Sentencia de Tribunal Apelativo de 14 de Noviembre de 2019, número de resolución KLAN201900832
| Emisor | Tribunal Apelativo |
| Número de resolución | KLAN201900832 |
| Tipo de recurso | Apelación |
| Fecha de Resolución | 14 de Noviembre de 2019 |
| | | APELACIÓN procedente del Tribunal de Primera Instancia, Sala de Ponce. Civil. Núm.: J AC2015-0319 Sobre: Nulidad de Contrato y/o Quantis Minoris y Daños |
Panel integrado por su presidenta la Jueza Cintrón Cintrón, el Juez Rodríguez Casillas y el Juez Rivera Torres.
Rivera Torres, Juez Ponente
SENTENCIA
En San Juan, Puerto Rico, a 14 de noviembre de 2019.
Comparecen ante este foro apelativo el Sr.
Saulo Alicea Figueroa, la Sra. Luz Marie Fonseca Mojica, ambos por sí y en representación de la sociedad legal de gananciales compuesta por estos (en adelante el matrimonio Alicea Fonseca o los apelantes), mediante el recurso de apelación de epígrafe solicitándonos la revocación de la Sentencia emitida por el Tribunal de Primera Instancia, Sala Superior de Ponce (TPI), el 29 de marzo del 2019, notificada el 2 de abril siguiente. Mediante dicho dictamen el foro primario desestimó con perjuicio la demanda sobre nulidad de contrato y/o quantis minoris y daños.
Por los fundamentos que exponemos más adelante, se confirma la Sentencia apelada.
El 30 de abril de 2015 el matrimonio Alicea Fonseca presentó una demanda sobre nulidad de contrato y/o quantis minoris, y daños contra la Cooperativa de Ahorro y Crédito Caribe, Corp. (en adelante la Cooperativa o la apelada). Estos alegaron que adquirieron un inmueble localizado en Bayamón mediante contrato de compraventa viciado por la representación falsa y dolosa que le hiciera la Cooperativa sobre el mismo. Adujeron que no hubieran comprado la propiedad por el precio estipulado, de haber conocido que, en lugar de tener cuatro apartamentos para alquiler, solo dos de los apartamentos contaban con los permisos correspondientes para dicho propósito.[1] Además, solicitaron que la Cooperativa los compensara por los siguientes pagos efectuados: $11,545.67 para intentar conseguir los permisos para legalizar la construcción del inmueble; $14,952.76 para adquirir materiales de construcción; y $37,185 para mano de obra. Asimismo, requirieron que la apelada les satisfaga $28,072 por los ingresos dejados de percibir al no poder alquilar dos apartamentos más $50,000 por sufrimientos, angustias mentales y pérdida de uso del inmueble.
Oportunamente la Cooperativa presentó su contestación a la demanda negando las alegaciones. Indicó que la transacción de compraventa del inmueble se realizó por $112,000 sin inducir a error o engaño al matrimonio Alicea Fonseca. Esta precisó que el negocio fue correcto acorde con las normas relativas a este tipo convenio.
Luego de varios trámites procesales, la Cooperativa instó una solicitud de sentencia sumaria, a la cual se opusieron los apelantes. El 7 de febrero de 2017 el TPI emitió una Resolución denegando la referida solicitud y realizó 21 determinaciones de hechos que no se encuentran en controversia.[2]
Posterior a un extenso descubrimiento de prueba, el 18 de enero de 2018 las partes presentaron el informe de conferencia con antelación a juicio.
No obstante, el matrimonio Alicea Fonseca presentó ante el TPI una solicitud para enmendar el informe para incluir nueva prueba documental y un testigo. En específico, se solicitó que se incluyera como prueba documental la cotización de la demolición parcial de la propiedad y al perito que la preparó como testigo. La Cooperativa se opuso a la petición. Mediante Resolución del 8 de marzo de 2018 el TPI denegó el permiso para enmendar el informe, toda vez que el juicio se encontraba señalado para una fecha cercana.[3]
Celebrado el juicio en su fondo el 3 de diciembre de 2018, el tribunal a quo aquilató la prueba presentada y consignó 98 determinaciones de hechos. A continuación, incluimos los hechos relacionados al error planteado por los apelantes:
2.
La Cooperativa de Ahorro y Crédito Caribe Coop. era dueña en pleno dominio de la siguiente propiedad:
URBANA: Solar E, guión, tres (E-3) de la Urbanización Forest Hills, radicado en los Barrios Pájaros y Cerros [G]ordo, del término municipal de Bayamón, Puerto Rico, compuesto de trescientos sesenta y nueve punto veintinueve (369.29) metros cuadrados, colinda por el Noreste, en trece punto ochenta (13.80) metro cuadrados, con la calle número veintiuno (21) de la Urbanización; por el SURESTE, en veintiséis punto setenta y seis (26.76) metros con el solar E, guión dos (E-2) de la Urbanización; por el Noreste en 26.76 meros con el solar E, guión, cuatro (E-4) de la Urbanización; por el Suroeste en trece punto ochenta (13.80) metros, con el solar E, guión, veintitrés (E-23) de la Urbanización. Enclava una edificación para uso residencial. Inscrita al Folio 105, Tomo 191 de Bayamón Sur, Finca 8,816, del Registro de la Propiedad de Bayamón, Sección I.
Catastro número 085-064-240-10-802.
5. Don Saulo Alicea Figueroa y su esposa, la Sra. Luz Marie Fonseca Mojica, indicaron estar completamente satisfechos con la propiedad, en lo relativo a su estado y condición, esto luego de haber hecho una inspección de la propiedad previo a la compraventa.
6. Don Saulo Alicea Figueroa y su esposa, la Sra. Luz Marie Fonseca Mojica, reconocen que ningún personal de la Cooperativa le hicieron representación alguna sobre el estado y condición de la propiedad adquirida.
7. Don Saulo Alicea Figueroa y su esposa, la Sra. Luz Marie Fonseca Mojica, fueron apercibidos previo a la adquisición de la propiedad, de que esta era una propiedad residencial localizada en Puerto Rico apta para la convivencia familiar.
8. Don Saulo Alicea Figueroa posee experiencia en los procesos de alquiler de casas. Desde en o alrededor de inicios de la década de los 90, este ha alquilado casas que son de su propiedad en calidad de arrendador.
9. Don Saulo Alicea Figueroa tuvo más de una (1) oportunidad para revisar la propiedad objeto de adquisición.
10. Don Saulo Alicea Figueroa, previo a la adquisición de la propiedad por medio de la compraventa, nunca preguntó a personal alguno de la Cooperativa si la propiedad tenía permisos para el alquiler.
14. A pesar de que la parte demandante utiliza carta del 18 de julio de 2012 suscrita por la Cooperativa para establecer que esta entidad indicaba que la propiedad adquirida tenía cuatro unidades para alquiler, luego admite que esta carta nada tuvo que ver con la compraventa, así como tampoco indica la referida misiva que son cuatro unidades para alquiler cada una.
15. Cuando Don Saulo Alicea Figueroa revisó e inspeccionó la casa para adquisición, la cual ya este conocía que era reposeída, esta tenía solamente dos (2) contadores de luz (energía eléctrica) y dos (2) contadores de agua.
16. Posteriormente a la residencia, luego de adquirida la propiedad por Don Saulo Alicea y su esposa, a solicitud de estos, la Autoridad de Energía Eléctrica le instaló dos (2) contadores de luz adicionales.
17. En la actualidad, la propiedad está alquilada, dos (2) unidades, como estaba anterior a que la Cooperativa adquiriera la misma por medio del procedimiento de ejecución de hipoteca.
18. Don Saulo Alicea Figueroa nunca trató de legalizar tres (3) unidades para alquiler en vez de cuatro (4) unidades.
20. El 18 de junio de 2012, la Cooperativa vendió la propiedad en cuestión a la parte demandante por la cantidad de $112,000.00, mediante escritura de compraventa suscrita ante el notario Juan de Jesús Vélez Rodríguez.
21. La propiedad inmueble está dividida en cuatro (4) unidades.
32. Posterior a que el Sr. Alicea adquiriera la propiedad, el Sr.
Jaime Madera, Presidente Ejecutivo de Caribecoop, le refirió a Don Saulo para que se le orientara en torno a los procedimientos a ser efectuados en torno a un refinanciamiento de la propiedad adquirida. Que todo el proceso de orientación [e]sta lo llevó a cabo con el Sr. Alicea, así como la solicitud y requerimiento de documentos que tenía que traer para fines de aprobación del préstamo.
42. La cooperativa se mandó a tasar la propiedad como una propiedad reposeída para la venta.
43. La tasación utilizada para el préstamo de Saulo Alicea fue el Exhibit marcado como #3 Conjunto, de 16 de septiembre de 2011. Esta no es una tasación de inversión, sino una tasación residencial.
44. La Cooperativa no esta vendiendo 4 apartamentos, sino una propiedad repose[í]da.
45. El señor Madera nunca hizo representación alguna de que la propiedad tenía permiso de uso.
46. El señor Madera y el señor Alicea se reunieron en dos ocasiones en esa propiedad.
47. Las tasaciones que utiliza la Cooperativa en el curso ordinario de los negocios duran entre 6 meses a un (1) año.
48. El señor Alicea gestionó los permisos de uso de los apartamentos posterior a la adquisición de la propiedad.
49. El señor Madera nunca ofreció al señor Alicea pagar por la legalización de las obras de construcción.
53. El señor Alicea tuvo oportunidad de revisar la propiedad completamente en horas del día.
54. El señor Alicea nunca le preguntó al señor Madera si la propiedad tenía permisos de alquiler.
55. Ninguna otra persona autorizada por el señor Alicea preguntó a personal autorizado de la Cooperativa si la propiedad tenía permisos de alquiler.
56. En ningún momento, ni el señor Alicea ni ninguna persona autorizada por [e]ste, preguntó a personal alguno de la Cooperativa si la propiedad en cuestión tenía permiso de uso.
57. Al momento de la transacción y de ofrecer la propiedad y hasta que finalmente el 18 de junio de 2012 se suscriben los documentos formales, el señor Madera no conocía que la propiedad no tenía los permisos de uso.
58. El señor Alicea entendió que estaba todo bien con la propiedad para ser alquilada.
59. En las comunicaciones con el señor...
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