Sentencia de Tribunal Apelativo de 15 de Mayo de 2019, número de resolución KLAN201701335
| Emisor | Tribunal Apelativo |
| Número de resolución | KLAN201701335 |
| Tipo de recurso | Apelación |
| Fecha de Resolución | 15 de Mayo de 2019 |
| | | Apelación procedente del Tribunal de Primera Instancia, Sala Superior de Arecibo Caso Núm.: C AC2009-1412 Sobre: Incumplimiento de Contrato y Daños y Perjuicios |
Panel integrado por su presidenta, la Juez Gómez Córdova, la Juez Brignoni Mártir y el Juez Adames Soto.
Brignoni Mártir, Juez Ponente
SENTENCIA
En San Juan, Puerto Rico, a 15 de mayo de 2019.
Comparece Global Turn Key Services, Inc., (Global, GTKS o la apelante) mediante el recurso de Apelación de título. Nos solicita que revoquemos la sentencia emitida, el 14 de junio de 2017 y notificada el 16 del mismo mes y año, por el Tribunal de Primera Instancia, Sala de Arecibo (TPI o foro primario). Mediante el referido dictamen, el TPI declaró sin lugar la demanda por incumplimiento de contrato y daños contractuales presentada por el apelante contra Benjamín Soto & Asociados, BSA, Inc., y otros. Asimismo, declaró No Ha Lugar la reconvención presentada por este último contra la parte apelante.
Luego de examinado el recurso presentado ante nuestra consideración, confirmamos el dictamen apelado.
El 20 de mayo de 2009, Global presentó una demanda por incumplimiento contractual y daños y perjuicios en contra de Benjamín Soto & Associates, BSA, Inc., Benjamín Soto González, su esposa María del Carmen González y contra la Sociedad Legal de Gananciales compuesta por ambos (Sr.
Benjamín Soto, BSA o el apelado). En la referida demanda, Global sostuvo que suscribió un contrato de arrendamiento para arrendar el segundo piso del edificio Benjamín Soto Professional Services (el edificio), el cual era propiedad de la parte apelada. Adujo que mediante el referido contrato las partes pactaron una opción de compra sobre la mencionada propiedad.
Entre otras alegaciones, la parte apelante señaló en la demanda que comenzó trámites para obtener financiamiento para poder comprar el inmueble en controversia, no obstante, surgieron diferencias entre las partes en cuanto a la interpretación de la cláusula del contrato que regulaba lo relacionado al financiamiento. Sin embargo, este desacuerdo entre las partes concluyó tras Global presentar anteriormente ante el TPI una demanda de consignación de cánones de arrendamiento la cual culminó en un acuerdo de transacción entre las partes sobre el cual el foro primario dictó Sentencia el 5 de junio de 2008, en el caso CAC 2006-2700. Como parte de dicha transacción judicial las partes acordaron que Global buscaría financiamiento libremente con cualquier institución financiera para adquirir la propiedad y que pagaría la suma de $50,000.00 por concepto de renta atrasada; $30,000.00 por concepto de mantenimiento y que a partir de febrero de 2008 Global pagaría a BSA $10,000.00 mensuales de renta hasta que se materializara la compraventa. La Sentencia de 5 de junio de 2008 no fue apelada por ninguna de las partes y a la fecha de la presentación de la demanda de incumplimiento de contrato el 20 de mayo de 2009, ya había advenido a ser una sentencia final y firme.
Así las cosas, Global adujo en la demanda por incumplimiento contractual y daños y perjuicios que Soto incumplió dicho acuerdo transaccional entre las partes; que le impidió la entrada al edificio e incurrió en una serie de actuaciones que impulsaron a Global a tener que abandonar la propiedad arrendada y optar por la resolución del contrato. Sostuvo también que se vio obligado a dejar en la propiedad mejoras que le había hecho al inmueble en lo cual había invertido una suma de dinero considerable.[1]
Por su parte, el 14 de agosto de 2009, la parte apelada presentó su Contestación a la Demanda y Reconvención. En su reconvención, adujo que Global incumplió con los cánones de arrendamiento, mudó las operaciones del inmueble y en el proceso causó daños al mismo. Alegó, además, que Global incumplió con el acuerdo de compraventa pactado mediante contrato de transacción entre las partes y que sufrió daños y angustias mentales.
Posteriormente, ambas partes presentaron mociones para que el TPI dictara sentencia sumaria lo cual fue denegado. A tales efectos, el foro primario emitió una Resolución, el 24 de junio de 2013, en la cual consignó los hechos que estimaba probados y los que estaban en controversia.
Tras múltiples trámites procesales, el juicio en su fondo se celebró los días 27 al 29 de enero de 2014, del 3 al 6 de febrero de 2014, del 12 al 14 de agosto de 2014, 29 y 30 de octubre de 2014, del 4 al 7 de mayo de 2015, 23 y 24 de junio de 2015, 19 de enero de 2016 y 26 de enero de 2016.
Así las cosas, el TPI emitió una Sentencia, notificada el 16 de junio de 2017, en la cual consignó las determinaciones de hechos que a continuación resumimos:
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4. El Sr. Gustavo Franco y el Sr. Benjamín Soto comenzaron negociaciones encaminadas a alquilar el segundo piso del edificio BSA. Hablaron además acerca de una opción de compra para la adquisición de tal inmueble.
5. El 27 de mayo de 2004, el Sr. Franco le remitió a Benjamín Soto & Associates y al Sr. Soto una carta que tiene como referencia Letter of Intent to lease with option to buy. La misma se identifica con el membrete de Global y tiene como propósito formalizar la intención de Global de alquilar la propiedad con opción a compra. La carta de intención especifica las condiciones propuestas por Global para efectuar el negocio jurídico: (1) el alquiler sería con opción a compra; (2) la Propiedad tenía una cabida aproximada de 6,300 pies cuadrados; (3) el cánon de arrendamiento sería de 1.66 por pie cuadrado por mes; (4) el precio de venta estaría atado a la opción de comprar.
6. El Sr. Soto le entregó al Sr. Franco un borrador de contrato en formato digital. Luego de algunos cambios realizados por el Sr.
Franco, el 23 de julio de 2004 el Sr. Soto, la Sra. González y el Sr. Gustavo Franco, en representación de GTKS suscribieron un contrato de arrendamiento sobre el segundo piso del edificio BSA. Entre otras cosas, las partes acordaron que la renta se compondría de dos partidas principales, siendo éstas la renta base de $10,000.00 y la renta adicional que comprendería el costo prorrateado del mantenimiento del edificio, esto es el 25% del total de gastos de mantenimiento del edificio. En adición a las antes mencionadas partidas, GTKS pagaría $1.00 por pie cuadrado al año por el uso del generador de emergencia.
7. El término del contrato sería de cinco (5) años, prorrogable a dos términos adicionales de tres (3) años cada término.
8. El contrato de opción suscrito por las partes, en su claúsula 53, contiene una claúsula de opción de compra [ ]
9. Para GTKS la adquisición de la Propiedad representaba una Inversión de Capital.
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12. GTKS entró en posesión del segundo piso del edificio BSA. Éstos recibieron de parte del Sr. Soto un espacio vacío sin ningún tipo de construcción interna. La propiedad alquilada incluía: (a) piso en concreto, (b)
4 paredes en concreto, terminadas, (c) plataforma en el techo para anclar el equipo de acondicionadores de aire, (d) Espacio separado para medidores de utilidades, (e) espacio para generadores de emergencia y (f) sistema de rociadores y conexiones con servicio de agua para mangueras contra incendio. En adición a los antes mencionado, el segundo piso alquilado fue entregado a GTKS con dos baños terminados.
13. La Propiedad arrendada cuenta con tres vías de acceso.
Estas son (a) por el ascensor, (b) por las escaleras cercanas al ascensor y (c) por las escaleras del patio posterior del edificio. Dicha Propiedad, además de los tres accesos, cuenta con una pared removible en la parte posterior del edificio, diseñada con el propósito de realizar las mudanzas de equipos grandes y pesados, esto con la ayuda de un montacargas.
14. GTKS podía realizar alteraciones o reparaciones en el inmueble arrendado, siempre y cuando se realicen utilizando las mejores prácticas para realizar tal alteración o reparación y se obtenga además el consentimiento escrito de arrendador antes de que se realice cualquier cambio estructural. GTKS podía instalar accesorios de negocio y otros equipos sin el consentimiento del Sr. Soto. Tales instalaciones no podían construirse para hacerse formar parte del inmueble, independientemente de la forma en que estuviesen adheridos al mismo. Todas las alteraciones, mobiliarios y equipo que GTKS instalara o llevara a las facilidades arrendadas serian al riesgo del arrendatario. Al finalizar el arriendo, GTKS tendría el privilegio, pero no la obligación de remover todos o parte de tales alteraciones, mobiliarios o equipos excluyendo equipo de acondicionadores de aire, plomería o trabajos eléctricos. Si GTKS decidía abandonar tales alteraciones, mobiliario o equipo, el Sr. Soto pasaría a ser dueño de los mismos. Si durante la remoción de tales alteraciones, mobiliario o equipo se causaba daños a las facilidades como consecuencia de la remoción de tales alteraciones, mobiliarios o equipos, GTKS vendría obligado a reparar tales daños.
15. Global realizó alteraciones y mejoras en la propiedad arrendada. Éstos se encargaron del diseño de planos para las mejoras a realizar en la propiedad. Llevó subastas dirigidas a varios contratistas, incluyendo: arquitectos, electricistas, seguridad, plomería, aire acondicionado, trabajos en madera, terminaciones, entre otros. La construcción se completó en aproximadamente año y medio.
16. El Sr. Franco negoció personalmente los contratos de construcción de las mejoras de la propiedad. Antes de comenzar con tales mejoras, el Sr. Franco le mostró el diseño de las mismas al Sr. Soto y le solicitó su opinión como ingeniero. El Sr. Soto consintió a que GTKS modificara la entrada que daba hacia la oficina de GTKS. Durante la construcción, el Sr.
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