Sentencia de Tribunal Apelativo de 31 de Enero de 2019, número de resolución KLAN201801351

LEXTA20190131-073 - Bernardo Vega Smith v. Oriental Bank De PR; Asociacion De Propietarios De Parque Forestal

Estado Libre Asociado de Puerto Rico

TRIBUNAL DE APELACIONES

PANEL IX

BERNARDO VEGA SMITH; RAQUEL CUEVAS CARBIA; Y LA SOCIEDAD DE BIENES GANANCIALES Apelante V. ORIENTAL BANK DE PUERTO RICO; ASOCIACIÓN DE PROPIETARIOS DE PARQUE FORESTAL, INC. Apelada

KLAN201801351

Apelación procedente del Tribunal de Primera Instancia, Sala Superior de San Juan Caso Núm. K DP2016-1593 (805) Sobre: DAÑOS Y PERJUICIOS

Panel integrado por su presidente el Juez Bermúdez Torres, la Jueza Grana Martínez y el Juez Sánchez Ramos.

Grana Martínez, Jueza Ponente

SENTENCIA

En San Juan, Puerto Rico, a 31 de enero de 2019.

Los apelantes, Bernardo Vega Smith, Raquel Cuevas Carbia y su sociedad legal de gananciales, solicitan que revoquemos una sentencia sumaria, en la que el Tribunal de Primera Instancia desestimó la demanda en su totalidad. La sentencia apelada se dictó el 22 de octubre de 2018 y notificó el 23 de octubre de 2018. El 9 de noviembre de 2018, el foro apelado notificó su negativa a reconsiderar la sentencia.

El apelado, Oriental Bank, presentó su oposición al recurso.

Los apelantes presentaron una demanda contra el banco apelado, la Asociación de Propietarios de Parque Forestal Inc. y otros, en la que alegaron incumplimiento de contrato y daños y perjuicios. La demanda incluyó las alegaciones siguientes. Oriental Bank adquirió en una venta judicial, el interés que Parque Forestal Inc. tenía en el desarrollo del proyecto de ese mismo nombre. Los demandantes compraron tres lotes de terreno en Parque Forestal con la intención de construir su residencia en uno de los predios y vender los otros. No obstante, realizaron un estudio de suelo y encontraron que los terrenos no eran aptos para edificación, debido a que fueron rellenados y no estaban del todo compactados. Como consecuencia, los demandantes no han podido construir su residencia, ni vender los otros dos solares y tuvieron que invertir en pilotes. Oriental Bank conocía o debió conocer la falta de compactación de los solares y los vendió a pesar de conocer los riesgos evidentes.

Los demandantes alegaron que como no completaron los muros de contención, existe un inminente peligro de deslizamiento sobre su residencia. El matrimonio Vega Cuevas atribuyó responsabilidad a la Junta de Residentes, porque conocía sobre los deslizamientos y no les informó y nunca completó el cierre ni la construcción de los muros de contención. Los apelantes adujeron que las actuaciones de los demandados ocasionaron la devaluación de su residencia y la reposición de los otros solares.

Ambos codemandados solicitaron sentencia sumaria a su favor. El banco alegó que su mera mención como comprador de Parque Forestal Inc., no es suficiente para responsabilizarlo por incumplimiento de contrato. La parte apelante se opuso a las solicitudes de sentencia sumaria de los codemandados.

El TPI desestimó sumariamente la demanda en su totalidad. La sentencia apelada incluyó las determinaciones de hecho siguientes.

El 8 de diciembre de 1993, Oriental Bank vendió los solares B-68 a B-72 de la Urbanización Parque Forestal a Rubén D. Peña Jiménez y Nereida Figueroa Avilés.

La compraventa se realizó mediante escritura pública y por el precio de $190,000. La escritura mediante la que el banco vendió el solar B-69, incluyó las cláusulas siguientes. El precio de la compraventa refleja el estado actual de deterioro de las propiedades objeto de la transacción, estado actual que es de conocimiento de la PARTE COMPRADORA, la cual acepta dichas propiedades como están. Las propiedades objeto de la escritura son vendidas por EL VENDEDOR a la COMPRADORA como están al presente momento “as is” , esto es, en las condiciones actuales, las cuales son de conocimiento de la COMPRADORA. Determinaciones de hecho 1-4 de la sentencia apelada.

Según consta en la sentencia, el 14 de mayo de 2001, los esposos Peña Figueroa vendieron a los apelantes el solar 69-B. Las partes otorgaron la Escritura Pública Núm. 77, en la que acordaron el precio de $150,000.00 e incluyeron las cláusulas siguientes:

-----CUARTA: El Comprador reconoce y acepta que ha inspeccionado la propiedad con anterioridad a la fecha de este otorgamiento, y que adquiere la misma en su estado actual, como está y donde esté (“as is” “where is”), a su entera satisfacción, y que aceptó por título, el Vendedor no hace ninguna representación u ofrece ninguna garantía con relación a la Propiedad. El Vendedor se obliga a cumplir con las obligaciones relacionadas con saneamiento por evicción conforme a derecho.

-----QUINTO: Todas las cuotas de mantenimiento, así como las cuotas especiales, impuestas o por imponerse sobre la propiedad por la Asociación de Residentes de la Urbanización Parque Forestal, serán por cuenta del Vendedor hasta la fecha del otorgamiento de esta escritura de compraventa y de ahí en adelante serán por cuenta del Comprador. (Determinaciones de hecho 5-7 de la sentencia apelada.

Otros hechos determinados por el TPI son los siguientes. El 25 de mayo de 2002, Alberto E. Camayd Freixas y María C. Cacho Negrete vendieron a los apelantes los solares B-68 y B-70. Las partes suscribieron la Escritura Pública Núm. 48, en la que acordaron en la Primera Cláusula que: EL VENDEDOR por la presente vende, cede y traspasa a favor de EL COMPRADOR y éste compra, adquiere y acepta la propiedad que se describe en el PÁRRAFO PRIMERO de esta escritura como se halla al presente (“as is”) y cuanto la constituye para que la posea, goce y disfrute como su único y legítimo dueño. Determinaciones de hecho 9-11 de la sentencia apelada.

El foro primario determinó como hechos probados las contestaciones de la parte apelante a los interrogatorios enviados por Oriental Bank y las conclusiones del informe de suelo ordenado por esa parte. Los demandantes contestaron, que cuando compraron los terrenos, no existía ninguna edificación y solo había una verja perimetral posterior casi imperceptible por un pastizal. Además, aceptaron que conocían que para construir necesitaban utilizar métodos distintos a los que vislumbraron. El demandante admitió que conocía que los terrenos estaban rellenos con material no comprimible y no edificable, desde el año 2002, cuando recibió el estudio de suelo. Los demandantes solicitaron el estudio a Despiau Asssociates Consulting Geotechnical Engineers. La compañía concluyó que los terrenos fueron abandonados, debido a un deslizamiento de tierra que afectó las estructuras en los lotes adyacentes a los B-70 a 72, en una sección rellenada en lo que originalmente fueron zanjas y taludes. Según el informe, las superficies en las que se construya requieren atenciones especiales, para asegurar que estén sustentadas adecuadamente y que haya estabilidad en las bases. El ingeniero Despiau explicó que para construir unidades residenciales era necesario remover una capa de relleno existente y sustituirlo por uno adecuado. El apelante aceptó que se reunió con unos ingenieros y arquitectos en el año 2004, para evaluar los costos y métodos existentes para realizar la construcción. No obstante, como eran excesivamente caros, decidieron construir solamente su residencia. Además, reconoció que vio el solar B-69 desde el carro antes de comprarlo, que estaba abandonado, pero había residencias en los solares adyacentes. Los apelantes construyeron su residencia en el año 2005, para lo que utilizaron pilotes hincados. Ambos apelantes contestaron que hubo desprendimiento en la verja perimetral y en un muro que no era de contención, se abrieron huecos en el patio que tuvieron que rellenar y los muros de hormigón se rajaron. Determinaciones de hecho 16-17, 19 y 21-28 de la sentencia apelada.

La sentencia incluye otros hechos basados en el informe del ingeniero contratado por la apelante para hacer el estudio de suelo. Estos son los siguientes. Surge del informe, que existe una zona de 10m que no es construible y que cualquier construcción fuera del área construible, requiere el uso de retenedores de tierra. Además, se señala la existencia de unas correntías de agua en las áreas no construibles que no pueden alterarse, porque se afectaría la estabilidad global del talud. El uso de muros de contención convencionales no es suficiente para soportar las fuerzas de la tierra y no es recomendado en ese tipo de taludes. La preocupación mayor en el informe es que la construcción pensada por los apelantes tiene un gran potencial de ocasionar que el terreno rellenado bajo la residencia se expanda lateralmente. Por último, el informe reconoció la necesidad de hacer mejoras para estabilizar el terreno, porque la estructura estaría en un área de potencial deslizamiento y recomendó el uso de pilotes y medidores de inclinación por unos años. Determinaciones de hecho 29-34 de la sentencia apelada.

El TPI dio por hecho que el 23 de septiembre de 2006, la apelante envió una carta a Preferred Home Services, en la que reclamó que la demandaron por unas cuotas de mantenimiento, de las que no le enviaron los estados de cuenta.

Además, argumentó que no le acreditaron unos pagos y que ni esa compañía ni la Asociación hacían gestiones de cobro. Surge de la sentencia que, el 14 de noviembre de 2012, la Asociación envió una carta a los apelantes convocándolos a una asamblea extraordinaria para proponer y llevar a votación la alternativa de subir la verja perimetral. La Asociación les informó que consultó sus propuestas con un abogado que le explicó que no eran conforme con la ley. Por último, la Asociación les informó que estaban considerando otras alternativas para proveer mayor seguridad y mejorar el sistema de vigilancia.

Determinaciones de hecho 35-37 de la sentencia apelada.

El dictamen incluyó entre los hechos las incidencias de la asamblea anual realizada el 14 de noviembre de 2015. Allí el abogado de la Asociación explicó que no existe ninguna disposición que...