Sentencia de Tribunal Apelativo de 23 de Octubre de 2018, número de resolución KLAN201701448
| Emisor | Tribunal Apelativo |
| Número de resolución | KLAN201701448 |
| Tipo de recurso | Apelación |
| Fecha de Resolución | 23 de Octubre de 2018 |
| SCOTIABANK de PUERTO RICO Apelante v. BANCO POPULAR de PUERTO RICO Apelado | | APELACION procedente del Tribunal de Primera Instancia, Sala de San Juan Civil Núm.: K AC 2013-0431 Daños por Incumplimiento de Contrato |
Panel integrado por su presidenta, la Jueza Jiménez Velázquez, la Jueza Cintrón Cintrón y la Juez Rivera Marchand.
Cintrón Cintrón, Jueza Ponente
En San Juan, Puerto Rico, a 23 de octubre de 2018.
En esta ocasión, tenemos ante nuestra consideración una singular controversia entre dos instituciones bancarias que, a su vez, son acreedores hipotecarios sobre un mismo bien inmueble. Por un lado, Banco Popular de Puerto Rico manifestó, por escrito, a Scotiabank de Puerto Rico que estaría dispuesto a permutar su rango como acreedor hipotecario preferente en el Registro de la Propiedad. Aún así, Scotiabank otorgó una escritura de hipoteca en la que reconoció su rango de tercera y en la que no hizo manifestación alguna de su intención de otorgar una escritura de subrogación con el Banco Popular. Años más tarde y habiéndose vendido la propiedad hipotecada en pública subasta, Scotiabank plantea que Banco Popular debió honrar su disposición de permutar su rango y que le correspondía otorgar la escritura de subrogación desde el momento en que le fue solicitado por Scotiabank.
Luego de un minucioso examen del expediente, el derecho aplicable y un justo balance entre los intereses y los argumentos de las partes, procedemos a confirmar la sentencia apelada.
El 7 de junio de 2013, Scotiabank de Puerto Rico (Scotiabank) dio inicio a la acción de epígrafe mediante la presentación de una demanda sobre daños y perjuicios por incumplimiento de acuerdo de subordinación de hipoteca, contra el Banco Popular de Puerto Rico (Banco Popular).
La génesis de la controversia entre Scotiabank y Banco Popular se retrotrae al 27 de junio de 2009, fecha en la cual Scotiabank otorgó un préstamo hipotecario por la cantidad de $417,000.00, a favor de la señora Monsita Lecaroz Arribas y el señor Luis Elvin González Ramos (matrimonio Lecaroz-González), quienes hasta ese momento estaban casados. En garantía de dicho préstamo, el matrimonio Lecaroz-González constituyó una tercera hipoteca sobre el apartamento 8-S en el condominio Camelot en Condado (Apartamento), a favor de Scotiabank. Para junio de 2009, el Apartamento se encontraba gravado por dos hipotecas previamente inscritas; en primer rango, una hipoteca por la suma de $450,000.00 a favor de RG Premier Bank of Puerto Rico (RG) y, en segundo rango, una hipoteca de $100,000.00, a favor de Banco Popular.
Tres días antes de que se otorgara el préstamo a favor de Scotiabank, es decir, el 24 de junio de 2009, el Banco Popular notificó mediante carta suscrita por la señora Milagros Jaca lo siguiente:
Confirmamos nuestra aprobación de subordinar nuestro pagaré hipotecario en segundo rango por $100,000 garantizado por la escritura #344 otorgada en San Juan el 22 de septiembre de 2004 ante Rafael Maldonado Nicolai.
Esta propiedad garantiza el préstamo comercial 2336960-0002 de Golf PR, Inc.
De acuerdo a la información enviada por Juan Trigo, de Scotiabank, nuestra hipoteca estaría subordinada a una hipoteca en primer rango por $417,000 a favor de Scotiabank de PR.
De surgir alguna duda o necesitar información adicional, favor de comunicarse al (787) 754-9205.
Aun así, el 27 de junio de 2009, Scotiabank otorgó la Escritura número 199 titulada Primera Hipoteca, ante el notario Julio E. Pijem Berríos (notario Pijem Berríos). No obstante, en el inciso sobre cargas y gravámenes, el notario consignó la existencia de los dos gravámenes hipotecarios preferentes al de Scotiabank; entiéndase, el gravamen a favor de RG y el gravamen a favor del Banco Popular.[1] Nada se expresa en dicha escritura acerca de la otorgación de la escritura de subrogación o permuta de rango o de alguna reserva de derecho a favor de Scotiabank.
Para el año 2010, el matrimonio Lecaroz-González se divorció. La señora Lecaroz y su entonces ex esposo, el señor González, dejaron de pagar los respectivos préstamos hipotecarios, garantizados por el Apartamento. A tales efectos, en octubre de 2011 el Banco Popular instó una acción en cobro de dinero en contra de la señora Lecaroz, el señor González y la Sociedad Legal de Gananciales compuesta por estos.
Entretanto, el 20 de noviembre de 2012, a través del notario Pijem Berríos, Scotiabank solicitó, por primera vez, al Banco Popular la otorgación de la escritura de subordinación.[2] Tras no recibir respuesta, el 28 de noviembre del mismo año el notario Pijem Berríos remitió otro correo electrónico al Banco Popular. En esa misma fecha, la señora Margarita Torres Díaz, empleada del Banco Popular, respondió el correo electrónico y le notificó al notario Pijem Berríos que la autorización para la subordinación estaba expirada.[3] Cabe resaltar que, para dicha fecha...
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