Sentencia de Tribunal Apelativo de 16 de Enero de 2020, número de resolución KLRA201900435
| Emisor | Tribunal Apelativo |
| Número de resolución | KLRA201900435 |
| Tipo de recurso | KLRA |
| Fecha de Resolución | 16 de Enero de 2020 |
| Marcela Blanco Muñoz, y otros | | Revisión Judicial Procedente del Departamento de Asuntos del Consumidor Querella Núm.: SJ0016365 cons. con C-SAN-2018-001680 Sobre: Ley de Condominios |
Panel integrado por su presidente, el Juez Ramírez Nazario, el Juez Candelaria Rosa y el Juez Pagán Ocasio[1]
Ramírez Nazario, Erik Juan, Juez Ponente
SENTENCIA
En San Juan, Puerto Rico, a 16 de enero de 2020.
Comparece la Sra. Marcela Blanco Muñoz (Sra. Blanco o recurrente), y solicita la revocación parcial de la Resolución emitida por el Departamento de Asuntos del Consumidor (DACO), el 29 de mayo de 2019. Mediante ésta, se ordenó
la impermeabilización integral del techo del apartamento PH-1 del condominio.
Además, solicita se ordene el reembolso de cierta suma de dinero invertida por ella en la impermeabilización del techo sobre su apartamento PH-2.
Por los fundamentos que expondremos a continuación, se modifica la Resolución recurrida y, así modificada, se confirma.
Según surge del expediente, el 6 de mayo de 2016, la Sra. Blanco, titular del apartamento PH-2 del Condominio Parkside en Guaynabo, Puerto Rico (Condominio), presentó la Querella Núm. SJ0016365 ante el DACO. En ésta solicitó, entre otras cosas, que se declarara privativa el área de la azotea sobre su apartamento; y se declarara nula la votación llevada a cabo por la Junta de Directores del Condominio, mediante papeleta, para el cambio de la naturaleza privativa del área de la azotea de su apartamento.
El Consejo de Titulares del Condominio Parkside y su Junta de Directores (recurridos) contestaron la Querella el 20 de mayo de 2016.
Posteriormente, en octubre de 2016, ambas partes solicitaron que el DACO resolviera la querella sumariamente. El DACO tuvo oportunidad de examinar la posición de cada parte y procedió a resolver sumariamente a favor de la Sra.
Blanco. En la Resolución Sumaria emitida el 14 de marzo de 2017, el DACO ordenó
lo siguiente:
(1)
La Junta de Directores del Condominio Parkside
se abstendrá de intervenir en el área de azotea sobre el apartamento PH-2, propiedad de la querellante, así como de utilizar fondos comunes para el mantenimiento de las áreas de azotea, las que están claramente identificadas en la Escritura Matriz como áreas privadas pertenecientes a los titulares de los PH;
(2)
Se declara nula e ineficaz la votación llevada a cabo mediante papeleta para el cambio de la naturaleza privativa del área propiedad de la querellante Blanco Muñoz;
(3)
Se impone a la parte querellada el pago de la suma de $1,000.00 a favor de la parte querellante en concepto de honorarios de abogados.
Concluyó el DACO que los recurridos no podían utilizar los fondos comunes para dar mantenimiento a las áreas de azotea del Condominio, por ser esta un área privada perteneciente a los titulares de los cuatro apartamentos PH.
Inconforme, los recurridos solicitaron revisión judicial ante este Tribunal de Apelaciones, caso núm. KLRA201700314, aduciendo, en lo pertinente, que el DACO incidió al determinar: 1) que el área de la azotea de la Sra.
Blanco es de naturaleza privativa y no un elemento común o común limitado; y 2)
que el mantenimiento de la terraza les corresponde únicamente a los titulares de los apartamentos PH. El 16 de junio de 2017, este Tribunal dictó una Sentencia en la que modificó la determinación del DACO, en los siguientes términos:
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Se confirma la resolución del DACO que ordena a [l]a Junta de Directores del Condominio Parkside [a abstenerse] de intervenir en el área de azotea sobre el apartamento PH-2, propiedad de la señora Marcela Blanco Muñoz, así como de utilizar fondos comunes para el mantenimiento de las áreas de azotea, las que están claramente identificadas en la Escritura Matriz como áreas privadas pertenecientes a los titulares de los PH.
-
Se ordena al DACO que considere con prioridad si procede incluir como partes indispensables o acumulables, en esta etapa del proceso, a los otros tres titulares de los apartamentos conocidos como Penthouses en el Condominio Parkside, por las implicaciones económicas inmediatas y futuras que pueda tener sobre ellos la decisión final que disponga de lo ordenado en el apartado anterior.
-
Se deja sin efecto la imposición de honorarios de abogado por temeridad a la Junta de Directores. (Énfasis en el original).
Sobre la titularidad y la responsabilidad del mantenimiento del techo del Condominio, dispuso lo siguiente:
En el caso que nos ocupa, la parte de la azotea que corresponde al área de techo de cada PH es un elemento común voluntario que se destinó al uso privativo de varios titulares, mientras que todo el techo sigue siendo un elemento común necesario del Condominio Parkside. Por consiguiente, al considerar la controversia planteada, estos dos elementos deben recibir un tratamiento distinto.
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Luego de haber dilucidado la controversia sobre el derecho al uso exclusivo de la azotea, existe aún la discrepancia sobre en quién recae la responsabilidad de pagar por el tratamiento de impermeabilización del techo del Condominio Parkside, aún pendiente. No está claro en este caso si es la torta o losa de concreto, que conocemos como techo, la que percola y necesita impermeabilización, o si son las condiciones de abandono o mal uso de la superficie o azotea las que propician las filtraciones. Es decir, sobre el techo del Condominio ubican las cuatro áreas de la azotea cuyo uso corresponde privativamente a los titulares de los PH. Esa titularidad no puede extenderse a la losa o torta que constituye el techo; como tampoco la obligación de mantener en buen estado la azotea puede extenderse al mantenimiento del techo. El techo sigue siendo un elemento común general necesario que pertenece proporcionalmente a todos los titulares, cuya obligación de reparar sigue en sus manos.
Ahora bien, aunque se deduzca que esta titularidad común conlleva la obligación comunal de reparar, cosa distinta es qué o quién ha provocado el daño que requiere o exige la reparación del elemento común general.
Este tribunal entiende que el DACO debe resolver esta parte de la controversia que quedó inconclusa. Es menester celebrar una vista en la cual se resuelva de forma clara y definitiva quién tiene, en este caso, la responsabilidad de pagar por la reparación del techo del Condominio Parkside: si el Consejo de Titulares, por ser elemento común general necesario; o los titulares de los PH, ya porque hubieren provocado los daños al techo o ya porque han asumido personal y voluntariamente la obligación de pago de esa reparación. Tal parece que la postura de la señora Blanco Muñoz es que a ella y a sus vecinos de los PH les corresponde el pago de esa reparación, lo que no entendemos con claridad. [ ].
[ ]
Ahora bien, la decisión del DACO crea una gran confusión sobre a quién corresponde pagar por la reparación o impermeabilización del techo del Condominio Parkside. Tanto las partes como el DACO perdieron de perspectiva que techo y azotea son elementos distintos. El DACO atribuyó a los titulares de los PH la obligación de mantener la azotea, pero esa obligación no puede extenderse al mantenimiento y reparación del techo como elemento común general...
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