Sentencia de Tribunal Apelativo de 21 de Julio de 2020, número de resolución KLAN201900950
| Emisor | Tribunal Apelativo |
| Número de resolución | KLAN201900950 |
| Tipo de recurso | KLAN |
| Fecha de Resolución | 21 de Julio de 2020 |
| Municipio de San Sebastián Apelante | | Apelación procedente del Tribunal de Primera Instancia, Sala de San Sebastián Civil Núm. A2CI201700518 Sobre: Incumplimiento de Contrato, Cobro de Dinero y Ejecución de Fianza |
Panel integrado por su presidente, el Juez Bermúdez Torres, el Juez Pagán Ocasio[1]
y la Jueza Domínguez Irizarry[2]
Pagán Ocasio, Juez Ponente
SENTENCIA
En San Juan, Puerto Rico, a 21 de julio de 2020.
El 23 de agosto de 2019, el Municipio de San Sebastián (Municipio o el apelante) comparece ante nosotros mediante el presente recurso de apelación.
Solicita que revoquemos la Sentencia Sumaria que dictó el Tribunal de Primera Instancia (TPI) el 17 de junio de 2019 mediante la cual desestimó la demanda que presentó el apelante en contra de SP Management Corporation (SPMC) y United Surety & Indemnity Company (USIC) (conjuntamente, las apeladas) sobre incumplimiento de contrato, cobro de dinero y ejecución de fianza.
Por los fundamentos que expresamos a continuación, confirmamos el dictamen recurrido.
En el presente caso, el 22 de agosto de 2014, el Municipio llevó a cabo un proceso de requerimiento de propuestas (RFP) para la compraventa del complejo de vivienda Villa Soigal. El licitador agraciado lo fue SPMC con una oferta de $2,900,000.00. A tales efectos, el Municipio y SPMC suscribieron un Contrato de Promesa Bilateral de Compraventa y Términos Precompraventa Proyecto de Vivienda Multifamiliar Villa Soigal (el Contrato). Asimismo, SPMC entregó
una fianza de licitación correspondiente al 10% del costo del proyecto a través de USIC. Al cabo de tres años, el 25 de octubre de 2017, el apelante presentó
una demanda sobre incumplimiento de contrato, cobro de dinero y ejecución de fianza en contra de las apeladas. Alegó que SPMC incumplió el contrato de promesa de compraventa y que USIC se negó a asumir su responsabilidad como fiador. Por consiguiente, el apelante reclamó el pago de $290,000.00 por concepto de fianza más costas, gastos y honorarios de abogado.
Luego de que ambas apeladas contestaran separadamente la demanda, SPMC presentó una Moción en Solicitud de Sentencia Sumaria. Alegó que el Municipio carece de evidencia a favor de su causa de acción y que el Contrato estaba sujeto a dos condiciones suspensivas incumplidas, a saber: obtener un financiamiento FHA y que el USDA Rural Development apruebe el acuerdo de venta.
Hizo referencia a su respuesta al RFP donde estipuló que su oferta estaba sujeta a la aprobación de un préstamo FHA y que no realizaría mejoras a las unidades de vivienda. Asimismo, aclaró que no fue elegible para un financiamiento FHA debido al diseño estructural del proyecto y su incumplimiento con el código de construcción vigente, por lo que ello no es imputable a SPMC. Por último, adujo que los hechos al momento de vencer la segunda extensión del Contrato eran: (i) el Municipio nunca obtuvo la aprobación de USDA Rural Development; (ii) SPMC tramitó diligentemente el financiamiento FHA al cual condicionó su Oferta e invirtió una cantidad significativa de dinero en dicho trámite; (iii) el Proyecto, por causas claramente no atribuibles a SPMC, no era elegible para el financiamiento FHA al cual SPMC condicionó su Oferta; y, (iv) la única forma que el proyecto hubiese sido elegible para el financiamiento FHA requería mejoras a las unidades que la Oferta de SPMC expresamente excluyó de su Oferta.[3]
Separadamente, USIC presentó una Moción Solicitando Sentencia Sumaria donde apoyó los argumentos de SPMC y añadió dos asuntos de derecho.
Primeramente, que el contrato de fianza es accesorio al contrato principal por lo que se extinguió junto a la obligación principal. Además, que esta reclamación sobre la fianza de licitación caducó porque el Municipio no la presentó dentro del término de 90 días contados a partir de la fecha de adjudicación del RFP.
Con el beneficio de la oposición del Municipio a las solicitudes de sentencia sumaria, el TPI formuló las siguientes determinaciones de hechos:
-
El Municipio de San Sebastián (el Municpio) condujo un proceso titulado Request for Offers to Purchase Real Property, Villa Soigal Apartments, USDA RD No.
665705492,01-3.
-
SP Management Corp. (SPMC) fue la empresa licitadora que obtuvo la buena pro del proceso del RFP.
-
La propuesta presentada por SPMC y seleccionada por el Municipio establecía entre sus condiciones generales la siguiente disposición: The required appraisal to substantiate the value of the project.
-
La propuesta presentada por SPMC y seleccionada por el Municipio establecía entre sus condiciones generales la siguiente disposición: No rehabilitation of the units will be done.
-
El Municipio y SPMC suscribieron contrato titulado Contrato de Promesa Bilateral de Compraventa y Términos Precompraventa Proyecto de Vivienda Multifamiliar Villa Soigal (el Contrato).
-
El Contrato fue enmendado en dos ocasiones para extender su vigencia.
-
En el Contrato, específicamente en su párrafo NOVENO, el Municipio se obligó a solicitar y obtener la aprobación de USDA Rural Development para la compraventa.
-
Durante la vigencia del Contrato y sus enmiendas el Municipio no obtuvo la aprobación de USDA Rural Development para la compraventa.
-
El Contrato define, específicamente en su párrafo UNDÉCIMO, el incumplimiento de SPMC de su obligación como la no obtención de financiamiento y créditos por causas directa de la Segunda Parte .
-
SPMC condicionó su Oferta al Municipio a la obtención de un préstamo FHA.
-
SPMC solicitó el préstamo FHA a Sun West, el único banco en Puerto Rico para proveer el tipo de financiamiento requerido y pagó la cantidad de MIL QUINIENTOS DÓLARES ($1,500.00) como processing fee.
-
Sun West requirió la realización de varios estudios periciales como parte del proceso de trámite del financiamiento requerido por SPMC para adquirir el Proyecto. Esta información fue provista al Municipio de San Sebastián mediante comunicación enviada el 19 de mayo de 2016.
-
SPMC pagó a SUN WEST TREINTA Y OCHO MIL TRESCIENTOS DÓLARES ($38,300.00) para realizar los estudios periciales.
-
Uno de los estudios periciales encargados por SPMC en el trámite del financiamiento FHA ante Sun West fue un estudio sísmico de la propiedad a adquirir del Municipio.
-
El estudio sísmico reflejó que la propiedad a adquirir del Municipio no cumple con los códigos estructurales actuales.
-
SPMC encargó a un ingeniero estructural diseñar y estimar el costo de traer la propiedad del Municipio a Código de Construcción actual.
-
SPMC explicó al Municipio que la razón para no obtener el financiamiento para la compraventa fue el requisito de la FHA de traer la propiedad objeto de la compraventa a cumplimiento con el código de construcción actual, particularmente en cuanto al componente estructural.
-
Mediante comunicación fechada el 22 de diciembre de 2016 el Municipio dio por terminada la relación contractual con SPMC.
-
Mediante carta del 27 de diciembre de 2016 SPMC acusó recibo de la decisión del Municipio de dar por terminado el Contrato y le reitera el incumplimiento del Proyecto con el Código de Construcción, así como la...
Para continuar leyendo
Solicita tu prueba