Sentencia de Tribunal Apelativo de 24 de Febrero de 2020, número de resolución KLAN201900457
| Emisor | Tribunal Apelativo |
| Número de resolución | KLAN201900457 |
| Tipo de recurso | KLAN |
| Fecha de Resolución | 24 de Febrero de 2020 |
| | | Apelación procedente del Tribunal de Primera Instancia, Sala de Bayamón Caso Núm. D CD2016-0600 Sobre: Ejecución de Hipoteca por la vía ordinaria |
Panel integrado por su presidente el Juez Bermúdez Torres, la Jueza Grana Martínez y el Juez Sánchez Ramos.
SENTENCIA
En San Juan, Puerto Rico, a 24 de febrero de 2020.
El 10 de marzo de 2016 FirstBank de Puerto Rico (FirstBank), presentó una Demanda sobre ejecución de hipoteca por la vía ordinaria en contra del Sr.
Tras varios trámites procesales, el 9 de febrero de 2017, notificada el 15, el Tribunal de Primera Instancia dictó Sentencia Sumaria a favor de FirstBank.
Posteriormente, el 19 de septiembre de 2017, este Tribunal Apelativo emitió
Sentencia en la que revocó la determinación del Foro de origen y ordenó la celebración de una vista evidenciaria. En la misma, se debía dilucidar si se observaron todos los derechos y obligaciones que le asisten a las partes durante el proceso de mitigación de pérdidas. Celebrada dicha audiencia y luego de trámites procesales adicionales, el 20 de marzo de 2019 el Tribunal de Primera Instancia emitió Sentencia Parcial Enmendada y dos Resoluciones, recursos que son objetos del presente escrito apelativo.
En la Sentencia Parcial Enmendada el Foro recurrido desestimó la Demanda, declaró Ha Lugar la Reconvención presentada y señaló vista de daños en cuanto a la reconvención una vez la Sentencia Parcial adviniera final y firme.
Impuso a la demandante reconvenida $750.00 en honorarios de abogado a favor de la parte reconveniente, así como el pago de las costas del proceso.[1]
Inconforme, el 23 de abril de 2019, FirstBank recurrió ante nos en Apelación. Plantea:
ERRÓ EL TRIBUNAL DE PRIMERA INSTANCIA AL DESESTIMAR LA RECLAMACIÓN DE FIRSTBANK PUERTO RICO.
ERRÓ EL TRIBUNAL DE PRIMERA INSTANCIA AL DECLARAR CON LUGAR LA RECONVENCIÓN.
ERRÓ EL TRIBUNAL DE PRIMERA INSTANCIA AL OTORGAR COSTAS Y HONORARIOS DE ABOGADO A FAVOR DE LA PARTE APELADA.
El 11 de junio de 2019 el Sr. González Marrero presentó su Oposición.
Contando con el beneficio de la comparecencia de ambas partes, procedemos a resolver.
A. Dodd-Frank Wall Street Reform and Consumer Protection Act
En 2010 el Congreso de los Estados Unidos aprobó el Dodd-Frank Wall Street Reform and Consumer Protection Act, con el fin de, entre otras cosas, promover la estabilidad financiera de los Estados Unidos mediante la fomentación de la responsabilidad y la transparencia del sistema financiero.[2]
A esos fines, se creó la CFPB, agencia federal a la que se le delegó la autoridad para regular todo lo concerniente a la protección de los consumidores en el sector financiero.[3]
Como parte de la autoridad general delegada a la CPFB, esa agencia estaría a cargo de reglamentar, supervisar y hacer cumplir las disposiciones del Real Estate Settlement Procedures Act, conocida como RESPA.
Entre los años 2012 y 2013 la CFPB propuso una serie de enmiendas a la Reglamentación X (Mortgage Servicing Rules Under the Real Estate Settlement Procedures Act),[4]
entre ellas, que por primera vez se incluiría algunas reglas atinentes al proceso de loss mitigation o mitigación de pérdidas de deudores hipotecarios.
La reglamentación final sobre loss mitigation entró en vigor el 10 de enero de 2014 y regula detalladamente la presentación y evaluación de las solicitudes de mitigación de pérdidas.
En específico, introdujo reglamentación sobre el proceso interno del banco o la entidad financiera de mitigación de pérdida del hogar.[5]
En virtud de estas disposiciones, hasta que la institución prestataria no cumpla con los postulados del Reglamento no podrá solicitar al Tribunal que ejecute la propiedad para satisfacer la deuda.
Para que un banco cumpla con la Reglamentación X debe establecer un procedimiento de mitigación de pérdida de deuda, que le permitan actuar con diligencia razonable (reasonable diligence), al comunicarse con el deudor para recopilar la información necesaria con el objetivo de completar la solicitud de mitigación en tiempo razonable. Este programa debe incluir políticas y procedimientos que estén razonablemente diseñados, y deben permitir al deudor tener asignado personal al que pueda acudir para orientación e información. Las funciones del personal asignado es servir de contacto, vía comunicación telefónica en vivo, al que pueda recurrir el deudor para obtener: (1) respuesta a sus preguntas, y orientación sobre el proceso de mitigación de pérdidas del banco; (2) información precisa sobre las opciones de mitigación que tiene disponible; (3) y otra información importante, como las circunstancias bajo las cuales el banco desistiría del proceso de mitigación y optaría por el procedimiento de ejecución de hipoteca.[6]
Por ello, la Reglamentación X requiere que el banco se comunique con el deudor, luego de ocurrido el incumplimiento, para requerirle la información necesaria para completar la solicitud con prontitud (promptly). En específico, la entidad financiera está obligada a comunicarse con el deudor hipotecario dentro de 36 días después del incumplimiento.[7]
En ese primer comunicado el banco debe orientar al deudor sobre el programa de mitigación de deudas que ofrece.[8] Además, dentro de los 45 días siguientes al incumplimiento, el banco debe proveer todas las opciones de mitigación de pérdida para las que cualifique el deudor, y brindarle al deudor una persona contacto para su caso.[9]
Como explicamos arriba, este empleado deberá estar disponible para contestar cualquier pregunta del deudor, y para brindarle información adicional en referencia al proceso de mitigación de pérdida interno del banco.
Es muy importante, también, que el banco comunique claramente el periodo de tiempo que tiene el deudor para someter los documentos que le requirió para completar el proceso. El Reglamento establece como requisito que la notificación debe indicar una fecha razonable (reasonable date), que tiene el deudor para someter los documentos o la información requerida para completar su solicitud de mitigación de deuda.[10]
Como protección adicional al deudor, el Reglamento establece que si la venta de la propiedad en pública subasta no ha sido pautada, entonces se entiende que la solicitud ha sido recibida con antelación a los 90 días previos a la venta de la propiedad en pública subasta (foreclosure sale).[11]
Para que un acreedor hipotecario o agente hipotecario pueda evaluar una solicitud de mitigación de pérdidas, esta deberá estar completa (complete loss...
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