Sentencia de Tribunal Apelativo de 24 de Julio de 2019, número de resolución KLAN201900588
| Emisor | Tribunal Apelativo |
| Número de resolución | KLAN201900588 |
| Tipo de recurso | Apelación |
| Fecha de Resolución | 24 de Julio de 2019 |
| | | Apelación procedente del Tribunal de Primera Instancia, Sala Superior de Carolina Número: CA2018CV01030 Sobre: Acción de Nulidad de Contrato; Nulidad de Escritura de hipoteca |
Panel integrado por su presidenta, la Juez Ortiz Flores, el Juez Rivera Colón y la Juez Lebrón Nieves
Ortiz Flores, Juez Ponente
En San Juan, Puerto Rico, a 24 de julio de 2019.
Comparece la señora Rosa Hilda Jiménez (Sra. Jiménez; apelante) mediante recurso de apelación en la que nos solicita que revoquemos la Sentencia Parcial emitida por el Tribunal de Primera Instancia, Sala Superior de Carolina (TPI) el 18 de marzo de 2019 y notificada el 2 de abril del mismo año. En esta, el TPI declaró Con Lugar la solicitud de desestimación presentada por Bautista Reo PR Corp. y Capital Crossing Puerto Rico LLC (apelados) y, en consecuencia, decretó la desestimación con perjuicio de las causas de acción presentadas por la Sra. Jiménez por falta de jurisdicción sobre la materia.
Adelantamos que, por los fundamentos que expondremos a continuación, se confirma la Sentencia Parcial apelada.
El 31 de mayo de 2018 la apelante presentó Demanda[1] sobre nulidad de un contrato de compraventa e hipoteca e inexistencia de contrato, entre otros, contra Bautista Reo PR Corp. y Capital Crossing Puerto Rico LLC (apelados). En síntesis, la demanda presentada por la Sra. Jiménez tiene su génesis en varios problemas que surgieron a raíz de la compra de un apartamento en el condominio Pórtico del Sol en Carolina. Entre otras cosas, alegó en la demanda que allá para octubre de 2011 fue citada para el otorgamiento de la Escritura de individualización, liberación de hipoteca y compraventa de propiedad inmueble.
Asimismo, se alegó que el mismo día se otorgaron la Escritura de hipoteca y un pagaré por $199,000.00 a un interés de 2.99% a favor de Doral Bank para garantizar el pago del financiamiento de la compraventa.
Sostuvo que al momento del otorgamiento de las escrituras no se le informó, ni surgía de estas, que existía un problema con la segregación o problemas registrales o de titularidad. Arguyó que desde el primer día que comenzó a residir la propiedad encontró problemas entre los que figuran no contar con conexión individual de agua potable, no contar con servicios de alcantarillados, vicios de construcción, falta de cisterna y de generador de electricidad en el edificio, entre otros. También arguyó que durante la inspección antes del cierre se acordó la reparación de los gabinetes de baño y concina, instalación de tabillas de closet y reparación de interruptor de luz que no se realizaron hasta enero de 2012 y de manera deficiente.
Alegó que para octubre de 2012 el señor Juan Martínez Pérez (Sr.
Martínez), presidente de Pórticos del Sol Development Corp. y desarrollador de Pórticos Del Sol, redactó una carta circular dirigida a los titulares en la que, entre otras cosas, les informó que al momento en que se construyó el condominio no se dividió la finca de 14 cuerdas donde ubican Pórticos del Sol I y II y que el Registrador requiere que cada titular consienta en la Escritura de Segregación. La apelante también alegó que en noviembre de 2012 los propietarios, entre los que ella figura, se reunieron con el Sr. Martínez.
Añade que se les informó lo siguiente: (1) que Pórticos del Sol I debía ser segregada de la totalidad de la finca, para lo que necesitaban el consentimiento de todos los residentes; (2) que la falta de segregación los convirtió a todos en responsables de la deuda de 18 millones de dólares del préstamo de construcción; y (3) que no terminarían las obras que faltaban en el proyecto como las áreas comunes y recreativas que se les ofreció. Alegó también que en dicha reunión el Sr. Martínez les informó que ese mismo día daba por terminada su participación en el proyecto y que iban a cancelar los servicios de energía eléctrica, agua potable, seguridad y recogido de basura.
La apelante añade que mediante acuerdo de sentencia de ejecución por consentimiento del 17 de abril de 2016 Doral Bank adquirió Pórticos del Sol y contrató a Black Point Management para que asistiera con la segregación.
También arguyó que luego de varios problemas que presentaron con la administración del proyecto y, ante la negativa de varios residentes de prestar consentimiento para la segregación, Doral Bank y Pórticos Development Corp. presentaron una acción de Sentencia Declaratoria mediante la que solicitaron al TPI que se declarara el consentimiento del desarrollador como suficiente para enmendar los Planos de Inscripción del proyecto. El 19 de septiembre de 2016 el TPI concedió dicha petición.
Así las cosas, la apelante sostuvo en su demanda que en el 2015 Doral Bank cesó operaciones y la Federal Deposit Insurance Corporation (FDIC) tomó control de los activos de Doral Bank. Sostuvo que luego de que la FDIC intervino, FirstBank obtuvo de dicha institución parte de los activos de Doral Bank entre los que figuraba el pagaré hipotecario que grava su apartamento.
Asimismo, sostuvo que el 27 de marzo de 2015 la FDIC y Bautista Reo PR Corp., suscribieron un Bill of Sale mediante el que Bautista adquirió el proyecto Pórticos del Sol donde ubica su apartamento. Arguyó la apelante que durante un periodo de dos (2) años inquirió a FirstBank y Capital Crossing Puerto Rico LLC, representante de Bautista, sobre el estatus del proceso de segregación y corrección en el Registro de la Propiedad sin recibir información. Así pues, la apelante sostuvo que al momento en que presentó la demanda aún no se habían inscrito las escrituras de compraventa y de hipoteca por el problema de la falta de segregación.
Por todo lo anterior, la Sra. Jiménez concluyó que el contrato de compraventa era nulo ab initio. Arguyó que Bautista y Capital eran partes indispensables y que al haber adquirido el proyecto se subrogaron en los derechos de Pórticos del Sol Development Corp. y debían responder. También argumentó que al ser nulo el contrato de compraventa el mismo no podía servir como base para la constitución de la hipoteca y que ello convertía en nulos ab initio tanto el contrato de hipoteca como la escritura de hipoteca...
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