Sentencia de Tribunal Apelativo de 14 de Diciembre de 2020, número de resolución KLRA202000272
| Emisor | Tribunal Apelativo |
| Número de resolución | KLRA202000272 |
| Tipo de recurso | KLRA |
| Fecha de Resolución | 14 de Diciembre de 2020 |
| Antilles Enterprises, Inc., h/n/c El Canario Hotel by the Lagoon; Condominio la Revage, Condominio Chateu Lagoon y Condominio Laguna Terrace. Recurrentes v. Oficina de Gerencia de Permisos (OGPe) Recurrida Clemenceau 2, LLC P/C Arq. Daniel Frías Recurridos | | Revisión Administrativa Procedente de la Oficina de Gerencia de Permisos Sobre: Consulta de construcción para proyecto residencial multifamiliar en la calle Delcasse y calle Clemenceau, núm. 2, sector Condado, Santurce, San Juan Clasificación R (Zona Residencial) Caso Núm. 2019-268486-CCO-003768 |
Panel integrado por su presidente, la Juez Cintrón Cintrón, el Juez Rodríguez Casillas y el Juez Rivera Torres.
Rodríguez Casillas, juez ponente
SENTENCIA
En San Juan, Puerto Rico, a 14 de diciembre de 2020.
Comparecen Antilles Enterprises h/n/c El Canario Hotel by the Laggon (El Canario), el Condominio Le Revage (Revage), Condominio Chateu Lagoon (Chateau), y Condominio Laguna Terrace (Laguna Terrace) todos en conjunto los recurrentes para que revisemos la Resolución de Consulta de Construcción, emitida el 17 de julio de 2020[1] por la Oficina de Gerencia de Permisos (OGPe o recurrido).
Allí, la OGPe adoptó una decisión favorable para la solicitud número 2019-268486-CCO-003768, una enmienda a un proyecto residencial multifamiliar en un predio ubicado en las calles Delcasse #14 y Clemenceau #2, sector El Condado del municipio de San Juan.
Considerados los escritos de las partes así como los documentos y el derecho aplicable se confirma la Resolución recurrida.
El 16 de junio de 2008, la extinta Administración de Reglamentos y Permisos (ARPE) aprueba en la propiedad de Clemenceau 2 LLC[2] (Clemenceau o recurrido), el anteproyecto 07AA2-CET00-01576 para construir un edificio multifamiliar de 23 apartamentos[3]. Entre otros asuntos, surge de dicha resolución que Clemenceau conta con la determinación de cumplimiento ambiental DN07-0664 emitida por la Junta de Calidad Ambiental el 20 de junio de 2007[4].
A su vez el 20 de diciembre de 2012[5] la Oficina de Permisos de San Juan (OP-SJ) aprueba la solicitud del anteproyecto 09OP-02803-AA-CO[6]. Dicha solicitud enmienda el anteproyecto 07AA2-CET00-01576 para disminuir la altura del edificio de 17 a 14 pisos y subir el número de apartamentos de 23 a 46[7]. No surge que algunos de los recurrentes hayan sido partes interventoras en el referido caso.
El 27 de febrero de 2013 el Condominio del Mar[8] presenta una solicitud de revisión administrativa ante la extinta Junta Revisora de Permisos y Usos de Terrenos con el propósito de revocar la aprobación del anteproyecto 09OP-02803-AA-CO. Sin embargo, la referida Junta mediante Resolución deniega la solicitud de revisión. Dado que dicha determinación no fue recurrida, la aprobación del anteproyecto 09OP-02803-AA-CO advino final y firme[9].
Así el 21 de agosto de 2013 la OGPe emite a favor del anteproyecto 09OP-02803-AA-CO una Determinación de Variación no sustancial, la cual confirma que la determinación de cumplimiento ambiental emitida por la Junta de Calidad Ambiental en 2007 seguía vigente[10].
Tras varias prórrogas concedidas al anteproyecto 09OP-02803-AA-CO[11]
el 11 de enero de 2018 la OP-SJ emite a favor de Clemenceau el permiso de construcción de cimientos 17OP-37331-CX-SA[12] como primera fase del edificio multifamiliar de 46 apartamentos autorizados.
Así el 4 de abril de 2018 El Canario presenta una querella ante la Junta de Planificación para impugnar el anteproyecto 09OP-02803-AA-CO y el permiso de construcción de cimientos. Asimismo, el 18 de junio de 2018 presenta una demanda de injunction ante Tribunal de Primera Instancia (TPI) en el caso SJ2018CV04459 en el que solicitó la paralización de la construcción y la revocación de los permisos otorgados[13].
El 9 de agosto de 2018 la OP-SJ enmienda el permiso de construcción de cimientos 17OP-37331-CX-SA para sustituir el sistema de pilotes propuesto en los cimientos del edificio de Clemenceau por un mat foudation y le asignó el número 17OP-37331-CXSA-E-01[14].
El 27 de agosto de 2018 el TPI desestima la petición de injunction presentada por El Canario. En desacuerdo, esa parte acude al Tribunal de Apelaciones en el caso KLAN201800986 y un panel hermano denegó el remedio solicitado al amparo de la doctrina de agotamiento de remedios[15].
Así el 28 de septiembre de 2018 Clemenceau somete ante la OP-SJ la solicitud de permiso de construcción 17OP-37331CX-SA-E-02 para construir el edificio residencial aprobado en el anteproyecto 09OP-02803-AA-CO, pero redujo el número de apartamentos a 28[16]. Sin embargo el 1 de noviembre de 2018 la OP-SJ emite una notificación de requisitos pendientes en la que le solicita a Clemenceau presentar copia de los planos de construcción sometidos en la solicitud 17OP-37331CX-SA-E-02 para la construcción de los 28 apartamentos[17].
En desacuerdo, el 7 de noviembre de 2018 Clemenceau presenta ante la División de Revisiones Administrativas de la OGPe la solicitud de revisión administrativa expedita número 2018-24549-SDR-002776 y solicitó que se dejara sin efecto la notificación de requisitos pendientes. Arguye que el proyecto incluido en la solicitud 17OP-37331CX-SA-E-02 es conforme a los parámetros de construcción aprobados en el anteproyecto 09OP-02803-AA-CO[18].
No obstante el 26 de noviembre de 2018 la OP-SJ la declara No Ha Lugar[19].
En virtud de lo anterior el 4 de diciembre de 2018 Clemenceau presenta una enmienda al anteproyecto 09OP-02803-AA-CO junto con un memorando en donde justifica la reducción de apartamentos y la OP-SJ le asignó el número de caso 180P-50233AA-SA[20].
Por su parte el 5 de diciembre de 2018 El Canario presenta la querella 180P-50597QC-SA ante la OP-SJ y arguye que la construcción de Clemenceau le ocasiona daños a su propiedad[21]. Además, presenta una segunda demanda de injunction en el caso civil SJ2018CV10480. Allí, solicitó la paralización de la construcción y reiteró las alegaciones consignadas en la querella anterior[22].
El 27 de diciembre de 2018 la OP-SJ archiva la querella 180P-50597QC-SA presentada por El Canario. Concluyó que no tiene la facultad para otorgar daños. Además, indicó que Clemenceau cuenta con un permiso de construcción para la construcción de los cimientos[23]. De otra parte, el TPI dictó sentencia desestimando la petición de injunction SJ2018CV10480
al amparo de la doctrina de agotamiento de remedios[24].
Insatisfecho el 31 de enero de 2019 El Canario presenta el recurso de apelación KLAN201900113. Allí, solicitó la paralización de la construcción y la revocación de la determinación anterior del TPI[25]. A su vez tanto El Canario como el Condominio Le Rivage, el Condominio Chateau Lagoon y el Condominio Laguna Terrace presentaron una solicitud de partes interventoras ante la OP-SJ, que fue declarada Con Lugar el 22 de abril de 2019[26].
Entretanto el 14 de febrero de 2019 un panel hermano en el caso KLAN201900113 declara no ha lugar la solicitud de paralización de construcción.
Sin embargo, ordenó al TPI a celebrar una vista evidenciaria para que se inspeccionara el lugar donde se realizaban las obras y alegadamente
ocurrieron los daños sufridos por El Canario[27].
El 28 de febrero de 2019 la OP-SJ le solicita información adicional a Clemenceau para poder continuar con la evaluación de la solicitud 180P-50233AA-SA.
Así, Clemenceau somete la información y hace constar que redujo el número de apartamentos a 26 para cumplir con el nuevo Reglamento de Calificación Especial del Condado[28].
Así el 22 de abril de 2019 la OP-SJ emite una Notificación de Archivo de Solicitud Caso sin Jurisdicción y archiva la solicitud 180P-50233AA-SA
por carecer de jurisdicción para considerarla[29]. Insatisfecho, Clemenceau presenta ante el TPI una petición de mandamus y solicita se deje sin efecto al archivo de la solicitud 180P-50233AA-SA y a su vez que se eleve a la OGPe[30].
Tras varios trámites, la OP-SJ eleva la solicitud 180P-50233AA-SA
ante la OGPe y le se le asigna el número 2019-268486-CCO-003768[31].
Mientras tanto el 25 de junio de 2019 El Canario, el Condominio Le Rivage, el Condominio Chateau Lagoon y el Condominio Laguna Terrace presentan una solicitud de intervención ante la OGPe. Allí, solicitaron intervenir en la consulta de construcción 2019-268486-CCO-003768[32]. Eventualmente, la OGPe permitió la intervención de esas partes[33].
Por otra parte el 19 de julio de 2019 el TPI celebra la inspección ocular en el caso SJ2018CV10480 de la propiedad de Clemenceau y de El Canario. En ese sentido, el TPI levantó un acta de inspección y entre otros asuntos determinó que la construcción de los cimientos en la propiedad de Clemenceau había terminado y no observó daños estructurales en la estructura de El Canario que hayan sido provocados por dicha construcción[34].
El 4 de septiembre de 2019 la OGPe emite una comunicación en la que evalúa la consulta 2019-268486-CCO-003768. Allí, determinó que la misma no constituyó una variación sustancial al concepto original presentado para el proyecto. En virtud de lo anterior, la OGPe indicó que la determinación de cumplimiento ambiental 2015-DEA-00021 emitida para el proyecto continuaba vigente[35].
Sin embargo el 21 de octubre de 2019 la compañía de Turismo emitió
una recomendación negativa sobre la acción propuesta por Clemenceau; a pesar de que el 8 de junio de 2018 esa agencia le había otorgado una recomendación positiva[36]. Ello fue motivado por la información provista por El Canario en la que informó a dicha agencia que la construcción de los cimientos le ocasionó daños a su hotel[37]. Dicha determinación fue impugnada por Clemenceau el 20 de noviembre de 2019.
En cuanto al caso judicialSJ2018CV10480...
Para continuar leyendo
Solicita tu prueba