Sentencia de Tribunal Apelativo de 25 de Febrero de 2020, número de resolución KLAN201800610
| Emisor | Tribunal Apelativo |
| Número de resolución | KLAN201800610 |
| Tipo de recurso | KLAN |
| Fecha de Resolución | 25 de Febrero de 2020 |
| JUAN L. MALDONADO FIGUEROA, SU ESPOSA ANTONIA SANTANA QUIÑONES Y LA SOCIEDAD LEGAL DE BIENES GANANCIALES COMPUESTA POR AMBOS Apelantes | | Apelación procedente del Tribunal de Primera Instancia, Sala de Guayama Caso Núm. G CD1998-0407 (302) Sobre: Cobro de Dinero y Ejecución de Hipoteca |
Panel integrado por su presidenta, la Jueza Colom García, la Jueza Domínguez Irizarry y la Jueza Soroeta Kodesh
Colom García, Jueza Ponente
SENTENCIA
En San Juan, Puerto Rico, a 25 de febrero de 2020.
El Sr. Juan Maldonado Figueroa comparece ante nos y solicita que revoquemos la Sentencia Parcial Enmendada emitida el 9 de mayo de 2018, notificada el 14 de mayo del mismo año, por el Tribunal de Primera Instancia, Sala de Guayama (en adelante, TPI). Mediante dicho dictamen, el TPI enmendó la Sentencia Parcial dictada el 28 de agosto de 2014, conforme a la Regla 49.2 (a)
(e) y (f) de Procedimiento Civil, 32 LPRA Ap. V R 49.2.
Así, estableció que la escritura de hipoteca otorgada entre Maldonado y Héctor Roque Velázquez adolecía de nulidad, por lo cual la propiedad no garantizaba la deuda. El TPI también dispuso que el interés (10% anual) acordado no se sostenía por constituir usura.
Por los fundamentos que expresamos a continuación, se revoca el pronunciamiento apelado.
Según el expediente ante nuestra consideración, el 23 de diciembre de 1998, Maldonado presentó una Demanda en cobro de dinero contra Roque Velázquez, su esposa Lydia María Ortiz González (en adelante, los Roque-Ortiz) y el Sr. William Roque Velázquez junto a su esposa Belkyes Flores García (en adelante, los Roque-Flores).[1] En síntesis, expuso que los Roque-Ortiz le compraron dos (2) propiedades situadas en el municipio de Arroyo, de 146.20 y 130.10 cuerdas respectivamente, por el precio de $690,000.00. Subrayó que los Roque-Ortiz no pagaron la totalidad de la deuda evidenciada en un pagaré al portador con garantía hipotecaria y una escritura de compraventa e hipoteca otorgada el 16 de octubre de 1996.
Asimismo, Maldonado aseveró que los Roque-Ortiz respondían por las cantidades requeridas en la demanda, toda vez que estos eran los deudores originales de la finca. Además, sostuvo que el matrimonio Roque-Flores asumió la deuda reclamada cuando le compró los terrenos a los Roque-Ortiz. En tal contexto, Maldonado exigió la suma de $475,976.62.[2]
Los Roque-Ortiz contestaron la demanda, negaron responsabilidad por la deuda reclamada. Destacaron que la finca en controversia se le vendió a los Roque-Flores, con la aprobación de Maldonado.
Por su parte, el 21 de julio de 2000, el Notario Julio R. Benítez Torres, ante quien fue otorgado el pagaré con garantía hipotecaria, así como la escritura de compraventa y constitución de hipoteca, solicitó
intervenir en el pleito. En su escrito, expuso que la hipoteca adolecía de errores de contenido, pues no consignó que en efecto se constituía una garantía hipotecaria y no distribuyó el monto de la hipoteca entre las dos (2)
propiedades objeto del negocio. El Notario reiteró que, para corregir el mencionado error, era necesario presentar una escritura aclaratoria a la cual comparecieran todos los compradores, entiéndase las personas que adquirieron mediante escrituras de compraventa porciones alícuotas de la propiedad de los Roque-Ortiz.[3]
En diciembre de 2000, el apelante presentó una Demanda Enmendada para incluir a las personas que adquirieron, de los Roque-Ortiz, terrenos y/o participaciones alícuotas dentro de la finca en controversia. Específicamente, solicitó que el TPI expidiera edictos a dichas personas, así como a cualquier otra persona desconocida que pudiera tener algún derecho en la finca.
El 27 de febrero de 2001, Roque Velázquez presentó una Solicitud de Sentencia Sumaria. Alegó que hubo un cambio en la persona del deudor con el consentimiento de Maldonado, por lo que no era responsable de la deuda reclamada. El 17 de abril de 2001, Maldonado se opuso a la solicitud de sentencia sumaria, la que fue denegada por el TPI el 15 de julio de 2002.[4]
Por su parte, en agosto de 2003, y a petición del Notario, el TPI ordenó la otorgación de un acta aclaratoria relacionada a la escritura de hipoteca otorgada el 16 de octubre de 1996.[5] A su vez, el TPI ordenó a los compradores comparecer a dicha acta para rectificar los defectos de la escritura número 2 otorgada el 16 de octubre de 1997.
Añadió el foro primario que la referida acta debía hacer constar la constitución de la hipoteca y distribuir la responsabilidad hipotecaria entre las fincas así:
[L]a finca inscrita al Folio 163 del Tomo 135 de Arroyo, Registro de la Propiedad de Guayama, Finca 4.933, responde por la cantidad del 52.9% de la hipoteca, o sea, $364,481.00 y la finca inscrita al Folio 129 del Tomo 41 de Arroyo, Registro de la propiedad de Guayama, finca 107, responde por la cantidad del 47.1% de la hipoteca, o sea $324,519.00.
Transcurridos múltiples incidentes procesales, el 28 de agosto de 2014, notificada el 2 de septiembre de 2014, el TPI emitió una Sentencia Parcial, a través de la cual determinó lo siguiente:[6]
Luego de celebrada la vista de 10 de junio de 2014, la parte demandada aceptó adeudarle a la parte demandante la cantidad de $408,620.80 por concepto de principal al 17 de octubre de 1997, lo que al 10% de interés anual según lo pactado en el pagaré establece un per diem diario de $110.41 desde el 17 de octubre de 1997 hasta el 10 de junio de 2014 para un total de 5,154 días los cuales totalizan $632,404.92 de intereses acumulados, lo que sumado al principal totaliza $1,041,000.00 de principal e intereses y $69,800.00 por concepto de costas, gastos y honorarios de abogados.
Así, mientras se realizaba la ejecución de la sentencia, el 1 de julio de 2015, los Roque-Flores solicitaron al TPI que anulara la Orden y Mandamiento dictada para la venta en pública subasta de los bienes inmuebles concernidos y dejara sin efecto cualquier subasta, pues estos no pertenecían a Roque Velázquez. Sobre el particular, precisó que las propiedades que se pretendían ejecutar le correspondían en común proindiviso, así como a la comunidad denominada Estancias del Paraíso, Inc.[7] El 13 de julio de 2015, los integrantes de la aludida comunidad también solicitaron la nulidad de la venta en pública subasta.
Mediante Resolución y Orden del 26 de agosto de 2015, notificada el 14 de septiembre de 2015, el TPI dejó sin efecto la Orden y Mandamiento por entenderla nula, pues los inmuebles objeto del pleito no eran propiedad de Roque Velázquez, contra quien se dictó la sentencia del 28 de agosto de 2014. Sin embargo, el TPI emitió una Resolución el 11 de agosto de 2016, a través de la cual determinó que:
[P]rocedemos a declarar NO HA LUGAR a la solicitud de nulidad de venta en pública subasta de los bienes inmuebles interpuesta por los codemandados, Sr. William Roque Velázquez y su esposa Sra. Berkyes Noelia Flores García. Por consiguiente, se declara Ha Lugar la Moción Validando Adjudicación de Subasta presentada el 29 de octubre de 2015 por la parte demandante de epígrafe, además, se deja sin efecto Resolución emitida el 29 de agosto de 2015, reducida a escrito el 9 de septiembre de 2015.[8]
A su vez, el TPI determinó que todas las escrituras de compraventa otorgadas y presentadas al Registro de la Propiedad con anterioridad a la presentación y posterior inscripción de la hipoteca en controversia tenían un rango preferente a ésta y no podían ser objeto de ejecución. Añadió que la ejecución de hipoteca sí se podría dar sobre aquellas propiedades de los compradores que adquirieron su solar luego de la presentación ante el Registro de la Propiedad de la escritura de subsanación de defecto de la garantía hipotecaria y que, en dichos casos, los compradores podrían reclamarle directamente a su vendedor por las cargas que no surgían expresamente en las escrituras a la fecha en que fueron otorgadas.[9]
Tras varios incidentes procesales, en octubre de 2016, los vecinos de la Finca La Cachimba, quienes compraron participaciones en la propiedad, con anterioridad a la constitución de la hipoteca que se intentaba ejecutar, solicitaron la nulidad de la sentencia y la desestimación de la demanda. Alegaron que se verían adversamente afectados por la ejecución de la hipoteca, por lo que resultaba evidente que eran partes indispensables en el caso.[10] A tales efectos, se celebró
una vista argumentativa el 20 de diciembre de 2016. Allí se planteó
nuevamente el asunto de falta de parte indispensable. Las partes pudieron replicar sobre sus respectivas posiciones. El TPI se reservó el fallo y expresó que resolvería por escrito.[11]
El 9 de mayo de 2018, el foro primario emitió la Sentencia Parcial Enmendada que hoy revisamos.[12]
Esencialmente, decretó el relevo de la Sentencia Parcial emitida el 28 de agosto de 2014. En particular, delineó las siguientes determinaciones de hechos, las cuales, transcribimos in extenso:
1.
El 16 de octubre de 1996, la parte demandante y Don Héctor Roque Velázquez, por sí y en representación a su esposa Doña Lydia María Ortiz González, otorgaron ante el notario Julio R. Benítez Torres la escritura número 2 de compraventa e hipoteca.
2.
Don Juan Maldonado y Doña Antonia Santana Quiñonez vendieron una finca radicada en el Bo. Yaurel con cabida de 146.20 cuerdas (en adelante La Finca) y una porción de terreno conocida por el nombre de La Cachimba (en adelante La Cachimba) también en el Bo. Yaurel compuesto por 130.10 cuerdas.
3.
Los compradores, Don Héctor y Doña Lydia...
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