Sentencia de Tribunal Apelativo de 31 de Octubre de 2019, número de resolución KLAN201900493
| Emisor | Tribunal Apelativo |
| Número de resolución | KLAN201900493 |
| Tipo de recurso | Apelación |
| Fecha de Resolución | 31 de Octubre de 2019 |
| JOSÉ FERNÁNDEZ MARTÍNEZ, MARÍA BERNAL ECHEANDÍA POR SÍ Y EN REPRESENTACIÓN DE LA SOCIEDAD LEGAL DE GANANCIALES QUE TIENEN CONSTITUIDA; ASOCIACIÓN RECREATIVA DE RESIDENTES DE LA URBANIZACIÓN SANTA MARÍA, INC.; UNDARE, INC. | | APELACIÓN procedente del Tribunal de Primera Instancia, Sala Superior de San juan Civil número: SJ2018CV02118 Sobre: Sentencia Declaratoria e Interdicto Permanente |
Panel integrado por su presidenta, la jueza Birriel Cardona, y la jueza Ortiz Flores y el juez Rodríguez Casillas.
Birriel Cardona, Jueza Ponente
SENTENCIA
En San Juan, Puerto Rico, a 31 de octubre de 2019.
Comparece el apelante, Rad-Man, San Juan III-D, LLC. y nos solicita que revoquemos una Sentencia del 1ro de abril de 2019, que emite el Tribunal de Primera Instancia (TPI), Sala de San Juan.[1] Dicho foro, declara ha lugar una Moción de sentencia sumaria que instan los apelados, José
Fernández Martínez, su esposa María Bernal Echeandía y la sociedad legal de gananciales compuesta por ambos (esposos Fernández-Bernal); la Asociación Recreativa de Residentes de la Urb. Santa María, Inc. (Asociación) y UNDARE, Inc. (UNDARE); en contra del apelante. En su consecuencia, el foro apelado dispone, sumariamente, que la propiedad del apelante, sita en la Urb. Santa María en San Juan, Puerto Rico, está afecta a ciertas condiciones restrictivas que limitan su uso a uno residencial y unifamiliar. Además, decreta en contra del apelante, un interdicto permanente a los fines de ordenarle, so pena de desacato, que cese y desista de continuar arrendando su propiedad.
Por las razones que expondremos a continuación, revocamos la Sentencia apelada y ordenamos la continuación de los procedimientos de este caso en el foro primario.
El 12 de abril de 2018, los esposos Fernández-Bernal, residentes y propietarios desde el 1995 de una residencia sita en la calle Narciso #1893 en la Urb. Santa María, San Juan, PR; la Asociación, corporación organizada en el Estado Libre Asociado de Puerto Rico bajo el número de registro 354058; y UNDARE, corporación organizada en el Estado Libre Asociado de Puerto Rico con el número de registro 21086, constituida por residentes de las urbanizaciones Santa María, San Francisco y San Ignacio; instan una demanda sobre sentencia declaratoria e interdicto permanente en contra del apelante, compañía de responsabilidad limitada y organizada conforme a las leyes del Estado Libre Asociado de Puerto Rico con el número de registro 355065; dueño de la propiedad residencial número 1987 de la calle Narciso de la Urb. Santa María. La misma ubica dentro del control de acceso en el perímetro de las urbanizaciones Santa María, San Francisco y San Ignacio.[2]
En su reclamación, los apelados solicitan que se dicte una sentencia declaratoria que ratifique la vigencia y aplicabilidad de ciertas condiciones restrictivas de uso sobre la propiedad residencial del apelante que surgen del estudio de título y de la certificación registral que acompañan la demanda. Esbozan, que el 30 de junio de 2015, el apelante adquiere mediante compraventa la propiedad residencial número 1897 de la calle Narciso de la Urb. Santa María, finca número 13958 al folio 118 del tomo 1100 de Monacillos, en virtud de la Escritura Pública Número 83 que éste otorga ante notario,[3] a sabiendas de que la misma está sujeta a condiciones restrictivas de uso. Explican, que tales condiciones restrictivas limitan el uso de dicha propiedad a una sola vivienda unifamiliar (single family dwelling), cuyo propósito exclusivo es residencial (shall be used except for residential purposes).
Al respecto, explican que, en el caso específico de la Urb. Santa María, ésta se construye en solares que se segregan entre el 1953 y 1959, de la finca matriz número 13461 al folio 11 del tomo 532, inscripción primera (1ra);[4]
para fines residenciales, en la que en cada solar sólo podría construirse una casa para vivienda de una sola familia. No obstante, alegan que el apelante decide dividir su propiedad en cinco (5) unidades para alquilarlas a corto plazo, para propósitos puramente comerciales.
Los apelados le imputan al apelante la operación de un comercio de alquiler sin contar con el Permiso de Uso del Municipio de San Juan, en clara violación al Reglamento de Ordenación Territorial de dicho municipio. A su vez, los apelados solicitan la emisión de un interdicto permanente que le prohíba al apelante, sus oficiales, agentes y a sus empleados, a continuar el uso comercial y multifamiliar de la mencionada propiedad. Argumentan, que la multiplicidad de familias y arrendatarios que ocupan la propiedad del apelante ocasionan hacinamiento, congestión vehicular, acumulación desmedida de basura y pérdida de toda expectativa de tranquilidad y sosiego que se espera de una comunidad. Aseveran, que todo lo anterior les afecta sus derechos propietarios y calidad de vida.
Por su parte, el apelado presenta su Contestación a demanda en la que en lo pertinente, acepta ser el titular del inmueble en controversia y como tal, opta por dividirlo en cinco (5) apartamentos y alquilarlos para uso residencial[5] mediante contratos suscritos a largo plazo. Sin embargo, niega que su propiedad esté afecta a las cargas y gravámenes que surgen del Registro de la Propiedad. Indica, que las servidumbres que se reclaman en la demanda no aplican a todas las propiedades de la Urb. Santa María, sino a los solares particulares sobre los cuales se constituyen. Al respecto, argumenta que los cambios radicales en el vecindario y la localización de su propiedad, fuera del perímetro del control de acceso de la urbanización; hacen las restricciones irrazonables, opresivas e inoperantes.
Explica, que ello altera el ejercicio de las condiciones restrictivas al no aplicar de igual forma a todos los solares.
Por último, expone que la condición misma le permite ir al Municipio de San Juan y solicitar un permiso comercial, por lo que informa que está en trámites de obtener los permisos correspondientes en la Oficina de Gerencia y Permisos de San Juan (OGPe-SJ) y así operar de acuerdo a la excepción dispuesta en las condiciones restrictivas.
Posteriormente, los apelados instan una Moción solicitando permiso para enmendar demanda a los fines de corregir el número de la finca del apelante, según consta en el Registro de la Propiedad; así como presentan la correspondiente Moción solicitando permiso para enmendar demanda y la Demanda enmendada. En ésta última, los apelados solicitan una sentencia declaratoria para que se ratifique la vigencia y aplicabilidad de ciertas condiciones restrictivas que surgen del Registro de la Propiedad, las cuales limitan el uso de la propiedad del apelante a una sola vivienda unifamiliar. Al respecto, puntualizan que dichas condiciones restrictivas establecen que ninguna edificación puede construirse, alterarse, localizarse o permitirse que permanezca en alguna finca, que no sea una vivienda independiente unifamiliar y de una altura máxima de dos pies y medio. A su vez, le solicitan al TPI que dicte interdicto permanente que le prohíba al apelante, sus oficiales, agentes y empleados a continuar el uso comercial y multifamiliar de la propiedad.
Así las cosas, y luego de que el TPI autorizara la enmienda a la demanda, el apelante incoa su Contestación a demanda enmendada mediante la cual, además de reiterar sus contestaciones anteriores; vuelve a admitir que subdividió su propiedad en apartamentos para ponerlos en el mercado de alquiler. Además, asevera que el acceso a su propiedad, tanto peatonal como vehicular, está fuera del área de control de acceso (cierre) y que el uso actual de su predio es uno residencial. Por último, reitera que los cambios acaecidos dentro del área restringida, así como las alteraciones sobrevenidas en los terrenos que le rodean, justifican que no se imponga la servidumbre.
Tras varios trámites procesales, los apelados instan una Moción de sentencia sumaria la cual acompañan con copias de las declaraciones juradas de varios de los apelados; un par de cartas que expide la OGPe-SJ; un mapa de calificación de suelo; la Certificación Registral número 2018-014918-CERT de la finca número 13958 (finca del apelante) con fecha del 13 de agosto de 2018, en la cual se marca como el solar 31-S de Reparto Santa María del Barrio Monacillos de Río Piedras y se hace constar que enclava una casa de concreto, destinada para vivienda;[6] la Certificación Registral número 2018-016299-CERT de la finca número 27764 (finca matriz); estudio de título de la finca número 13958; y una copia del Reglamento de Ordenación Territorial del Municipio de San Juan.
En síntesis, los apelados arguyen que no hay controversia en cuanto a que la propiedad del apelante ubica en una zonificación marcada como Distrito R-1 (distrito residencial de baja densidad poblacional)[7] y que dicho inmueble tiene un gravamen por unas condiciones restrictivas que limitan su uso a una sola residencia unifamiliar. Además, aseveran que tampoco está en controversia el carácter residencial y unifamiliar del vecindario. Por lo cual, manifiestan que no existe controversia sobre hechos esenciales, y que solo resta reconocer el derecho de la servidumbre en equidad que reclaman. Precisan, que las controversias de derecho se limitan a: (1) determinar si las condiciones restrictivas que se alegan en la demanda enmendada aplican a la propiedad del apelante, y si conforme a derecho, el apelante puede subdividir en apartamentos su propiedad para ponerlos bajo el mercado de alquiler; y (2) la procedencia de poner en vigor, mediante un interdicto permanente, una condición restrictiva debidamente inscrita en el Registro de la Propiedad.
Explican, que según surge de la Certificación...
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