Sentencia de Tribunal Apelativo de 11 de Mayo de 2021, número de resolución KLAN202001051
| Emisor | Tribunal Apelativo |
| Número de resolución | KLAN202001051 |
| Tipo de recurso | KLAN |
| Fecha de Resolución | 11 de Mayo de 2021 |
| | | Apelación procedente del Tribunal de Primera Instancia, Sala de San Juan Caso Núm. SJ2018CV06562 Sobre: Daños y Perjuicios |
Panel integrado por su presidente el Juez Bermúdez Torres, la Jueza Domínguez Irizarry, la Jueza Rivera Marchand, la Jueza Mateu Meléndez y la Jueza Álvarez Esnard
SENTENCIA
En San Juan, Puerto Rico, a 11 de mayo de 2021.
El 2 de abril de 2012 la Compañía de Comercio y Exportación de Puerto Rico (CCE) y StoneCold, LLC (StoneCold), arrendadora y arrendataria respectivamente, suscribieron un Contrato denominado Lease Agreement para el arrendamiento del Edificio #1 Lote 1UN06 de la Zona de Libre Comercio Exterior #61 de San Juan. En el Contrato, StoneCold acordó que dicho lote sería utilizado como almacén (almacén original) y oficinas administrativas.[1] Luego, el 22 de junio de 2015, las partes renovaron el mencionado Contrato, identificándose bajo el número 2016-000026 e inscrito en la Oficina del Contralor, con una vigencia del 1ro de julio de 2015 al 30 de junio de 2021.CE compareció como operador (zone operator) y ésta sería la responsable de cumplir con las regulaciones impuestas del Programa de Zona Libre en la Zona de Libre Comercio Exterior #61 de San Juan; mientras StoneCold compareció como usuario (user) del Programa y sería quien operaría desde la mencionada Zona.[3]
El Programa de Zona Libre Exterior exigía, entre otros requisitos, la construcción de una verja de seguridad en el almacén. Así pues, cuando StoneCold entró en posesión del Lote 1-UNO6 (almacén original), el mismo tenía una oficina y una verja que había dejado el arrendatario anterior.[4] De igual manera, la ley federal reguladora del Programa de Zona Libre requería que en todo momento y durante horas laborables (8 am a 5pm), hubiese empleados destacados en el almacén que atendiesen las inspecciones de la aduana federal. Consecuentemente, cuando StoneCold entró en posesión del almacén original, le solicitó a la aduana federal que activase, bajo el Programa de Zona Libre, unos 4,320 pies cuadrados del almacén original. Sin embargo, la solicitud fue denegada presuntamente por las condiciones insatisfactorias de la verja existente. En consecuencia, la activación quedó condicionada a que se construyese una nueva verja de seguridad en el almacén original y a una inspección hecha por los oficiales de aduana federal que certificasen el cumplimiento con los estándares de seguridad requeridos.
En cumplimiento con los requisitos impuestos por aduana federal para la activación bajo el Programa de Zona Libre, StoneCold construyó una nueva verja de seguridad en el almacén original. Luego, el 20 de julio de 2012, le envió una carta a la CCE reclamándole un crédito de $6,882.70 por los costos de construcción y reparación de la verja del almacén original. En la misiva se anejaron las facturas y recibos de la construcción de la verja requerida.
Eventualmente, la CCE le reembolsó a StoneCold el costo total de la construcción y reparación de la verja de seguridad en el almacén original, mediante la compensación de los cánones de arrendamiento.[5]
CE un correo electrónico fechado el 26 de octubre de 2016, solicitándole el mantenimiento del almacén original, reparación del pavimento del área de estacionamiento, limpieza del área de carga y baños comunales, arreglo de filtraciones en el interior y exterior del almacén y arreglar los problemas estructurales de la oficina administrativa. En respuesta a la solicitud, el 21 de noviembre de 2016, un ingeniero de la CCE se personó al almacén original para inspeccionar las facilidades; sin embargo, no realizó reparación alguna en el almacén original.[6]
Por su parte, el 11 de enero del 2017, StoneCold le cursó una misiva a la CCE al tenor de la Sec. 1 del Lease Agreement bajo Deductions form Monthly Payment, la cual permite que el arrendatario efectúe reparaciones en el almacén original expirado el término de 30 días, luego del aviso por escrito al arrendador sin que este hubiera realizado las reparaciones. Esencialmente, StoneCold informó que la oficina administrativa adolecía de varios daños estructurales que ponían en peligro la salud y seguridad de sus empleados, por lo que precisó que era necesario que se llevaran a cabo las reparaciones de manera inminente. Al respecto, le indicó a la CCE que, por su inacción, realizaría las reparaciones y luego le solicitaría un crédito por el costo de la reconstrucción de sus oficinas administrativas. No obstante, la CCE no contestó la misiva, por lo que, ante ello, StoneCold realizó en su espacio (almacén original), la construcción de una oficina y demás aditamentos necesarios para operar bajo el Programa de Zona Libre Zona 61.
CE le cursó a StoneCold una carta de cobro reclamándole $9,719.36 por los cánones de arrendamiento adeudados. En reacción a lo anterior, el 6 de abril de 2017, StoneCold le indicó
a la CCE sobre su derecho de recibir un crédito por las reparaciones que estaba realizando en el almacén original, razón por la cual no estaba pagando los cánones de arrendamiento vencidos. Además, expresó que, según el Lease Agreement suscrito entre ellos, una vez terminaran las reparaciones, le remitiría el informe final de gastos incurridos y evidencia acreditativa de las reparaciones.[7]
Tal y como había expresado, al terminar la reconstrucción de las oficinas del almacén, el 26 de abril de 2017 StoneCold le solicitó a la CCE un crédito de $13,703 por el total de lo invertido en las reparaciones. Además, requirió que el crédito se hiciese mediante la compensación de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de febrero, marzo y abril de 2017.
Con su reclamo, StoneCold incluyó un cheque de $50.80 a favor de la CCE correspondiente al balance descubierto del canon de arrendamiento del mes de abril, luego de compensarse las mejoras. Dicha misiva fue recibida por la CCE el 26 de abril de 2017 y posteriormente negoció el mismo.[8]
CE le comunicó a StoneCold que no estaba obligado a reparar las estructuras que otros arrendatarios habían construido en el almacén previo a que se suscribiese el Lease Agreement. No obstante, le concedió a StoneCold un crédito de 50% del costo de las reparaciones realizadas ascendentes a $6,851.50.[9]
Según trascendió, el comité de arrendamiento de la CCE se sostuvo en que no era responsable por la estructura de la oficina porque la misma había sido construida por el arrendatario anterior. Sin embargo, por no decirlo expresamente el Lease Agreement, el Comité aprobó unánimemente concederle a StoneCold un crédito de 50% equivalentes a $6,851.50.[10] Entretanto, pese a que el término original del Lease Agreement había vencido el 30 de junio de 2017, StoneCold se mantuvo ocupando el almacén original mes a mes, con la anuencia de la CCE y pagando los cánones de arrendamiento hasta septiembre del 2017.[11]
Más tarde, el huracán María azotó a Puerto Rico el 20 de septiembre de 2017 y su paso destruyó el techo del Almacén 1-UN06 (AUN 1 a AUN21/2a), el rolling door y ocasionó daños estructurales en el interior y exterior del almacén original y dobló varias vigas de soporte. La recién reconstruida oficina también estuvo expuesta a la lluvia y a los elementos atmosféricos, lo que causó que el techo del almacén original se destruyera casi en su totalidad y que se mojara y arruinara la estructura y sus paneles. A raíz de la destrucción del almacén original a causa del huracán María, StoneCold perdió
gran parte de su inventario, por lo que tuvo que cesar operaciones por alrededor de un mes ante la ausencia de un almacén y una oficina administrativa donde operar.
Cerca del 27 de septiembre del 2017, luego del paso del huracán María, varios empleados de la CCE, acudieron a los almacenes y recogieron el listado de los daños sufridos. Como parte de las opciones ofrecidas a StoneCold para que continuara operando desde la Zona Libre de Comercio #61, la CCE le ofreció los almacenes AUN 19-20 y AUN 21-23 del Edificio Número 1.
El 5 de octubre del 2017 StoneCold mostró su interés en el almacén provisional AUN 19-20, pues entendió que era el más apto e idóneo para realizar sus operaciones y porque la verja de seguridad que requería la aduana federal podía construirse fácilmente y con poco dinero. Por ello, solicitó que se le reservara dicho local hasta el 19 de octubre del 2017, pues a esa fecha su socio administrador, Sr. Jason Bergner, estaría de regreso a Puerto Rico, inspeccionaría el local y tomaría una decisión final. Sin embargo, al día siguiente, 6 de octubre de 2017, la CCE le adjudicó el almacén AUN 19-20 a Fine Wine Imports, Inc, otro arrendatario, quien durante la semana próxima al huracán había construido una verja y se había mudado.[12]
CE, el 8 de octubre de 2017, luego del paso del huracán María por Puerto Rico, el señor Bergner regresó a Puerto Rico. Ya en la Isla, los días 10, 12 y 16 de octubre de 2017, el señor Bergner envió correos electrónicos al director de la división de bienes raíces de la CCE solicitándole formalmente un almacén provisional. En dicha misiva, StoneCold le planteó que el otro arrendatario (Fine Wine Imports, Inc.), no había sufrido daños ni tenía inventario alguno para almacenar. Al respecto, aseguró que era meritorio que tomara una determinación racional de brindarle la oportunidad de obtener un almacén apropiado para continuar con sus operaciones y resguardar la mercancía que tenía a la intemperie; a diferencia del otro arrendatario. No obstante, la CCE no contestó los correos electrónicos enviados por el señor Bergner.[13]
Ante ello, el 17 de octubre de 2017, StoneCold le envió una carta a la CCE para notificarle que al día siguiente almacenaría provisionalmente el poco inventario que tenía en un área de aproximadamente...
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