Sentencia de Tribunal Apelativo de 18 de Septiembre de 2018, número de resolución KLRA201800282
| Emisor | Tribunal Apelativo |
| Número de resolución | KLRA201800282 |
| Tipo de recurso | Recursos de revisión administrativa |
| Fecha de Resolución | 18 de Septiembre de 2018 |
| | | REVISIÓN ADMINISTRATIVA procedente de la Oficina de Gerencia de Permisos Caso Núm.: 2017-169950-PCO-012318 Revisión Núm.: 2018-215241- SDR-001984 Sobre: Permiso de Construcción |
Panel integrado por su presidenta, la Jueza Fraticelli Torres, el Juez Rivera Colón y la Juez Lebrón Nieves
Lebrón Nieves, Juez Ponente
En San Juan, Puerto Rico, a 18 de septiembre de 2018.
La parte recurrente, compuesta por los señores Samuel Hernández Ortiz y José
Cruz Rivera, acude ante nos y solicita nuestra intervención, a los fines de revocar la Resolución emitida por la División de Revisiones Administrativas de la Oficina de Gerencia de Permisos, el 3 de mayo de 2018, notificada al día siguiente. En la referida determinación, la Agencia declaró No Ha Lugar el Recurso de Revisión Administrativa instado por los comparecientes. En consecuencia, se sostuvo la decisión de la Oficina de Permisos del Municipio Autónomo de Caguas, emitida el 21 de diciembre de 2017, que denegó la solicitud instada para un permiso de construcción.
Por los fundamentos que expondremos, modificamos la determinación administrativa recurrida, previo a su confirmación. A continuación, reseñamos los hechos relevantes, seguido del marco jurídico aplicable a la cuestión planteada y su aplicación.
Este caso se inicia el 18 de mayo de 2017, ocasión en que la parte recurrente solicitó, ante la Oficina de Permisos del Municipio Autónomo de Caguas, un permiso de construcción para remodelar y ampliar una estación de gasolina y la tienda de conveniencia existentes, sitas en la calle 4, esquina calle 5, de la Urbanización Villa Nueva, con calificación de comercial intermedio (C-I).
La estación de gasolina operaba bajo el Permiso de Uso PU72-3-0341, expedido el 31 de agosto de 1971. Luego de la aprobación del Permiso de Construcción PC-94-03-0687 de 28 de marzo de 1994, se emitió el Permiso de Uso PU-94-03-1188 de 25 de mayo de 1994, para una tienda de conveniencia.
Según el Memorial Explicativo,[1] el proponente indicó que el uso no cambia[ba]; y peticionó la venta de accesorios y piezas de vehículos de motor, gomera, lavado de autos y área de inspección. También solicitó para operar una cafetería, ؙATM, máquinas de juegos electrónicos, agencia hípica y venta de bebidas alcohólicas selladas y al detal.
El 18 de mayo de 2017, el Municipio instruyó a los recurrentes a presentar el caso como uno convencional comercial, ya que no correspondía añadir un uso a un permiso existente previamente expedido. Una nueva solicitud se sometió el 13 de junio de 2017. En esa misma fecha, el Municipio requirió a los recurrentes la siguiente subsanación:
SALUDOS ESTIMADO PROPONENTE: SU TRÁMITE FUE EVALUADO PRELIMINARMENTE Y SE ENCONTRÓ LOSIGUIENTE: (1) LA TITULARIDAD PRESENTADA PERTENECE ALMUNICIPIO DE PONCE; (2) DE ACUERDO AL REGLAMENTO CONJUNTO DEL 29 DE NOVIEMBRE DE 2010, SECCIÓN 25.1.6 EL USO PROPUESTO NO CUMPLE CON ESTA SECCIÓN YA QUE EL SOLAR COLINDA LATERALMENTE CON UNA IGLESIA, QUEDA A 73 PIES LINEALES DE UN CUIDO DE NIÑOS, A 94 PIES LINEALES DE UN CENTRO HEAD START Y A 136 PIES LINEALES DE UNA ESCUELA PÚBLICA. SI DESEA RADICAR EL CASO TENDRÁ QUE HACERLO MEDIANTE EL TRÁMITE ELEVAR A OGPE.
Apéndice del recurso, pág. 7. (Subrayado nuestro).
Luego de varios trámites, el 21 de diciembre de 2017, el Municipio denegó la petición y esbozó las siguientes razones:
Su Solicitud de Permiso de Construcción no es conforme con lo establecido [en] el Reglamento Conjunto de Permisos para Obras de Construcción y Usos de Terrenos (Reglamento Conjunto) del 29 de noviembre de 2010, Capítulo 25, Sección 25.1.6, Inciso a, donde se establece que cualquier solar que proyecte construir o ampliar una estación de gasolina deberá mantener una separación mínima de 50 metros radiales de cualquier otro solar en que exista o se proyecte la construcción de: biblioteca, tribunal, corte, hospital, iglesia, hospedajes especializados, casa de salud, museo, parque, plaza pública, alcaldía y armería. En el caso de escuelas públicas o privadas la separación será en un radio de 1,000 pies (305 metros). También, mantendrán dicha distancia de 1,000 pies: centro de cuidado de niños o envejecientes. Lo propuesto no cumple con las distancias establecidas por Ley.
La Solicitud de Permiso de Construcción colinda con la iglesia Juan 3:16, con centro de cuido y está aproximadamente a 42.3 metros de la escuela Charles E.
Miner, por lo que no cumple con la distancia requerida, según [el] Reglamento Conjunto.
En el Reglamento Conjunto Capítulo 9, Sección 9.5.1, inciso g, se establece que si el uso para el cual se expide un permiso se descontinuara por dos (2) años o más, el mismo dejará de ser válido independientemente de que sea un uso permitido o no conforme legal, excepto permisos expedidos para viviendas que no tendrán fecha de vencimiento. El Permiso de Uso de la estación de gasolina perdió vigencia por haber cesado operación por un término mayor dedos (2) años.
Apéndice del recurso, pág. 16. (Énfasis en el original, subrayado nuestro).
No conteste, el 9 de enero de 2018, los recurrentes solicitaron a la División de Revisiones Administrativas de la Oficina de Gerencia de Permisos (OGPe) que revirtiera la decisión del Municipio.[2] Adujeron que la estación de gasolina estaba operando desde 1971, cuando el organismo concernido expidió el correspondiente permiso. Sin embargo, por razones de índole económica, el dueño Cruz Rivera se vio obligado a detener la operación de la estación. Nunca expresó, sin embargo, su intención de abandonar el uso comercial de la estación de gasolina. Producto de las dificultades dinerarias, el 9 de mayo de 2013, el acreedor hipotecario demandó al recurrente en cobro de dinero. El banco prevaleció por virtud de la Sentencia del Tribunal de Primera Instancia dictada el 27 de mayo de 2016 y notificada el 2 de junio de 2016 (Oriental Bank and Trust v. José Cruz Rivera, et al., Caso Núm.: E CD2013-0586).[3] El dictamen autorizó la ejecución de la hipoteca, mediante la venta de la propiedad en pública subasta.
Así las cosas, el 29 de julio de 2016, la institución financiera cedió sus derechos al también recurrente Hernández Ortiz, mediante el acuerdo intitulado Contrato de Cesión de Crédito por Sentencia, a cambio de una prestación de $15,000.00 y otras consideraciones valiosas.[4] Hernández Ortiz no ejecutó; sino que, el 12 de octubre de 2016, suscribió con Cruz Rivera un contrato de arrendamiento por un canon nominal del inmueble, con fines comerciales.[5] Al tenor de estos acuerdos, se solicitó el permiso en controversia.
El 18 de enero de 2018, la OGPe acogió el recurso y señaló una vista de revisión para el 15 de febrero de 2018. El procedimiento adjudicativo fue presidido por el Oficial Examinador Carlos M. Hernández. Prestaron testimonio los recurrentes Cruz Rivera y Hernández Ortiz, así como los ingenieros Javier Rivera Rodríguez, Carlos Bassat y Camilo Almeida Urite.
A continuación, presentamos un resumen de los testimonios:
José Cruz Rivera
El comerciante de 61 años declaró estar desempleado desde que perdió el litigio de cobro de dinero y ejecución de hipoteca. Testificó que en el 1993 advino dueño y operador de la estación de gasolina, la cual ostentaba un permiso de uso desde el 1971. Indicó que, además del dispendio de combustible, la estación realizaba otras actividades afines, tales como: centro de inspección, gomera, lavado de autos y venta de todo lo relacionado con gasolina. En el 1994, anexó el local de la tienda de conveniencia. Entre las condiciones de la autorización estaba que sólo se podía usar para el uso consignado y que cualquier cambio, salvo el de dueño, requería someter la solicitud correspondiente. Afirmó que el permiso nunca ha sido revocado.[6]
Dijo que la estación de gasolina se estableció antes que la escuela pública (1977), la iglesia (1981) y el centro comunal (2001).[7]
Asimismo, declaró que dejó de operar la gasolinera y la tienda en julio de 2011 por razones económicas. Contó que otras estaciones también cerraron debido a la fluctuación de precios. Y, luego, los problemas se incrementaron con el incendio de Caribbean Petroleum, porque éste dejó de suplir gasolina. Dijo que intentó infructuosamente adquirir financiamiento, pero el banco no lo aprobó. Finalmente, en 2013, la institución financiera demandó por cobro de dinero. El pleito culminó en 2016 a favor del banco, pero éste no ejecutó, sino que negoció con el señor Hernández Ortiz. El testigo afirmó que, a pesar de estas vicisitudes, nunca tuvo la intención de dejar de usar la estación: Seguí luchando, expresó.[8]
Samuel Hernández Ortiz
El testigo, quien es dueño de otras doce estaciones de gasolina, declaró que, en julio de 2016, suscribió el contrato de Cesión con el banco.
Explicó que no ejecutó la Sentencia porque al conocer al señor Cruz Rivera se identificó con su historia y, voluntariamente, decidió asociarse, para que operara el área de inspección y la gomera, mientras él se haría cargo de los otros servicios, incluyendo la estación de gasolina. La transferencia de títulos se realizaría una vez se obtuvieran los permisos.[9]
El aquí recurrente declaró que los usos solicitados serían solamente el de la estación de venta de gasolina y diésel,mini-market, cafetería, área de inspección, gomera ycarwash...
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