Sentencia de Tribunal Apelativo de 29 de Junio de 2021, número de resolución KLRA201900056
| Emisor | Tribunal Apelativo |
| Número de resolución | KLRA201900056 |
| Tipo de recurso | KLRA |
| Fecha de Resolución | 29 de Junio de 2021 |
| | | Revisión Administrativa procedente del Departamento de Asuntos del Consumidor Caso Núm.: SJ0015034 Sobre: Ley de Condominios |
Panel integrado por su presidente, el Juez Ramos Torres, el Juez Bonilla Ortiz, y la Jueza Cintrón Cintrón[1].
Ramos Torres, Juez Ponente
En San Juan, Puerto Rico, a 29 de junio de 2021.
Comparece ante este Tribunal de Apelaciones Nilda J. Dávila Marcano (en adelante, Dávila o la recurrente) mediante recurso de revisión administrativa y nos solicita la revocación de la Resolución emitida el 28 de noviembre de 2018 por el Departamento de Asuntos del Consumidor (en lo sucesivo, DACo o Departamento). En virtud del referido dictamen, el DACo desestimó la Querella presentada contra el Consejo de Titulares del Condominio Belén (en adelante, el Consejo o el recurrido) y, en su consecuencia, decretó
el cierre y archivo de esta.[2]
Por los fundamentos que se expondrán a continuación, se revoca la Resolución recurrida. Expondremos de manera sucinta los hechos y el trámite procesal que hemos considerado pertinentes para dirimir la controversia ante nos.
El 24 de junio de 2015, la Sra. Nilda J. Dávila Marcano (en adelante, la Querellante) presentó una Querella ante el DACo contra los recurridos, Shadia Medina, Edna Altuz y Luis María quienes eran los titulares del condominio Belén.[3] En la misma, se expuso que el Condominio Belén fue sometido al régimen de propiedad horizontal el 2 de febrero de 1965. Alegó, entre otras cosas, que no había una Junta de Directores formalmente constituida; que no se le brinda mantenimiento alguno a las áreas comunes, ni tampoco se recoge la cuota de mantenimiento que los condóminos están obligados a pagar por ley; que la planta física del condominio tiene un deterioro tal, que existen filtraciones de agua en el techo y en las paredes de su apartamento; que dichas filtraciones ya han causado problemas eléctricos; trae a colación la proliferación de cucarachas, ratas y sabandijas en el área de los zafacones por falta de mantenimiento, la creación y distribución de los espacios de estacionamiento; un manifiesto desprecio al cumplimiento de lo dispuesto en la Escritura Matriz y al Reglamento de Condominios[4].
Nos parece oportuno señalar que el Condominio Belén está
sometido al régimen de propiedad horizontal desde el 2 de febrero de 1965. Al momento de la querellante adquirir su apartamento no se había constituido una Junta de Directores. Debido a esto, no había una cuota de mantenimiento asignada a los apartamentos y no existía un presupuesto aprobado. Esta situación persistió durante más de cinco años hasta que, en el mes de diciembre de 2015, se eligió una Junta de Directores como resultado de la presentación de la querella antes mencionada.
El 9 de marzo de 2013, la Sra. Medina[5] y la Sra.
Dávila, a iniciativa propia, comenzaron la limpieza y sellado del techo de sus respectivos apartamentos. En esa tarea, participaron familiares de la querellante y de la Sra. Medina.[6] Para octubre de 2013, la querellante solicitó una reunión con los titulares porque aún las filtraciones persistían, así como otros incumplimientos con la Ley de Condominios. Como resultado de dicha reunión, llegaron al acuerdo de que el Sr. Luis María conseguiría las cotizaciones de la pintura del edificio y sellado del techo.
Surge de las notas de la reunión del 12 de diciembre de 2013, que se acordó de manera unánime entre todos los titulares del condominio que el número final del costo de los trabajos era $4,350.00. Esto, a razón de $1,087.50 por apartamento/titular. Para marzo de 2014, comenzaron los trabajos de sellado del techo del Condominio Belén, según acordado por los dueños de los apartamentos en la reunión del 12 de diciembre de 2013.[7]
El 30 de noviembre de 2015, la querellante, solicitó al DACo que realizara una asamblea extraordinaria con el propósito de que se organizara formalmente los titulares del Condominio. DACo acogió la petición y ordenó la celebración de una reunión para constituir la Junta de Directores. La misma se celebró el 15 de diciembre de 2015, día en que se constituye la Junta de Directores del Consejo de Titulares del Condominio Belén.[8]
El 13 de marzo de 2016, la querellante cursó una carta a la Junta de Directores en la que incluyó la cotización del trabajo a realizarse en el techo. En la misiva citó la sección 1291 de la Ley de Propiedad Horizontal sobre el pago de obras urgentes; repetición contra otros condueños.[9]
Como indicamos, la querellante presentó el 24 de junio de 2015 ante el DACo la querella que nos ocupa, contra cada uno de los titulares. En respuesta, los titulares arguyeron que DACo carecía de jurisdicción sobre el caso y que la Sra. Dávila actuó en contra de sus propios actos, ya que esta tenía el deber de tomar medidas correctivas cuando adquirió el apartamento.[10]
El 7 de junio de 2016, se celebró una vista de estado de los procedimientos ante el Departamento en la cual se concedió un plazo para que la Recurrente enmendara la Querella a los fines de eliminar las alegaciones contra los titulares en su carácter personal. La querellante acató la petición, por lo que la querella fue enmendada a esos fines.[11]
Así las cosas, el 24 de agosto de 2016, el DACo ordenó una inspección sobre las condiciones del techo del condominio. La querellante, para dicha inspección, a su costo, contrató los servicios periciales de un ingeniero estructural que rindió su informe el 21 de junio de 2016.[12] El técnico del DACo rindió su informe para el 14 de septiembre de 2016. El perito del DACo pudo apreciar los daños dejados por el agua en las paredes y en el techo, de hecho, la Resolución en su cuarta determinación de hechos recoge que el techo del apartamento de la Sra. Dávila es parte del techo del edificio.[13]
Así las cosas, el 29 de septiembre de 2016, la Sra. Dávila solicitó
una vista de mediación para atender el apremiante problema de las filtraciones del techo. Esta reunión se llevó a cabo el 12 de enero de 2017, a su vez, las partes acordaron un itinerario para la búsqueda de cotizaciones para el arreglo de la superficie del techo del condominio y su impermeabilización.[14]
Dichos acuerdos los recogió el DACo en una Resolución Parcial del 19 de enero de 2017.[15]
Posteriormente, el 28 de noviembre de 2018, el DACo emitió la Resolución recurrida, mediante la cual formuló las siguientes determinaciones de hechos, como resultado de la vista administrativa celebrada los días 5, 6 y 7 de julio de 2017; y 12 y 13 de junio de 2018[16]:
1.
La parte querellante es titular del apartamento 3 del Condominio Belén localizado en San Juan, Puerto Rico. Adquirió dicha propiedad mediante la escritura número 1, sobre compraventa otorgada el 21 de mayo de 2008 ante el notario Rafael A.
Ruiz Ayala.
2.
El Condominio Belén está sometido al régimen de Propiedad Horizontal mediante la escritura número 46 otorgada el 2 de febrero de 1965 ante el notario Ramón E.
Gómez Colón. El mismo consta de 4 apartamentos de uso residencial distribuidos en un edificio de dos plantas.
3.
Al presente, los titulares de los 4 apartamentos que constituyen el Condominio Belén, lo son el Sr. Luis María Tejada apartamento #4, la Sra. Edna Altuz apartamento #2, la Sra. Nilda J. Dávila Marcano apartamento #3 y la Sra. Shadia Medina apartamento #1.
4.
Cada planta contiene dos apartamentos y el apartamento de la parte querellante ubica en el segundo piso del edificio, por lo que el techo del apartamento es parte del techo del edificio.
5.
Conforme la escritura matriz del Condominio Belén, a cada apartamento le corresponde un estacionamiento marcado con el número del respectivo apartamento. No obstante, desde el año 2006 el Consejo de Titulares acordó la creación de 4 estacionamientos adicionales, de manera que cada apartamento tuviera asignado para su uso, un total de 2 espacios de estacionamiento. En el año 2008, la parte querellante compró su apartamento bajo estas condiciones y aceptó las mismas por lo que su apartamento tiene 2 estacionamientos asignados.
6.
De otra parte, al momento de la parte querellante adquirir su apartamento, los apartamentos 1 y 2, pertenecientes a la señora Shadia Medina y Edna Altuz respectivamente y que ubican en el primer piso del edificio, tenían ya construidas unas verjas en cemento para dividir los patios traseros de dichos apartamentos. Estos patios son parte de la parcela donde ubica el edificio, siendo un elemento común general del condominio.
7.
Cuando la parte querellante compró su apartamento, el vendedor no le dio copia de la escritura matriz y el reglamento del condominio. Debido a lo anterior, ésta tuvo que buscar dichos documentos en el registro de la propiedad.
8.
Al momento de la parte querellante adquirir su apartamento, en el [C]ondominio Belén no se había constituido una Junta de Directores. Debido a esto, no había una cuota de mantenimiento asignada a los apartamentos y no existía un presupuesto aprobado. Esta situación persistió durante más de 5 años hasta que en el mes de diciembre de 2015 se eligió una Junta de Directores como producto de la presentación de la querella de epígrafe. Con antelación a la constitución de la Junta de Directores el Consejo de Titulares funcionaba por acuerdo entre los cuatros titulares que lo forman.
9.
Surge de la prueba desfilada, que nunca anterior a la presentación de esta querella, se solicitó la constitución de una Junta de Directores al Consejo de Titulares.
10. De otra parte, según la escritura matriz y los planos del [C]ondominio Belén no aparece asignada...
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