Sentencia de Tribunal Apelativo de 28 de Abril de 2021, número de resolución KLAN202100202
| Emisor | Tribunal Apelativo |
| Número de resolución | KLAN202100202 |
| Tipo de recurso | KLAN |
| Fecha de Resolución | 28 de Abril de 2021 |
| WALTER TISCHER VARONA, MARIEMMA VÉLEZ JUAN Demandantes-Apelados Vs. REBUILD SAN JUANPUERTA DE TIERRA, LLC Demandada-Apelante | | Apelación procedente del Tribunal de Primera Instancia, Sala Superior de SanJuan Caso Núm.: SJ2019CV09607 (604) Sobre: Cobro de Dinero, Ejecución de Hipoteca y Gravámenes |
Panel integrado por su presidente, el Juez Rodríguez Casillas, la JuezaRomero García y la Juez Méndez Miró
Méndez Miró, Juez Ponente
SENTENCIA
En San Juan, Puerto Rico, a 28 de abril de 2021.
Rebuild San Juan‑Puerta de Tierra, LLC (Rebuild)
solicita que este Tribunal revise la Sentencia que emitió el Tribunal de Primera Instancia, Sala de SanJuan (TPI). En esta, el TPI declaró ha lugar la Demanda que instaron el Sr. Walter Tischer Varona y la Sra. Mariemma Vélez Juan (matrimonio Tischer-Vélez) en contra de Rebuild.
Se confirma la Sentencia del TPI.
El 16 de septiembre de 2019, el matrimonio Tischer‑Vélez presentó su Demanda sobre cobro de dinero y ejecución de hipoteca en contra de Rebuild. Alegó que suscribió un Contrato de Compraventa y Constitución de Hipoteca (Contrato de Compraventa) el 9 de julio de 2015. Mediante este, el matrimonio Tischer-Vélez vendió a Rebuild cuatro (4) propiedades y le concedió
un préstamo por la suma principal de $750,000.00, con una tasa de interés de 5%
y un término de 3 años que vencía el 8 de julio de 2018. Para garantizar el pago del préstamo, y como colateral, Rebuild entregó al matrimonio Tischer‑Vélez un pagaré hipotecario garantizado por una hipoteca constituida sobre las cuatro (4) propiedades.
El matrimonio Tischer-Vélez adujo que el 9 de julio de 2018, las partes acordaron extender el vencimiento del préstamo por un año adicional hasta el 9 de julio de 2019. Asimismo, indicó que el 19 de agosto de 2019, le cursó una carta de incumplimiento y solicitud de pago a Rebuild. Alegó
que allí, solicitaron a Rebuild que saldara la partida adeudada ($633,452) para en o antes del 28 de agosto de 2019.
El matrimonio Tischer-Vélez solicitó al TPI que: (a)declarara vencida la obligación de pago y que procediera a la ejecución de la hipoteca; (b) condenara a Rebuild a pagar la cantidad principal de $600,000 y la cantidad de $35,753.42 en intereses al 16 de septiembre de 2019, más los intereses que se acumularan según lo pactado hasta el saldo total y 10% del balance del principal adeudado por concepto de gastos y honorarios de abogados; (c) de no satisfacerse la sentencia, ejecutara las propiedades hipotecadas en pública subasta; (d) de no satisfacerse la sentencia, ejecutara cualquier otro bien de Rebuild; (e) del producto de la venta de cualquier bien ejecutado, se procediera a pagar al matrimonio Tischer-Vélez hasta que se pagara el total de lo adeudado; y (f) en caso de que el producto de las ventas fuera insuficiente para satisfacer la cantidad de la sentencia, la dictara deficiencia por el balance en descubierto.
Luego, el 16 de diciembre de 2019, el matrimonio Tischer-Vélez presentó una Moción de Sentencia Sumaria. Sostuvo que no había una controversia de hechos que impidiera la resolución sumaria a su favor, por lo que solicitó que se ordenara a la venta en pública subasta de las propiedades objeto de la Demanda al amparo de la Regla 36 de Procedimiento Civil, infra.
El 7 de enero de 2020, Rebuild presentó su Contestación a Demanda. Admitió que había suscrito el Contrato de Compraventa, que el matrimonio Tischer-Vélez le concedió un préstamo y que este se garantizó
con las propiedades descritas en la Demanda al ser hipotecadas. Admitió también que, mediante el Contrato de Compraventa, el matrimonio Tischer-Vélez le vendió
ciertas propiedades y alegó que el préstamo era contingente al desarrollo de un hotel en tales propiedades. También, alegó que se vio imposibilitada de desarrollar el hotel y satisfacer la deuda, toda vez que la emisión de los permisos y créditos contributivos correspondientes esenciales al proyecto, se atrasaron sin mediar su culpa o negligencia. Expuso que el matrimonio Tischer-Vélez conocía de esta situación. Añadió que, tras el paso del Huracán María, las propiedades sufrieron daños que también imposibilitaban su cumplimiento con lo pactado. Por último, adujo que la doctrina de rebus sic stantibus era aplicable al caso en controversia.
Así las cosas, el 15 de julio de 2020 Rebuild presentó
su Oposición a Moción de Sentencia Sumaria. Adujo que ciertos hechos en controversias impedían la resolución sumaria pues había controversia en cuanto a: (1)si el atraso del gobierno en emitir los permisos de construcción y créditos contributivos había imposibilitado que Rebuild desarrollara el hotel y pagara la deuda; (2) si por consecuencia de eventos extraordinarios como el Huracán María cambiaron trascendentalmente las circunstancias mediante las cuales se otorgaron el contrato y el préstamo; (3)el balance adeudado; y (4) si la deuda era líquida y exigible. Reiteró que la doctrina de rebus sic stantibus aplicaba al caso, toda vez que circunstancias fuera de su control trastocaron las condiciones a tal nivel que el desarrollo del hotel no se había posibilitado. Solicitó al TPI que modificara los términos del contrato.
Acto seguido, el matrimonio Tischer-Vélez presentó su Réplica a Oposición a Moción de Sentencia Sumaria. Arguyó que Rebuild no presentó prueba alguna, lo que era necesario para controvertir la relación de hechos que Rebuild expuso, conforme lo exige la Regla 36 de Procedimiento Civil, infra. Planteó que, de todos modos, no existía controversia sobre la cuantía reclamada, ni el pago de la deuda estaba condicionado al desarrollo de un hotel. Además, adujo que no existían circunstancias excepcionales para la modificación del contrato.
El TPI emitió su Sentencia el 17 de septiembre de 2020. Declaró Ha Lugar la Demanda y condenó a Rebuild al pago de la suma principal de $600,000, los intereses al 11 de diciembre de 2019 de $42,738.80, los intereses que continuaban acumulándose al tipo pactado hasta el saldo total de la deuda y el 10% del balance del principal adeudado por concepto de gastos y honorarios de abogados. Estableció que una vez adviniera final y firme la Sentencia, y así lo solicitara el matrimonio Tischer‑Vélez, ordenaría la venta en pública subasta del inmueble hipotecado. Allí, hizo las determinaciones de hechos siguientes:
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El 9 de julio de 2015, [el matrimonio Tischer-Vélez y Rebuild] suscribieron [un]
[Contrato de Compraventa], mediante la cual los demandantes vendieron [a Rebuild] las propiedades que se describen más...
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