Sentencia de Tribunal Apelativo de 17 de Septiembre de 2018, número de resolución KLRA201800413
| Emisor | Tribunal Apelativo |
| Número de resolución | KLRA201800413 |
| Tipo de recurso | Recursos de revisión administrativa |
| Fecha de Resolución | 17 de Septiembre de 2018 |
| CONSEJO DE TITULARES DEL CONDOMINIO PALMARES DE MONTE VERDE | | Revisión Judicial procedente del Departamento de Asuntos del Consumidor Querella Número: SJ-0016107 Sobre: Compraventa de Vivienda a Desarrollador (Ley Núm. 130 de 13 de junio de 1967, según enmendada) |
Panel integrado por su presidenta, la Jueza Cintrón Cintrón, la Jueza Surén Fuentes y la Jueza Cortés González
Cortés González, Jueza Ponente
En San Juan, Puerto Rico, a 17 de septiembre de 2018.
El Consejo de Titulares del Condominio Palmares de Monteverde nos solicita la revisión de una Orden de Mostrar Causa y Resolución Parcial emitida por el Departamento de Asuntos del Consumidor (DACo) en la que este desestimó una querella sobre defectos y vicios de construcción contra Mapfre Praico Insurance Company (Mapfre o la Aseguradora). Entre otras cosas, el DACo determinó que, según lo dispuesto por la Ley 130 de 1967 y la Ley de Condominios, las fianzas expedidas por la Aseguradora no se extienden a las áreas comunes del Condominio que son objeto de la Querella presentada por el Consejo de Titulares.
Por los fundamentos que expondremos a continuación, revocamos la Resolución recurrida y devolvemos el caso ante la agencia para que continúe los procedimientos de conformidad con lo aquí resuelto.
El 26 de febrero de 2016, el Consejo de Titulares del Condominio Palmares de Monteverde (Condominio) presentó una Querella sobre defectos o vicios de construcción ante el DACo, contra Greenseason Development Corporation (Greenseason o Desarrollador), William Ramírez Garratón h/n/c EAP Group Practice y Antonio Molina Santos h/n/c EAP Group Practice, al amparo de la Ley 130 de junio de 1967, según enmendada. El Consejo de Titulares alegó que el Condominio está sometido al Régimen de Propiedad Horizontal y que Greenseason es el desarrollador del proyecto. Indicó, además, que el 4 de junio de 2014 Greenseason transfirió la administración del Condominio al Consejo de Titulares y que luego de dicha transferencia, este reclamó a las partes querelladas un sinnúmero de defectos de construcción en varias áreas del Condominio.
Por su parte, el Consejo de Titulares afirmó que Greenseason posee una fianza de fidelidad, por la cantidad de $25,000.00, que responde por el desempeño culposo y negligente del Desarrollador durante el tiempo que este fungió como administrador interino del proyecto.[1] Añadió que el Desarrollador posee otra fianza, ascendente al 2% del precio de compra de cada unidad y que responde por todas las deficiencias comunales objeto de la Querella. Sostuvo que ambas fianzas fueron suscritas con Mapfre.
A tales efectos, el Consejo de Titulares solicitó que los querellados repararan todos los defectos de construcción reclamados y que, aquellos que no pudieran ser reparados, fueran compensados monetariamente. Asimismo, solicitó que la fianza de fidelidad por $25,000.00 suscrita con Mapfre respondiera por los actos negligentes de Greenseason. Por último, solicitó la imposición de costas, gastos y honorarios de abogado. El Consejo de Titulares anejó a la Querella un Informe preparado por el ingeniero Javier Rodríguez Mejías, en el que este último señaló un listado de deficiencias situadas en: la caseta del guardia y entrada, el estacionamiento, los edificios de vivienda, facilidades recreativas y áreas verdes.
En abril de 2016, el Consejo de Titulares enmendó la Querella para incluir en sus alegaciones dos informes preparados por Metro Plumbing; uno de los cuales el Consejo de Titulares sostiene que refleja deficiencias de construcción que afectan directamente a varios titulares, así como otras áreas comunes del Condominio.
El 26 de abril de 2016, Greenseason, el Sr. Molina Santos y el Sr. Ramírez Garratón contestaron la Querella Enmendada. En síntesis, alegaron que la construcción del Condominio se llevó a cabo conforme a los códigos y reglamentos de construcción y dentro de los estándares que se esperan en la industria de la construcción. Por su parte, negaron que los elementos comunes del Condominio adolecieran de algún defecto de construcción, por lo que no procedía que estos realizaran reparación alguna. Entre otras cosas, sostuvieron que el Sr. Molina Santos no diseñó el proyecto, ni fue el constructor ni el urbanizador del mismo, por lo que no responde por los hechos alegados en la Querella.
Entretanto, el 3 de junio de 2016, el DACo realizó una inspección del Condominio y emitió un Informe de Investigación de Querella de Construcción. Dicho Informe se archivó en autos el 5 de septiembre de 2016. De este surge que, en múltiples de los hallazgos, el inspector del DACo señaló que las partes estarían discutiendo el asunto y que existía la intención de la parte querellada de repararlos. En otros hallazgos, se especificó que estaban sujetos a que se revisara información adicional, mientras que en otros tantos se señaló que no eran necesarios o que habían sido eliminados del plano enmendado del proyecto.
Por su parte, el 20 de septiembre de 2016, Mapfre presentó su contestación a la Querella Enmendada y negó la mayoría de las alegaciones. Sostuvo que la fianza expedida no cubre las reclamaciones objeto de la Querella y que el Consejo de Titulares no es beneficiario de los Maintenance Guarantee Bonds, expedidos por Mapfre. Aseguró que el Consejo de Titulares no tiene capacidad ni legitimación para reclamarle a la Aseguradora y que quienes único tienen capacidad son los compradores originales o compradores subsiguientes, siempre y cuando hayan adquirido un apartamento en el Condominio dentro de los dos años siguientes a la fecha del otorgamiento de la escritura de compraventa del comprador original. Entre sus defensas afirmativas, la Aseguradora formuló que no existe una fianza vigente por la cual esta pueda ser llamada a responder en este caso y que los Maintenance Guarantee Bonds que esta expidió a favor de los compradores de las unidades del Condominio, están vencidas; esto, pues según alegó, han transcurrido más de dos años desde que se otorgaron las escrituras de compraventa.
Luego de varios trámites, el DACo citó a las partes a una vista administrativa a llevarse a cabo el 26 de octubre de 2016. No obstante, un día antes, el 25 de octubre, Mapfre presentó una Moción en solicitud de Sentencia Sumaria. En síntesis, puntualizó que el Consejo de Titulares fue quien compareció como parte querellante, mas no compareció ninguno de los titulares en su carácter individual. Argumentó que el Maintenance Guarantee Bond
se emitió para corregir deficiencias de una propiedad particular y no áreas comunes del Condominio. De esa forma, insistió en que toda vez que el Consejo de Titulares no es titular de ningún apartamento del Condominio, está impedido de reclamar en este caso. En ese sentido, solicitó al DACo que declarara Con Lugar su solicitud de Sentencia Sumaria puesto que el Consejo de Titulares no tiene legitimación activa para reclamar. En la alternativa, arguyó que las deficiencias reclamadas quedan fuera del ámbito de losMaintenance Guarantee Bond, pues estas van dirigidas a la reparación de deficiencias en apartamentos particulares y no en áreas...
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