Sentencia de Tribunal Apelativo de 18 de Diciembre de 2020, número de resolución KLAN202000671
| Emisor | Tribunal Apelativo |
| Número de resolución | KLAN202000671 |
| Tipo de recurso | KLAN |
| Fecha de Resolución | 18 de Diciembre de 2020 |
| | | Apelación procedente del Tribunal de Primera Instancia, Sala Superior de Bayamón Caso Núm. VB2018CV00757 (506) Sobre: ACCIÓN DE NULIDAD DE CONTRATO |
Panel integrado por su presidente el Juez Hernández Sánchez, la Jueza Brignoni Mártir y la Jueza Grana Martínez.
Grana Martínez, Jueza Ponente
SENTENCIA
En San Juan, Puerto Rico, a 18 de diciembre de 2020.
El apelante, Miguel Santiago Espada, solicita que revoquemos una sentencia parcial en la que el Tribunal de Primera Instancia (TPI) desestimó la demanda contra el Banco Popular de Puerto Rico y los codemandados, Sigfrido Vélez, Edna Pabón y su sociedad legal de gananciales.
El apelado, Banco Popular de Puerto Rico, en adelante el banco o BPPR, presentó su oposición al recurso.
Los apelados, Sigfrido Vélez, Edna Pabón y su sociedad legal de gananciales solicitaron la desestimación del recurso, debido a que el apéndice no incluyó documentos esenciales para adjudicar la controversia y que Universal Insurance Company es parte indispensable y el apelante no la incluyó
en el pleito. Habiendo estos presentado la moción de desestimación, resolvemos no ha lugar.
Los hechos que anteceden a este recurso son los siguientes.
El 29 de diciembre de 2018, el apelante presentó una demanda contra varios codemandados incluyendo a BPPR, los esposos Sigfrido Vélez Crespo y Edna Pabón Rivera y su sociedad legal de gananciales. El 24 de julio de 2019 presentó demanda enmendada. El apelante alegó que compró
una residencia a los esposos Vélez Pabón y que BPPR es el acreedor hipotecario.[1]
No obstante, adujo que los vendedores y el acreedor hipotecario incurrieron en dolo en la contratación. El apelante sostuvo que los apelados lo indujeron de forma dolosa e insidiosa a comprar una propiedad inmueble a sabiendas de que era inservible. Como consecuencia, solicitó la nulidad del contrato y una indemnización por daños y perjuicios por incumplimiento contractual. Véase, págs. 18-27 del apéndice.
BPPR y los codemandados Sigfrido Vélez, Edna Pabón y su sociedad legal de gananciales presentaron mociones de sentencia sumaria por separado.
El TPI declaró ha lugar ambas mociones de sentencia sumaria y determinó los hechos siguientes. El 10 de abril de 2017, las partes suscribieron un contrato de compraventa de una propiedad inmueble. La Cláusula Tercera del contrato establece que el comprador adquirió la propiedad as is y que aceptó que la inspeccionó a su satisfacción y que el precio de compraventa reflejaba las condiciones en que se encontraba. Por su parte, en la Cláusula Décimo Cuarta consta que ambas partes admitieron que el Corredor de Bienes Raíces les orientó sobre la necesidad y conveniencia de que un perito certificado inspeccionara la propiedad. Además, consta en dicha cláusula, que la propiedad sería entregada al comprador a los quince días del cierre.
Determinaciones de Hecho 1, 3 y 5 de la sentencia apelada.
Igualmente consta en la sentencia, que los apelantes el 27 de abril de 2007 suscribieron una Solicitud de Préstamo (Trust Mortgage Corporation Uniformal Residential Loan Application) en la que fueron advertidos de que: neither Lender nor its agents, brokers, insurers, servicers, successors, or assigns has made any representation or warranty, express or implied, to me regarding the property or the condition or value of the property.
El comprador suscribió ese documento cinco meses antes del cierre. Por lo tanto, reconoció que, a esa fecha, ya sabía que el acreedor hipotecario y sus sucesores no le hicieron representación alguna, ni le ofrecieron garantía alguna sobre la condición o el valor de la propiedad. Determinaciones 6 y 7 de la sentencia apelada.
Según surge de la sentencia, el 27 de abril de 2017, el demandante suscribió un documento titulado Certificado de Inspección en el que certificó que fue informado que la tasación no era una inspección de la propiedad, ni sustituía la inspección que le correspondía hacer como comprador informado. El demandante también certificó en ese documento que el Trust Mortgage Corporation era el vehículo para obtener su préstamo hipotecario, pero no garantizaba las condiciones de la propiedad. Por otro lado, certificó que fue notificado que la tasación realizada en conexión con su préstamo hipotecario tiene el propósito de determinar la cantidad de préstamo máximo que el banco le puede otorgar. Usted tiene todo el derecho a contratar un Inspector debidamente licenciado para que inspeccione la propiedad que usted ha decidido comprar. TRUST MORTGAGE CORPORATION le recomienda que inspeccione la propiedad antes de firmar el contrato de compraventa, ya que es su responsabilidad saber en qué condiciones se encuentra la propiedad. Determinaciones de hecho 6-10 de la sentencia apelada.
El foro primario determinó que los documentos suscritos evidencian que el acreedor hipotecario notificó al comprador cinco meses antes del cierre que: (1) le correspondía inspeccionar la propiedad, (2) el acreedor hipotecario no garantizaba las condiciones de la propiedad, (3) tenía derecho a contratar un inspector licenciado para inspeccionar la propiedad, y (4) era responsable de saber las condiciones en que se encontraba la propiedad y le recomendó
inspeccionarla antes de firmar el contrato de compraventa. Determinación de Hecho Núm. 11 de la sentencia apelada.
Por otro lado, constan en la sentencia las determinaciones de hecho a continuación. Las partes acordaron el precio de venta en $210,000.00. El comprador entregó un depósito de $2,000.00. El 30 de mayo de 2017, las partes suscribieron una enmienda al Contrato de Compraventa, firmada el 1 de junio de 2017. El día del cierre suscribieron otra enmienda para extender la vigencia del contrato. Determinaciones de Hecho 12-15 de la sentencia apelada.
Otros hechos relevantes que surgen de la sentencia son los expuestos a continuación. El 25 de mayo de 2017, el tasador José L. Rivera Díaz tasó la propiedad para propósitos del financiamiento hipotecario. Según consta en la tasación, there are no apparent adverse factor which should affect subjects marketability. Normal depreciation is observed. Property is in average conditions. There is no measurable evidence of functional o external obsolescence. La tasación contesta en la negativa a la pregunta de: Are there any physical deficiencies of adverse conditions that affect the livability, soundness or structural integrity. El 20 de mayo de 2017, el tasador valoró la propiedad en $208,000.00. La compraventa se firmó cuatro meses después de la tasación. Determinaciones de Hecho 16-18 de la sentencia apelada.
El 1 de junio de 2017, varios días más tarde de la tasación, las partes firmaron un Addendum para reducir el precio de venta a $208,000.00. Los codemandados acordaron aportar cinco mil dólares ($5,000) para los gastos de cierre, lo que constituyó un descuento en el precio de venta. No existe evidencia de que el demandante le expresara al acreedor hipotecario desacuerdo con la tasación, tampoco solicitó revisión de la tasación, ni una segunda tasación. Determinación de Hecho Núm. 20 de la sentencia apelada.
El 15 de septiembre de 2017, el tasador José L. Rivera Díaz realizó un Catastrophic Disaster Area Property Inspection Report, debido al paso del Huracán Irma el 6 de septiembre de 2017. Según consta en ese reporte, The appraiser is not responsible for any hidden defects or damages which occurs after our inspection because the appraiser is not a civil engineer, structural engineers or home inspector. We recommend the buyer/borrower to hire a professional in any expertise mentioned above to evaluate the property for personal tastes, preferences and hidden defects if any causes by this hurricane/storms not discovered during our visual inspection of the property. El tasador no recomendó ninguna reparación y expresó que no observó ninguna señal de moho visible en su interior o exterior.
Determinaciones de Hecho 21-23 de la sentencia apelada.
El comprador certificó en la escritura de compraventa que examinó el inmueble y la estructura a su satisfacción y que se le concedió
la oportunidad de gestionar el asesoramiento necesario. Al suscribir ese documento manifestó, representó y garantizó que conocía la condición actual del inmueble y la estructura previo al otorgamiento. El comprador reconoció que conocía que el inmueble por su construcción, antigüedad, desgaste o método de construcción probablemente sufre o sufrirá de: grietas, filtraciones en las paredes y/o techos, desprendimientos, asentamientos y desperfectos en: empañetados, enlucidos, cerámicas, gabinetes de cocina, enseres de baño, conexión eléctrica, plomería, receptáculos, grifos, toma corrientes, toma de agua, tubería sanitaria, tubería eléctrica, drenaje de patios, losa de techo y losas de piso y baño y aun así la adquieren en esa condición as is, sin que la vendedora les hiciera ninguna promesa, manifestación o representación. El comprador expresó que encontró la propiedad a su entera satisfacción y que la adquiría donde está, como está, sin ulterior responsabilidad u obligación de ningún tipo por la VENDEDORA por concepto de defectos o vicios, ya fuere manifiestos u ocultos de que adolezca el inmueble al presentar o surjan en el mismo cualquier gravedad o magnitud. Determinación de Hecho Núm. 24 de la sentencia apelada.
El 15 de septiembre de 2017, Trust Mortgage divulgó al demandante todos los detalles del préstamo hipotecario y en esa fecha suscribió
la escritura de compraventa. El proceso de negociación de la compraventa tomó
159 días equivalente a veintidós semanas y cinco días. Luego de firmar la escritura de compraventa, el demandante se fue a vivir fuera de Puerto...
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