus otros inquilinos de atraer clientes, lo cual ocasionará daños inmedibles a las ventas de los otros inquilinos y a los ingresos de Plaza Internacional a base de las ventas de sus inquilinos, así como daños inmedibles a la habilidad del Mall de atraer inquilinos de primera clase. Plaza Internacional también sufrirá daños irreparables si los demandados no reconstruyen y reabren las tiendas Saks Fifth Avenue de forma expedita, ya que muchos inquilinos tienen cláusulas de co-arrendamiento condicionadas en la presencia de una de las tiendas Saks Fifth Avenue, y la ausencia de la misma le podría dar el derecho a estos inquilinos a terminar sus contratos de arrendamiento o pagar renta reducida. Esto, a su vez, puede afectar otros inquilinos que tienen cláusulas de ocupación mínima que pueden caer en vigor a causa de la ausencia de la tienda de Saks Fifth Avenue y los inquilinos con cláusulas de co-arrendamiento. La negativa de Saks PR y Saks, Inc. de cumplir con sus obligaciones contractuales atenta contra la viabilidad del Mall entero y la inversión de Plaza Internacional de $500 millones en el Mall.[2]
Pidió que se le ordenase a Saks PR a reparar sus predios y reanudar sus operaciones.
Afirmó que tenía una alta probabilidad de prevalecer en su reclamo pues los contratos pactados disponían la obligación de Saks PR de completar dicha reparación; que de no concederse el remedio la controversia se tornaría académica pues la negativa de Saks PR podría llevar al fracaso del Mall, y que la expedición del injunction preliminar adelantaría el interés público al asegurar la pronta reparación del predio, hacer valer los contratos y prevenir el aumento de los daños sufridos. Insistió en que no había un remedio actual en ley para compensarle por los daños que sufriría de no ordenarse la pronta reconstrucción de la tienda pues una sentencia monetaria no remediaría sus pérdidas.
Luego de solicitar prórroga para ello, el 20 de noviembre de 2017 Saks PR y Saks presentaron su Contestación a la Demanda y Reconvención. Adujeron que el paso del huracán le causó daños catastróficos a su tienda y que más del 65% de los inquilinos del Mall, incluyendo la otra tienda ancla, Nordstrom, aún permanecían cerrados, pero éstos no fueron demandados. Admitieron que, a los fines de ayudarles durante la crisis, ofrecieron transferir a algunos empleados a otras tiendas en Estados Unidos. Si bien indicaron que en nuestra jurisdicción no se reconoce una causa de acción por la violación anticipatoria de un contrato, negaron que hubiesen incumplido sus obligaciones contractuales, pues adujeron haber sido diligentes en el manejo de la evaluación de daños, remediación y reconstrucción sin que ello constituyese una renuncia a los remedios y defensas contractuales a su haber. Afirmaron que el pacto en cuanto al injunction era nulo pues no podía pactarse obviar los requisitos de la concesión de un recurso interdictal ni la discreción del tribunal al respecto.
Alegaron que Plaza Internacional no había cumplido con su obligación de construir un Hotel y Casino en el Mall y que ello le permitía a Saks PR terminar los contratos entre las partes. Agregaron que, a pesar de las gestiones ya realizadas, Saks PR no estaba obligada a reconstruir y reanudar operaciones si, a tenor de lo dispuesto en la Sección 13.02 del COREA, la Apelante no estaba cumpliendo con sus obligaciones bajo la Sección 12.01 del COREA y había un co-tenancy failure. Afirmaron que había una controversia real en torno a si hubo un incumplimiento de los Acuerdos Operativos por la falta de la construcción del Hotel y Casino en el Mall y al existir un segundo co-tenancy failure. Entre varias defensas afirmativas, planteó las doctrinas de exceptio non adimpleti contractus y exceptio non rite adimpleti contractus, y que no procede el remedio del injunction pues los daños que reclama la Apelante son hipotéticos y la potencial pérdida de clientes, rentas o ingresos son estrictamente daños económicos.
En su Reconvención, plantearon que el 18 de julio de 2012, nueve meses antes de suscribir el acuerdo para establecer su tienda en el Mall, la Apelante y New Century Development formalizaron el Hotel/Casino REA, así como un Acuerdo de Desarrollo para la construcción, desarrollo y operación de un Hotel y Casino que ubicaría en el Mall. Saks PR alegó que Plaza International incumplió con sus obligaciones contractuales al respecto, pues no realizó esfuerzo alguno para lograr que se estableciese el referido Hotel y Casino. Solicitó un decreto de que tiene derecho a terminar el convenio de operaciones por esta causa, así como que existía un segundo cotenancy failure[3], evento de incumplimiento separado que...
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