Sentencia de Tribunal Apelativo de 11 de Junio de 2019, número de resolución KLAN201900160
| Emisor | Tribunal Apelativo |
| Número de resolución | KLAN201900160 |
| Tipo de recurso | Apelación |
| Fecha de Resolución | 11 de Junio de 2019 |
LEXTA20190611-003 - Columbia Enterprises Associates v.
Wal-mart PR Inc.
| COLUMBIA ENTERPRISES ASSOCIATES, S.E. | KLAN201900160 | Apelación Procedente del Tribunal de Primera Instancia, Sala de Bayamón Civil Núm.: DAC2008-2868 Sobre: INCUMPLIMIENTO DE CONTRATO DAÑOS Y PERJUICIOS |
Panel integrado por su presidenta, la Jueza Colom García, la Juez Domínguez Irizarry y la Jueza Soroeta Kodesh
Colom García, Jueza Ponente
En San Juan, Puerto Rico, a 11 de junio de 2019.
Wal-Mart Puerto Rico Inc., (en adelante, Wal-Mart o el apelante) presentó un recurso de apelación y nos solicita la revocación de una Sentencia Parcial emitida el 8 de enero de 2019 por el Tribunal de Primera Instancia, Sala de Bayamón (en adelante, TPI). Mediante la misma, determinó que Wal-Mart responde a Columbia Enterprises Associates, S.E., (en adelante, Columbia o el apelado) por los daños resultantes de la cancelación unilateral del contrato de arrendamiento suscrito en el año 2004.
El 16 de junio de 2004, Columbia, como arrendador, y Wal-Mart, como arrendatario, suscribieron un contrato de arrendamiento denominado Ground Lease. El proyecto catalogado como Centro Comercial Plaza Santa Elena, ubicado en el municipio de Bayamón, se encontraba en pleno desarrollo, por lo que acordaron el alquiler de un local en el que Wal-Mart operaría un Supermercado Amigo. Conforme a lo pactado, las obligaciones de Wal-Mart estaban sujetas a dos condiciones suspensivas. Columbia se comprometía a: la aprobación del contrato por el Comité de Bienes Raíces de Wal-Mart en Estados Unidos y a la obtención de todos los permisos y endosos finales e inapelables de las agencias administrativas. En lo pertinente, el contrato disponía lo siguiente:
4. LESSEE´S CONDITIONS PRECEDENT. Lessee´s obligations under this Lease are conditioned upon all of the following, any of which may be waived, at its exclusive discretion, by Lessee:
(a) Lessee shall have obtained the approval of Wal-Mart´s Real Estate Committee.
Lessee shall have a period of two (2) months from the date hereof to submit this Lease for approval by Wal-Mart´s Real Estate Committee. Lessee shall notify Lessor in writing (the Commitment Date) that Wal-Mart´s real State Committee has approved this Lease, whereupon this condition shall no longer apply and shall be deemed satisfied for all purposes hereunder. If Lessee fails to notify Lessor in writing prior to such date that Wal-Mart´s real Estate Committee approved this Lease, then this Lease shall automatically terminate and be of no further force or effect on such date. From such date both parties shall be released from any further obligations or liability to the other hereunder. (b) Lessee shall have obtained all final and unappealable permits and approvals for an anteproyecto and all final endorsements and approvals from all appropriate governmental, regulatory and administrative bodies, including, but not limited to ARPE, Army Corps of Engineers, Environmental Quality Board, Department of Natural Resources, Puerto Rico Aqueducts and Sewer Authority, Puerto Rico Electric Power Authority, Institute of Puerto Rican Culture, Department of Agriculture, Solid Waste Authority, Public Buildings Authority, all municipal agencies or departments, which are required for the construction on the Premises of a thirty thousand square foot (30,000 sq. ft.) one story retail building and its improvements for the permitted uses in section 11(a), parking facilities, all on and off site work required for the connection or construction of (i) the utilities to the Premises, (ii) the access roads for the Project, (iii) a reserve water cistern, and (iv) Fire Protection System (hereinafter defined) (collectively the Project), all in accordance with such drawings and plans prepared therefore (the Plans);
[ ]
(f)
On the date of execution of this Lease, Lessee shall have received a Letter of Credit (hereinafter defined);
Lessor agrees to cooperate with Lessee in connection with Lessee´s efforts to secure the approvals and permits set forth in Section 4(b), including, but not limited to, executing all applications and other documents which are required therefore. [ ][1]
Por otra parte, Columbia tenía la obligación de obtener los permisos y endosos finales e inapelables dentro de dieciocho (18) meses, a partir de la firma del contrato de arrendamiento. Es decir, hasta la fecha límite del 16 de diciembre de 2005.[2] No obstante, en lo pertinente, la Cláusula 5(a) disponía que:
[ ] If Lessor cannot obtain the Preliminary Approvals within Lessor Approvals Period, but Lessor has diligently taken all actions necessary and desirable to obtain the Preliminary Approvals, then the expiration date of the Lessor Approvals Period may be extended by Lessee, at its sole and absolute discretion for three hundred and sixty five (365) additional days. If Lessor fails to obtain all of the Preliminary Approvals within the Lessors Approvals Period as the same may be extended in accordance with this Section 5(a), then Lessee may, at any time while Lessor is in default in satisfying such requirements terminate this Lease. (Énfasis nuestro).
En caso de que Columbia no pudiera obtener los endosos y permisos preliminares dentro del término acordado, Wal-Mart gozaría de discreción para extender el mismo por 365 días adicionales. No obstante, de Columbia no lograr obtener los endosos y permisos preliminares dentro del término dispuesto o extendido, Wal-Mart podía resolver el contrato de arrendamiento en cualquier momento, mientras Columbia se mantuviera en incumplimiento.
El Comité de Bienes Raíces de Wal-Mart en Estados Unidos aprobó el Ground Lease, cumpliéndose así, la primera de las condiciones. Por otra parte, el 17 de febrero de 2006, Wal-Mart le extendió el término a Columbia por el tiempo adicional acordado para que este obtuviera los endosos y permisos preliminares.
Así las cosas, el 7 de febrero de 2007, la Junta de Planificación notificó su autorización a la consulta de ubicación para el proyecto de desarrollo comercial del predio donde se establecería el Centro Comercial Santa Elena, incluido el solar que ocuparía el Supermercado Amigo. El 14 de febrero de 2007, la Oficina de Permisos del Municipio de Bayamón notificó la aprobación condicional del permiso de construcción para...
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