Sentencia de Tribunal Apelativo de 20 de Agosto de 2020, número de resolución KLCE202000305
| Emisor | Tribunal Apelativo |
| Número de resolución | KLCE202000305 |
| Tipo de recurso | KLCE |
| Fecha de Resolución | 20 de Agosto de 2020 |
| | | CERTIORARI procedente del Tribunal de Primera Instancia Sala de Caguas Civil núm.: CG2018CV03136 Sobre: Sentencia Declaratoria SE ACOGE COMO APELACIÓN |
Panel integrado por su presidenta la Jueza Cintrón Cintrón, el Juez Rodríguez Casillas y el Juez Rivera Torres.
Rivera Torres, Juez Ponente
SENTENCIA
En San Juan, Puerto Rico, a 20 de agosto de 2020.
Comparece ante este Tribunal de Apelaciones Mr. Cacique, Inc. (en adelante Mr. Cacique o el apelante) mediante el recurso de Certiorari de epígrafe solicitándonos que revoquemos la Resolución dictada por el Tribunal de Primera Instancia, Sala de Caguas (el TPI) el 7 de abril de 2020, notificada el 15 del mismo mes y año. En dicha Resolución el TPI denegó la Solicitud de Sentencia Sumaria presentada por el apelante.
Acogemos el recurso de epígrafe como una Apelación por ser el recurso adecuado.[1] Sin embargo, este mantendrá la misma identificación alfanumérica correspondiente a un certiorari.
Por los fundamentos que exponemos a continuación, se confirma la Sentencia recurrida y desestimamos la demanda presentada.
El 6 de diciembre de 2018 Mr. Cacique incoó una Demanda sobre sentencia declaratoria en la cual solicitó se reconociera su derecho a rescindir, antes de la expiración de su término inicial, el contrato celebrado con Puma Energy Caribe, LLC (en adelante Puma o la parte apelada). Adujo que el 1 de octubre de 2018 notificó a Puma la terminación del contrato efectivo el 8 de octubre de 2019; sin embargo, ante una discrepancia en la interpretación del contrato Puma negó tal derecho. El 23 de enero de 2019 se presentó una demanda enmendada para añadir la acción de desahucio y solicitud de cese de operaciones ante la negativa de Puma en abandonar la propiedad.
El 1 de julio de 2019 Mr. Cacique presentó una Solicitud de Sentencia Sumaria en la cual alegó que no existe controversia de hechos y que solo procede interpretar la cláusula en controversia. Argumentó que la Cláusula Segunda del contrato es clara. Acompañó su moción con los siguientes documentos: copia de la Escritura Núm. 1 de Arrendamiento, Tanteo y Retracto del 29 de enero de 2013 otorgada por la Notario Público, la Lcda. Odemaris Chacón Varona; copia del Contrato de Suministro con Comodato #241, Luis R.
Vázquez S/S otorgado el 29 de enero de 2013; Minuta de la vista celebrada el 18 de septiembre de 2019 (transcrita el 27 de septiembre), y el Informe Conjunto de Conferencia Preliminar al Juicio.
Por su parte, Puma presentó una Moción en Oposición a Solicitud de Sentencia Sumaria en la cual alegó que la interpretación del contrato requiere un análisis integral de todas sus cláusulas. Acompañó su moción con copia del Contrato de Sub-Arrendamiento #241, Luis R. Vázquez S/S, copia del documento intitulado Comodato de Equipo del 29 de enero de 2013, y la Declaración Jurada del Sr. Primitivo Lespier Vega, empleado de Puma Energy Caribe, LLC.
El 18 de septiembre de 2019 se celebró una vista argumentativa, con la asistencia de las partes y sus representantes legales, para discutir los referidos escritos. El 2 de abril de 2020 Mr. Cacique presentó una Moción solicitando se resuelva solicitud de Sentencia Sumaria en la cual reiteró que no existe controversia alguna de hechos que impida resolver la sentencia sumaria a su favor. En esa misma fecha Puma presentó una Moción reaccionando a otra de la demandante solicitando se resuelva la Sentencia Sumaria. Adujo nuevamente que ninguna de las cláusulas del contrato reconoce al arrendador el derecho a solicitar la terminación discriminada del contrato de arrendamiento. Por ende, solicitó se dictara sentencia sumaria a su favor.
El 7 de abril el TPI dictó la Resolución recurrida en la cual denegó la solicitud de sentencia sumaria presentada por Mr. Cacique. De una lectura del dictamen se desprende que los siguientes hechos no están en controversia:[2]
·
Mr.
Cacique es dueño de un inmueble sito en la Calle Gautier, esquina Venus 153, en el Municipio de Caguas.
·
El 29 de enero de 2013 Mr. Cacique y Puma suscribieron una Escritura de Arrendamiento, Tanteo y Retracto mediante la cual Mr. Cacique arrendó el referido inmueble a Puma.
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La cláusula segunda de la Escritura de Arrendamiento, Tanteo y Retracto dispone lo siguiente entorno al término del arrendamiento:
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El 1 de octubre del 2018 Mr. Cacique cursó carta a Puma notificándole su intención de dar por terminado el contrato de arrendamiento efectivo a los 100 días desde que se remitió dicha notificación, esto es el 8 de enero del 2019.
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En la comunicación Mr. Cacique le solicitó a Puma que conforme a las disposiciones de la Cláusula Segunda antes transcrita le informará la cantidad no amortizada que Puma había invertido en mejoras realizadas a la propiedad arrendada, o la cantidad de cualquier renta pre-pagada que entendiera tenía derecho a compensación por la terminación del contrato antes de la fecha de su vencimiento.
·
En la Cláusula Segunda las partes, libre y voluntariamente, establecieron que el referido arrendamiento tendrá vigencia de 10 años. Habiendo las partes suscrito la Escritura de Arrendamiento, Tanteo y Retracto el 29 de enero de 2013, la vigencia del arrendamiento se extiende hasta enero del 2023.
·
Las partes igualmente estipularon que luego de enero del 2023 el contrato se extendería de año en año, salvo que una parte le notifique a la otra su decisión de no extender el contrato, con por lo menos 90 días de antelación a la expiración del término original o de cualquiera de sus prórrogas.
[énfasis en el original]. Dicho de otra manera, si alguna de las partes no desea extender el término original del arrendamiento tiene que notificar su determinación con por lo menos 90 días antes que expire el plazo de los 10 años.
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Si fuese la arrendadora quién decidiera no extender el arrendamiento, está
viene obligada a reembolsar la cantidad no amortizada que la arrendataria hubiese incurrido en mejoras realizadas a la propiedad arrendada y/o devolver las rentas pre-pagadas que hubiese recibido de la arrendataria.
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La Cláusula Segunda no le confiere facultad a ninguna de las partes a dar por terminado el arrendamiento antes del vencimiento de los 10 años pactados.
·
La notificación cursada el 1 de octubre del 2018 es nula y sin vigor. Tampoco puede optar por terminar el término original del arrendamiento reembolsando las mejoras no amortizadas o devolviendo la rentas pre-pagadas, pues esa compensación a la que alude la Cláusula Segunda entre en función cuando el arrendador decide no extender el término original del arrendamiento.[3]
Por ende, el TPI concluyó que ...cuando se lee la cláusula en forma integral, y no en oraciones separadas y desvinculadas... no le confiere facultad a ninguna de las partes de dar por terminado el arrendamiento antes del vencimiento de los 10 años.[4] Además, el foro primario señaló que [s]i bien es cierto que el inciso 6 de la Cláusula Octava le confiere igual derecho a la arrendadora de dar por terminado el arrendamiento por cualquier otra causa o motivo estipulado como causal de terminación en ley o en el acuerdo, no hay prueba que demuestre que hubiese acontecido o sobrevenido alguna causa o motivo dispuesta en ley con el acuerdo suscrito por las partes.[5]
Inconforme con esta determinación, el apelante acude ante esta Curia mediante el recurso de epígrafe, alegando que el TPI cometió los siguientes errores:
ERRÓ EL TPI AL NO EVALUAR EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO EN ARMONÍA CON LAS LEYES QUE REGULAN LA INDUSTRIA DE LA GASOLINA Y EL ARRENDAMIENTO DE ESTACIONES DE SERVICIO DE GASOLINA AL DETAL.
CER QUE LA CLÁUSULA SEGUNDA DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO CONTENÍA UNA CLÁUSULA UNILATERAL RESOLUTORIA QUE LE PERMITÍA A MR. CACIQUE A SU VOLUNTAD DAR POR TERMINADO EL CONTRATO ANTES DE LA EXPIRACIÓN DE SU TÉRMINO INICIAL.
CE DEL DERECHO DE OPCIÓN QUE LAS PARTES [S]E OTORGARON EN TORNO A LA NO RENOVACIÓN AUTOMÁTICA DEL CONTRATO.
ERRÓ EL TPI AL INTERPRETAR QUE MR. CACIQUE S[O]LO PODÍA TERMINAR EL CONTRATO, ANTES DEL TÉRMINO INICIAL, POR LAS RAZONES CONTENIDAS EN EL INCISO 6 DE LA CLÁUSULA OCTAVA...
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