Sentencia de Tribunal Apelativo de 29 de Enero de 2021, número de resolución KLRA201900598
| Emisor | Tribunal Apelativo |
| Número de resolución | KLRA201900598 |
| Tipo de recurso | KLRA |
| Fecha de Resolución | 29 de Enero de 2021 |
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Panel integrado por su presidente, el Juez Sánchez Ramos, el Juez Ramos Torres y la Jueza Reyes Berríos[1]
Reyes Berrios, Jueza Ponente
En San Juan, Puerto Rico, a 29 de enero de 2021.
Mediante el recurso de revisión judicial que nos ocupa, comparece la recurrente, PR Multi Family, LLC, y nos solicita que revisemos la Resolución emitida el 27 de agosto de 2019, por la División de Revisiones Administrativas de la Oficina de Gerencia de Permisos (OGPe). La misma, denegó la Revisión Administrativa instada por la recurrente en la que cuestionó la Resolución de Consulta de Ubicación emitida por la Junta Adjudicativa de la OGPe, el 8 de abril de 2019, que resolvió No Favorable la Consulta de Ubicación de la recurrente.
Por las razones que expondremos a continuación, CONFIRMAMOS la Resolución recurrida.
El 15 de junio de 2017, la recurrente, por conducto del Arq. Edgardo Pérez, presentó ante la consideración de la OGPe, una solicitud de Consulta de Ubicación (Consulta) para la construcción de un edificio de arrendamiento residencial de interés social, que constaría de 120 apartamentos, área de estacionamiento y áreas comunes.[2] La propiedad objeto de la Consulta está
situada en la Calle 3 de la Urb. Villas de Paraná en San Juan, Puerto Rico, tiene una cabida superficial de 10,798.4216 metros cuadrados, una Clasificación de Suelo Urbano (SU) y no está en zona inundable. Asimismo, tiene una Calificación Distrito D (Dotacional-Tenencia Pública),[3] por lo que la recurrente solicitó la recalificación indirecta del predio para que pasara de un Distrito D a uno R-5 (Residencial de Alta Densidad).[4]
Dicha Consulta se acompañó con los siguientes documentos complementarios: Memorial Explicativo, Plano Conceptual del Desarrollo;[5] Foto Aérea de 2010; Mapa de Catastro con un radio de 100 metros para el Proyecto El Señorial Apartments; Mapa de Calificación de Suelos del Municipio Autónomo de San Juan del 22 de abril de 2016; Certificación del Proyectista Especialista; Certificación de Inundabilidad y una lista de propiedades.
A la fecha de la presentación de la Consulta de Ubicación, varias agencias ya habían emitido sus respectivas recomendaciones pertinentes. Así pues, el 10 de febrero de 2017, la Oficina de Planificación y Ordenación Territorial del Municipio de San Juan (Municipio) le informó a la recurrente que la Propuesta debía acompañarse con el endoso de la Autoridad de Carreteras y Transportación (ACT) en cuanto al acceso que se proponía para el Proyecto.[6] Por su parte, el 28 de febrero de 2017, el Departamento de Operaciones y Ornato del Municipio le solicitó a la recurrente que sometiera los planos del sistema pluvial, un Estudio Hidrológico Hidráulico y un plano civil con los radios de curvaturas correctos para la entrada y salida al Proyecto. Además, le requirió
que añadiera dos estacionamientos de carga.[7] Mientras, el 10 de marzo de 2017, la Autoridad de Energía Eléctrica (AEE) hizo lo propio y emitió una Evaluación de Proyectos y entre otras cosas, le requirió a la recurrente a que mostrase y respetase las servidumbres de paso de líneas eléctricas existentes en el Proyecto.
Al respecto, le indicó a la recurrente que en la eventualidad de que surgieran nuevas líneas eléctricas que requiriesen servidumbre; el plano de diseño debía incluir la ubicación exacta de éstas, su ancho y una leyenda con su descripción. Además, exigió que cumplimentara los documentos de Constitución de Servidumbre y los sometiera junto a los planos endosados para tales fines. Le expresó a la recurrente, que era su responsabilidad indicar la localización exacta y coordinar la reubicación de las líneas eléctricas.[8]
Entretanto, el 2 de marzo de 2017, el Departamento de la Vivienda manifestó que luego de considerar el Distrito Dotacional, el Distrito C-4 y de revisar los documentos, no tenía objeción de la Propuesta. Sin embargo, se reservó el derecho de revocarla.[9]
Mientras, el 28 de marzo de 2017, la Autoridad de Acueductos y Alcantarillados (AAA) le comunicó a la recurrente que considerara la posibilidad de que, en algún momento, le fueran requeridas obras de mejoras a la infraestructura existente para el suplido de agua potable y/o aceptar la descarga sanitaria. Le expresó, que la relocalización y/o construcción de la infraestructura afectada sería a su costo.[10]
De su parte, el 30 de marzo de 2017, la División de Estudios de Tránsito ACT evaluó el estudio de acceso que sometió el recurrente. Sobre ello, informó que la intersección de la Ave. Winston Churchill, la Calle Paraná
y la Calle 3 eran jurisdicción municipal. Por tanto, las mejoras necesarias que se realizasen en dicha intersección y en el acceso propuesto, debían consultarse previamente con el Municipio de San Juan, toda vez que el acceso al Proyecto sería a través de la Calle 3 de la Urb. Villas de Paraná. Añadió que, para endosar el Proyecto, la servidumbre de paso existente en la PR-52, debía permanecer inalterada. Además, indicó que debía obtener una Certificación de Conformidad de Colindancia; preparar un estudio de sonido ambiental sobre los niveles de ruido y un Estudio de Tránsito para el establecimiento de un sistema o dispositivo de control de acceso que tuviera el endoso del Municipio para la calle de acceso.[11]
Por su parte, el 1ro de septiembre de 2017, el Comité
Pro-Seguridad ARRAQ y ARESPA, Inc., presentaron una Solicitud de intervención.[12] Posteriormente, el Municipio también presentó una Moción asumiendo representación legal y en solicitud de intervención. Ambas mociones fueron adjudicadas favorablemente.[13]
Así las cosas y a los fines de dilucidar todos los aspectos relacionados la Consulta de Ubicación solicitada, la OGPe calendarizó
las vistas públicas para las siguientes fechas: 10 de enero, 27 de febrero (Conferencia con Antelación), 7 de marzo, 26 y 27 de abril, 12-13 de junio, 30-31 de julio, 22-23 y 28 de agosto, 2,10-12 y 29 de octubre de 2018.[14] Las mismas fueron presididas por un panel examinador compuesto de tres miembros.[15]
En dichas vistas, la recurrente aseguró que su Propuesta cumplía con los parámetros de un Distrito R-5, y aseveró que la calificación vigente no responde a la realidad de los entornos y del terreno.
Resaltó que el predio responde a las características de un distrito residencial de alta intensidad. Argumentó, que el predio no se estaba desarrollando a la capacidad máxima de un Distrito R-5 y lo catalogó como un distrito de transición entre el existente y el R-3. Indicó, que en el sector se observan usos comerciales, dotacionales y residenciales, como lo son, las urbanizaciones, centro comercial y autopista estatal. Aseguró, que lo propuesto estaba conforme a los parámetros del distrito R-5, en cuanto a uso, altura, área bruta de piso, tamaño del solar, densidad poblacional, área de ocupación y patios.[16] Justificó
su Proyecto indicando que la vivienda de alquiler que proponía era una alternativa viable para sacar el predio del estado de subutilización en que se encontraba por años; que el uso residencial propuesto era similar a los usos existentes en el vecindario; que aumentaría la seguridad en su entorno y que el uso proveería una transición adecuada entre los usos residenciales intermedios establecidos dentro del control de acceso y el comercial de alta intensidad operante en la parcela al norte del predio.[17]
Tras aquilatar la extensa prueba documental, testifical y pericial desfilada, y luego de considerar las recomendaciones de la División de Infraestructura de la OGPe,[18] el 8 de abril de 2019, la Junta Adjudicativa de la OGPe emitió una Resolución de Consulta de Ubicación por medio de la cual declaró No Favorable la Consulta de Ubicación solicitada por la recurrente.[19]
En desacuerdo, el 29 abril de 2019, la recurrente interpuso una Solicitud de revisión y celebración de vista ante la División de Revisiones Administrativas de la OGPe. Planteó que la Junta Adjudicativa incidió al denegarle la Consulta amparándose en disposiciones reglamentarias que estaban derogadas desde el año 2016 y en disposiciones legales inaplicables, como, por ejemplo, el derecho de servidumbre de paso a perpetuidad constituido como un derecho real inscrito en el Registro de la Propiedad.
En específico, expresó que el ente administrativo erró
en su conclusión número 18 cuando determinó que el shopping center es el dueño del predio sirviente y dominante con respecto a la Parcela C; en el inciso número 17 al determinar que no existe prueba acreditativa de que el shopping center haya prestado su consentimiento para que el proponente hiciese acto de dominio para las Parcelas B y C; en el inciso número 21 por determinar que a pesar del endoso al Sr. Francis Xavier González, se desconoce si éste está autorizado y representa al dueño del shopping center; al concluir que la perito de los interventores, Vanessa Amado, refutó la prueba pericial del recurrente a pesar de que dicho testimonio fue impugnado con éxito en el contrainterrogatorio; al no considerar la prueba testifical, documental y pericial sometida en la vista y obrante en los autos; y que la decisión fue arbitraria ni estuvo fundamentada en derecho.[20]
Entretanto, el 14 de mayo de 2019, la División de Revisiones Administrativas emitió una Notificación acogiendo...
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