Sentencia de Tribunal Apelativo de 30 de Noviembre de 2020, número de resolución KLRA202000320
| Emisor | Tribunal Apelativo |
| Número de resolución | KLRA202000320 |
| Tipo de recurso | KLRA |
| Fecha de Resolución | 30 de Noviembre de 2020 |
| | | Revisión de Decisión Judicial procedente del Departamento de Asuntos del Consumidor Querella Núm.: C-SAN-2017-0000796 Sobre: Condominio (Ley Núm. 104 de 25 de junio de 1958, según enmendada) |
Panel integrado por su presidenta; la Juez Ortiz Flores, la Juez Nieves Figueroa y la Juez Lebrón Nieves
Lebrón Nieves, Juez Ponente
En San Juan, Puerto Rico, a 30 de noviembre de 2020.
Comparecen el Consejo de Titulares de Condominio Jardines de San Jorge mediante el recurso de Revisión Judicial KLRA202000320 y el señor Paulino René
López Fontela, la señora Arlene Caamaño Gilot y la Sociedad Legal de Gananciales compuesta por ambos mediante el recurso KLRA202000354 y nos solicitan que revisemos una Resolución emitida el 24 de julio de 2020, notificada el 27 de julio de 2020. Mediante el aludido pronunciamiento, el Departamento de Asuntos del Consumidor (DACO) decretó la nulidad del Artículo 3, Sección 3 del Reglamento del Condominio.
Por los fundamentos que discutiremos, se confirma la Resolución.
El 30 de junio de 2017, el matrimonio López-Caamaño presentó la querella de epígrafe en la que impugnó los acuerdos del Consejo de Titulares del Condominio Jardines de San Jorge tomados en una Asamblea Extraordinaria celebrada el 30 de mayo de 2017. En síntesis, alegaron que el Condominio San Jorge fue sometido al régimen de Propiedad Horizontal mediante la Escritura Matriz otorgada el 25 de junio de 1962. En la Escritura Matriz se plasmó que los elementos privados serían los 33 apartamentos residenciales y 28 garajes abiertos en el piso terrero del edificio y dos cobertizos abiertos con capacidad para 5 automóviles cada uno. La parte recurrente alegó que la Asamblea Extraordinaria se celebró el 30 de mayo de 2017, constituido el quórum con 17 titulares, 11 presentes y 6 mediante proxy.
Posteriormente, el 2 de junio de 2017, mediante un correo electrónico la Presidenta de la Junta de Directores le envió al recurrente, el Acta de la Asamblea Extraordinaria y una solicitud para que los titulares ausentes emitieran su voto en cuanto a la adopción del nuevo reglamento propuesto. El 29 de junio de 2017, el querellante presentó su oposición a la enmienda al reglamento debido a que: i) la Convocatoria a la Asamblea Extraordinaria fue defectuosa, por ser insuficiente e inducir a error los Titulares, ii) la aprobación del Reglamento nuevo según propuesto, contiene una enmienda a la escritura matriz en tanto intenta modificar/alterar la designación de áreas privadas en el Condominio, y tal proceder requiere una enmienda a la escritura matriz, y iii) para modificar la designación de áreas privadas según establecida en la escritura matriz, la Ley impone un requisito de unanimidad y no el de 2/3 partes como propone la Junta de Directores. El Consejo de Titulares presentó su Contestación a la Querella en la que negó la mayoría de las alegaciones y alegó afirmativamente que el reglamento quedó
aprobado por más de 2/3 partes de los titulares, a razón de 26 a favor y 7 en contra.
Acaecidas varias incidencias procesales, el 11 de septiembre de 2018 se celebró
una vista administrativa a la que comparecieron ambas partes y expresaron que no existía controversia sobre los hechos materiales del caso de epígrafe. Ante ello, el foro administrativo ordenó a las partes que presentaran Memorandos de Derecho en apoyo a sus posiciones.
Así las cosas, el 24 de julio de 2020, el DACO emitió la Resolución recurrida mediante la que declaró que el Artículo 3 Sección 3 del Reglamento era nulo.
El foro administrativo consignó las siguientes determinaciones de hechos:
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La parte querellante es titular del apartamento 5B del Condominio Jardines San Jorge, localizado en San Juan, Puerto Rico.
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En el momento que se adquirió el apartamento 5B, el mismo tenía asignado un área de estacionamiento bajo techo (garaje) y un estacionamiento en el área exterior. Por el estacionamiento del área exterior la parte querellante pagaba un canon de arrendamiento.
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El Condominio San Jorge fue sometido al régimen de propiedad horizontal mediante la Escritura Matriz del Condominio, escritura número 19, otorgada el 25 de junio de 1962, en San Juan, Puerto Rico ante el Notario Público Basilio Santiago Romero.
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La escritura matriz contiene adherido a ella, para que forme parte integral de la misma, el Reglamento del Condominio.
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La escritura matriz define en su hecho expositivo Tercero que los elementos privados serán:
1)
33 apartamentos residenciales
2)
28 garajes abiertos en el piso tercero del edificio y dos cobertizos abiertos con capacidad para cinco automóviles cada uno, ubicados en las esquinas noroeste y suroeste del solar, o sea, en las esquinas del patio posterior.
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Los estacionamientos descritos en la escritura matriz representan un total de 38 espacios de estacionamientos.
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Tanto de la escritura matriz, lo representado en los planos originales, ni de la escritura de compraventa del apartamento del querellante se establece, ni se identifica la asignación de los estacionamientos a los titulares.
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Además, la escritura matriz identifica los elementos comunes generales de dicho condominio, entre otros, el terreno en que asienta el edificio, el incinerador, las escaleras, los tanques de agua, el vestíbulo principal, el área pavimentada de entrada y salida alrededor del edificio, el área de carga y descarga, y otros.
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La escritura matriz clasifica como único elemento común limitado, el vestíbulo frente al ascensor de cada planta, desde la segunda planta hasta la duodécima, ambas inclusive.
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En su hecho expositivo Noveno, la escritura matriz provee que el espacio para estacionar automóviles en la planta terrera del edificio y en sus anexos y accesorios será distribuido entre todos los condóminos de manera que cada titular tenga un lugar para estacionamiento.
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El Reglamento del Condominio Jardines San Jorge está constituido mediante la escritura número 14 sobre Protocolización, otorgada el 30 de noviembre de 1978, en San Juan, Puerto Rico ante el notario Daniel Pellón Lafuente. Dicho instrumento público enmendó el Reglamento original del condominio.
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La Sección 9 del Artículo II del referido reglamento, dispone que el quorum necesario para celebrar las asambleas de titulares y la toma de decisiones para la que se convoca quedará constituido por la presencia en persona del 51% de los titulares.
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El 11 de mayo de 2017, la Junta de Directores circuló entre los titulares del Condominio San Jorge Gardens una convocatoria de asamblea extraordinaria para la aprobación del acta de la Asamblea Extraordinaria del 27 de octubre de 2016; así como la aprobación del nuevo Reglamento del Condominio San Jorge Gardens.
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La asamblea se celebraría el 30 de mayo de 2017, en primera convocatoria; de no lograrse el quorum en dicha ocasión, la misma se celebraría el 31 de mayo de 2017, en segunda convocatoria.
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Dicha convocatoria le fue notificada al querellante a través de correo electrónico.
Los documentos acompañados con la misma incluyeron la Citación con Agenda; un documento titulado Proxy; y un documento titulado Reglamento con Plano de Estacionamiento.
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La asamblea se celebró en primera convocatoria el 30 de mayo de 2017. El quorum fue constituido por 17 titulares hábiles; 11 titulares presentes y 6 titulares mediante proxy. El condominio tiene un total de 33 titulares. El quorum fue constituido por el 51.52% de los titulares del condominio.
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El 2 de junio de 2017, a través de correo electrónico, el querellante fue notificado del Acta de la Asamblea Extraordinaria y una solicitud para que los titulares ausentes emitieran su voto en cuanto a la adopción del nuevo Reglamento propuesto.
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El 29 de junio de 2017, mediante correo electrónico, la parte querellante presentó
su oposición al reglamento enmendado.
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La decisión del Consejo de Titulares para adoptar el nuevo reglamento según la votación final fue de 26 titulares a favor y 7 titulares en contra. Esto representa un 78.79% a favor y un 21.21% en contra; lo que supera el requisito del voto de 2/3 partes de los titulares.
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El voto de los 33 titulares del Condominio Jardines San Jorge fue contabilizado para efectos de la aprobación del nuevo reglamento.
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El Artículo 3, Sección 3 Descripción de la propiedad, del nuevo Reglamento enmendado establece lo siguiente:
A.
Áreas Privadas
-
Treinta y tres (33) apartamentos, localizados como sigue:
a.
Pisos dos (2) al doce (12), ambos incluso. Tres (3) apartamentos de tres (3) dormitorios, dos (2) baños y cuarto sanitario en la cocina.
B.
Áreas Comunes
-----La escritura matriz del CSJG contiene una descripción completa de todos los elementos comunes, sin embargo no contiene la descripción gráfica de los estacionamientos asignados uno por cada apartamento como en la realidad se hizo. De surgir algún conflicto con lo expuesto en este Reglamento, la descripción que consta en la escritura matriz prevalecerá sobre cualquier descripción aquí expuesta, salvo las correcciones en cuanto a la cantidad de espacios y cabidas de estacionamiento según el plano certificado que se aneja, tituladoAs Built Estacionamientos Condominio San Jorge Gardens, certificado por el arquitecto William Ramírez Castellano con licencia de Puerto Rico número 13980, que gráficamente confirma y ratifica que contiene la totalidad de 33 estacionamientos, asignado uno para cada apartamento identificando los números de los mismos en el plano que se...
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