Sentencia de Tribunal Apelativo de 31 de Mayo de 2019, número de resolución KLAN201900162
| Emisor | Tribunal Apelativo |
| Número de resolución | KLAN201900162 |
| Tipo de recurso | Apelación |
| Fecha de Resolución | 31 de Mayo de 2019 |
LEXTA20190531-022 -
Nestor E. Santiago Arvelo - v. Rose Binet Torres Y Nancy Binet Torres Demandadas-
| | | Apelación procedente del Tribunal de Primera Instancia, Sala Superior de Mayagüez Civil Núm. ISCI201501183 Sobre: Cumplimiento Específico de Contrato |
Panel integrado por su presidenta, la jueza Cintrón Cintrón, la jueza Surén Fuentes y la jueza Cortés González
Cortés González, Jueza Ponente
SENTENCIA
En San Juan, Puerto Rico, a 31 de mayo de 2019.
Rosa Binet Torres (señora Binet Torres o apelante) comparece y nos solicita la revocación de la Sentencia dictada por el Tribunal de Primera Instancia, Sala de Mayagüez (TPI), mediante la cual, se declaró Ha Lugar la demanda de epígrafe y se ordenó el cumplimiento específico de un acuerdo.
Luego de varios trámites, la parte apelada presentó su alegato en oposición, con lo cual, quedó perfeccionado el recurso ante nos.
Por los fundamentos que más adelante expresamos, revocamos la Sentencia apelada.
El 30 de septiembre de 2015, el señor Néstor E. Santiago Arvelo (señor Santiago Arvelo o apelado) presentó su Demanda sobre cumplimiento específico de contrato, en contra de la señora Binet Torres y su hermana, Nancy Binet Torres. El señor Santiago Arvelo alegó que había firmado con la apelante un contrato de compraventa por $40,000, para adquirir un terreno de aproximadamente 1,800 mc, el cual les pertenecía a la apelante y Nancy Binet Torres, por herencia de su padre. Por ello, el señor Santiago Arvelo reclamó que se dejara sin efecto la Aceptación de Acuerdos del CMC y que se ordenara a la parte demandada los trámites pertinentes para otorgar la escritura de compraventa.[1]
Por su parte, la señora Binet Torres presentó su Contestación a demanda y reconvención, mientras que a la hermana Binet Torres se le anotó rebeldía por no comparecer. La señora Binet Torres negó haber pactado el contrato de compraventa, aunque admitió que recibió $20,000.00 del señor Santiago Arvelo como opción de compraventa de la mitad del predio, luego que fuera segregado. En su reconvención, la señora Binet Torres alegó que el apelado le causó daños al incumplir el contrato de arrendamiento pactado en la Aceptación de Acuerdos del CMC.[2]
Luego de varios trámites, el TPI celebró juicio los días 31 de agosto de 2017 y 1 de noviembre de 2017, y en el mismo testificaron el señor Santiago Arvelo, la señora Binet Torres y Nancy Binet Torres.
Los siguientes hechos fueron estipulados por las partes: [3]
· El demandante, Néstor Santiago Arvelo (Sr. Santiago) y la codemandada, Sra. Binet, realizaron conversaciones para la compraventa de un inmueble sito en el Barrio Punta Arenas, Carr. 102, Joyudas, Cabo Rojo, por el precio de $40,000.
· El Sr.
Santiago pagó de pronto a la Sra. Binet la cantidad de $20,000.
· Las partes acudieron a una mediación y se emitió un laudo.
· El Sr.
Santiago construyó a su costo una casa de madera, cemento y zinc de una planta en el terreno.
La prueba documental consistió en la siguiente:[4]
Prueba Estipulada
· Exhibit I Escritura Número 118 sobre Segregación, Compraventa y Agrupación otorgada el 5 de diciembre de 1997
· Exhibit II Querella bajo la Ley 140 presentada en el Tribunal de Cabo Rojo, Sala Municipal
Prueba del demandante[5]
· Exhibit 1(a-g) 7 fotos del terreno y la construcción
· Exhibit 2 Croquis con mensura de la propiedad (2 folios)
· Exhibit 3 Autorización suscrita por la codemandada, Rose Binet Torres, para conectar los servicios de la Autoridad de Energía Eléctrica
Considerada la prueba documental y testifical, el 13 de diciembre de 2018, notificada el 17 de diciembre de 2018, el TPI dictó la Sentencia aquí apelada, en la cual, consignó las Determinaciones de Hechos que a continuación reseñamos:[6]
1. El Sr.
Santiago declaró tener 81 años de edad; nació en Lares y se crio en Humacao.
2. El Sr.
Santiago le pagó $20,000 a la Sra. Binet, como adelanto para formalizar la compraventa de un terreno localizado en el Sector Plan Bonito en Joyudas, Cabo Rojo, cuyo precio total de compraventa acordaron en $40,000.
3. Las partes firmaron un contrato de compraventa, el cual, según sostiene el Sr. Santiago y al TPI le mereció credibilidad, la Sra. Binet se quedó con el documento para sacarle copia y nunca más el Sr. Santiago tuvo contacto con el documento.
4. La Sra.
Binet llevó al Sr. Santiago al terreno, quien lo vio llano y le interesó.
5. El Sr.
Santiago reafirmó que el acuerdo de compraventa con la Sra. Binet, fue pagarle $40,000 por un predio de 1,800 metros cuadrados.
6. El Sr.
Santiago le entregó a la Sra. Binet $20,000 mediante 2 cheques de $10,000 cada uno.
7. El Sr.
Santiago dormía en un ranchón dentro del terreno, mientras construía su casa.
8. Luego de pagarle a la Sra. Binet y con conocimiento de esta, el Sr. Santiago limpió el terreno y comenzó a construir una estructura en madera, cemento y techo de zinc.
9. El terreno tiene dos entradas y la parte que la Sra. Binet le vendió es la parte izquierda del terreno, ya que la parte derecha le pertenece a su hermana, Nancy Binet Torres.
10. Nancy Binet visitó al Sr. Santiago en el terreno y expresó su anuencia al estar de acuerdo con que continuara construyendo.
11. El Sr.
Santiago ha vivido en el ranchón por 6 meses sin agua y electricidad.
12. El Sr.
Santiago no ha terminado la construcción de la casa pero vive en ella.
13. El Sr.
Santiago ha invertido en la construcción de la estructura de vivienda y el pozo.
14. El Sr.
Santiago solicitó al Municipio de Cabo Rojo autorización para instalar los servicios de agua potable y energía eléctrica, lo cual se le denegó hasta tanto presentara evidencia de la compraventa y la titularidad del terreno.
15. El Municipio le requirió al Sr. Santiago que ambas dueñas del predio autorizaran la instalación de los servicios de agua y electricidad.
16. El Sr.
Santiago presentó una Querella al amparo de la Ley 140, en el Tribunal de Primera Instancia, Sala Municipal de Cabo Rojo, para que las codemandadas autorizaran la instalación de los servicios de agua y electricidad.
17. El Tribunal refirió a las partes al Centro de Mediación de Conflictos de la Región Judicial de Mayagüez (CMC).
18. Con posterioridad al acuerdo de compraventa, la Sra. Binet nunca fue al terreno ni objetó la construcción que llevaba a cabo el Sr. Santiago.
19. La Sra.
Binet le indicó al Sr. Santiago que el pronto de $20,000, lo utilizaría para pagar el CRIM y segregar el predio.
20. El Sr.
Santiago acordó pagarle a la Sra. Binet el balance restante de $20,000, en mensualidades de $350.
21. La parte demandada no controvirtió el hecho de que las partes firmaron un contrato de compraventa.
22. El Sr.
Santiago estuvo 9 meses sin agua y luz desde que comenzó a vivir la casa.
23. El 4 de agosto de 2015, el CMC notificó el documento intitulado Aceptación de Acuerdos, Formulario OAT-1357, suscrito por el Sr. Santiago y la Sra. Binet.
24. La Aceptación de Acuerdos se firmó con la condición de que la Sra. Binet autorizara la instalación de los servicios de agua y electricidad, según consta en el inciso 5 del referido acuerdo.
25. El Sr.
Santiago sostiene que llegó al acuerdo bajo presión y sin orientación ni representación legal.
26. El Sr.
Santiago acudió con la Aceptación de Acuerdos a las agencias pertinentes y le autorizaron la instalación de los servicios de agua y electricidad.
27. La Sra.
Binet contrató a un ingeniero para poner los puntos en el terreno.
28. La Sra.
Binet no cumplió con los acuerdos pactados con el Sr. Santiago de segregar el terreno y pagar la deuda del CRIM para poder otorgar la escritura de compraventa.
29. La compraventa entre las partes fue acordada verbalmente y mediante contrato privado. El negocio cumplió con los requisitos para formalizar una compraventa.
30. La Sra.
Binet nunca intervino ni se opuso a que el Sr. Santiago construyera su casa en el terreno objeto de la compraventa.
31. El Sr.
Santiago sostuvo que pagó $5,000 por mano de obra compró los materiales para la construcción de la casa.
32. El Sr.
Santiago declaró que pagó $2,600 para limpiar el solar, $1,000 para hacer un pozo muro y en total gastó aproximadamente $36,000 en la construcción de la casa.
33. La Sra.
Binet aceptó que conoció al Sr. Santiago en su negocio, El Gustito Tropical, localizado en Joyudas, Cabo Rojo, para octubre de 2014.
34. La Sra.
Binet le mostró el terreno al Sr. Santiago y reconoce que a este le interesó adquirirlo.
35. La Sra.
Binet manifestó que tenía necesidad económica y le ofreció al Sr. Santiago venderle el terreno por $40,000.
36. La Sra.
Binet vendería su parte en el terreno porque el mismo pertenece en partes iguales a ella y su hermana Nancy Binet.
37. La Sra.
Binet aceptó que recibió el pronto de $20,000 y aceptó recibir el balance restante de $20,000 en plazos mensuales de $350.
38. La Sra.
Binet también aceptó que...
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