Sentencia de Tribunal Apelativo de 30 de Abril de 2021, número de resolución KLRA202100083
| Emisor | Tribunal Apelativo |
| Número de resolución | KLRA202100083 |
| Tipo de recurso | KLRA |
| Fecha de Resolución | 30 de Abril de 2021 |
Junta De Directores Condominio Parque 218
| FELICITA DEL CARMEN FLORES RIVERA y ELIU ZAMBRANA VEGA Recurridos v. JUNTA DE DIRECTORES CONDOMINIO PARQUE 218 Recurrente | | REVISIÓN procedente del Departamento de Asuntos del Consumidor Caso Núm.: C-SAN-2017-0000446 Ley de Condominios |
Panel integrado por su presidenta, la Jueza Cintrón Cintrón, el Juez Rivera Torres y la Jueza Santiago Calderón.
Cintrón Cintrón, Jueza Ponente.
En San Juan, Puerto Rico, a 30 de abril de 2021.
Comparece ante este Tribunal de Apelaciones la Junta de Directores del Condominio 218 (Junta de Directores o recurrente) con el propósito de que revisemos y revoquemos la Resolución por medio de la cual el Departamento de Asuntos del Consumidor (DACO) le ordenó abstenerse de toda gestión de cobro de las cuotas de mantenimiento aprobadas en la Asamblea del 26 de marzo de 2017.
El Condominio Parque 218 fue constituido formalmente el 18 de octubre de 1972. Mediante Escritura de 21 de mayo de 1976 sobre cesión de derechos comparecieron Parque 218, una corporación representada por su presidente (el desarrollador) y los propietarios de los cuatro (4) apartamentos penthouse (PH)
del edificio. Se hizo constar que el área de azotea del Condominio de 4,491 p.c., sin incluir los elementos comunes, sería de uso privativo del desarrollador bajo ciertas condiciones y que, por consiguiente, cualquier tipo de preparación o mantenimiento que fuera necesario realizar en la loza de la azotea y sus barandas relacionadas con filtraciones y otros desperfectos correría por cuenta del desarrollador.
Asimismo, el desarrollador se reservó el derecho de elevación consistente en la construcción de una planta adicional al edificio que incluiría cuatro (4)
apartamentos idénticos a los existentes en las cinco (5) plantas típicas de la estructura. El desarrollador cedió y transfirió a los dueños de los penthouse y estos aceptaron el derecho de elevación, así como el derecho de uso individual o privativo de la azotea del edificio en común proindiviso y en partes iguales para cada uno. Los mencionados dueños también adquirieron la posibilidad de renunciar al derecho de elevación.
Los hechos que dieron paso al recurso del epígrafe comenzaron con una querella instada por Efraín Carretero ante el DACo allá para el 2016.
En esta se alegó que los titulares de los apartamentos penthouse del Condominio Parque 218 (Condominio) no pagaban cuota de mantenimiento correspondiente a la azotea y que la Junta de Directores no hacía las gestiones de cobro correspondientes.[1] Ante ello, el 16 de febrero de 2017, el DACo emitió una Resolución Parcial a través de la cual dispuso, entre otras cosas, que la Junta de Directores tendría que celebrar una Asamblea si buscaba requerir el aumento en los pagos de la cuota de mantenimiento en cuestión.
En cumplimiento con lo dispuesto por el DACo, la aludida asamblea se celebró el 27 de marzo de 2017. A la misma comparecieron 15 titulares. Siendo 18 titulares el número de aptos para votar, el quórum necesario fue debidamente constituido.
En la asamblea se discutió lo relacionado al cálculo de la cuota de mantenimiento. Debido a un déficit en el presupuesto de 2017, se llevó a votación la alternativa de un aumento en el pago de la cuota calculado según la superficie del apartamento. El resultado con mayor votación fue la propuesta basada en el pago de $135.00 para los apartamentos de una planta y de $270.00 para los apartamentos de dos plantas. Esta opción contó con el voto de 6 titulares y 4 a través de proxies, para un total de 10 votos.
Debido a lo anterior, el 31 de marzo de 2017, Felicita Del Carmen Flores Rivera y Eliu Zambrana Vega (Querellantes), propietarios del apartamento PH número 6-C del Condominio, presentaron una Querella ante el DACo. Mediante la misma, impugnaron la Asamblea celebrada el 27 de marzo de 2017 y solicitaron auxilio a la agencia para que se les mantuviera el pago por concepto de cuota de mantenimiento de $135.00. Esgrimieron que llevaban más de 45 años pagando dicha cantidad. Además, argumentaron que la azotea es un anejo común proindiviso y no privativo de un solo titular.
Por su parte, la Junta de Directores contestó la querella el 16 de junio de 2017. En su escrito, adujo que el aumento de la cuota de mantenimiento de los apartamentos del sexto nivel (penthouse), era como consecuencia de que sus titulares adquirieron mediante cesión el séptimo nivel y dichos pies cuadrados le pertenecían de forma privativa a cada titular. Añadieron que así lo refleja la escritura matriz y la Ley de Condominios establece que se pagará mantenimiento a base de los pies cuadrados.[2] De igual forma, argumentaron que el aumento de la cuota estuvo basado en un análisis realizado por el contador público del Condominio y fue aprobado con el voto de la mayoría del Consejo de Titulares.
Así las cosas, el 1 de octubre de 2018, la Junta de Directores presentó una Moción de Desestimación ante el DACo. Alegó que de la Escritura Matriz del Condominio surgía que la azotea del apartamento en cuestión era de uso privativo perteneciente al desarrollador y que posteriormente se cedió a los Querellantes. Adujo que, dada la información que surgía de la Escritura Matriz, no era necesaria ninguna gestión por parte del Consejo de Titulares para cambiar la naturaleza privativa de las azoteas. De igual forma, argumentó que el aumento de la cuota de mantenimiento se realizó conforme a derecho, pues contó con la aprobación...
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