Sentencia de Tribunal Apelativo de 30 de Julio de 2021, número de resolución KLAN202100383
| Emisor | Tribunal Apelativo |
| Número de resolución | KLAN202100383 |
| Tipo de recurso | KLAN |
| Fecha de Resolución | 30 de Julio de 2021 |
| | | APELACIÓN procedente del Tribunal de Primera Instancia, Sala Superior de San Juan Civil. Núm. K CD2015-0417 Sobre: EJECUCIÓN DE HIPOTECA |
Panel integrado por su presidente, el Juez Hernández Sánchez, la Juez Brignoni Mártir y la Juez Grana Martínez.
Hernández Sánchez, Juez Ponente
SENTENCIA
En San Juan, Puerto Rico, a 30 de julio de 2021.
Comparecen el señor Francisco Díaz Castillo (señor Díaz), su esposa María de Lourdes Rivera y la Sociedad Legal de Gananciales compuesta por ambos (matrimonio Díaz-Rivera o apelantes) mediante recurso de apelación. Nos solicitan la revocación de la Sentencia emitida y notificada el 27 de abril de 2021. Mediante esta, el TPI declaró con lugar la Demanda de ejecución de hipoteca presentada por FirstBank de Puerto Rico (FirstBank o apelado).
Por los fundamentos que exponemos y discutimos a continuación, confirmamos la Sentencia apelada.
I.
El 20 de febrero de 2015, FirstBank presentó Demanda de ejecución de hipoteca y cobro de dinero en contra de los apelantes.[1] Alegó que era tenedora de buena fe de un pagaré de $250,000.00 suscrito por el matrimonio Díaz-Rivera a favor de New York Mortgage Bankers, o a su orden, con intereses al 8.95% anual, más el pago de costas, gastos y honorarios de abogado equivalentes al 10% de la obligación original del pagaré en caso de reclamación judicial, más una suma equivalente al 5% de cualquier pago que estuviera en mora por más de quince (15) días desde la fecha de su vencimiento.[2]
Sostuvo que para garantizar el principal, los intereses, los cargos por mora, las costas, gastos y honorarios de abogado y los anticipos que pudo haber hecho FirstBank, los apelantes constituyeron, mediante escritura pública, una hipoteca voluntaria sobre una propiedad que adquirieron mediante la Escritura 25, otorgada el 8 de junio de 1984.[3] Indicó que la referida hipoteca estaba inscrita en el folio 197 del tomo 271, Río Piedras Sur, finca 4,319, inscripción 8va y que la descripción de la propiedad hipotecada, según el Registro de la Propiedad, era la siguiente:
RUSTICA: finca de dos punto cero cero (2.00) cuerdas radicada en el Barrio Cupey Bajo del término municipal de Río Piedras, Puerto Rico. En lindes por el NORTE, con la Sucesión de Arturo Betancourt, por el SUR, con Ángel Castillo; por el ESTE, con sitio denominado Emajagual y parcelas Carraízo; y por el OESTE, con Asunción Figueroa antes, hoy Víctor Figueroa.
Enclava un edificio de concreto de dos (2) plantas, dedicadas a fines residenciales y otro edificio de concreto de una planta dedicada a comercio.
CONSTA inscrito al folio 51 del tomo 121 de Río Piedras Sur, finca número 4,319 del Registro de la Propiedad, Sección IV de San Juan.[4]
En cuanto al aludido contrato de hipoteca, alegó que el matrimonio Díaz-Rivera acordó que la falta de pago de una o más mensualidades le daría derecho al tenedor del pagaré a declarar vencida la deuda en su totalidad y cobrarla por la vía judicial.[5] Al respecto, indicó que los apelantes incumplieron con los términos del pagaré al dejar de pagar las mensualidades vencidas, correspondientes a los días primero del mes de junio de 2014 hasta la radicación de la Demanda.[6] Especificó que al momento de la radicación de la Demanda, los apelantes le adeudaban $161,390.70, más intereses a razón de 8.95% anual, los cargos por mora, los adelantos para el pago de seguros y contribuciones, más una $25,000.00 por concepto de costas, gastos y honorarios de abogado.[7] Finalmente, informó que presentaría en el Registro de la Propiedad un aviso de pleito pendiente sobre la propiedad objeto de la hipoteca.[8] Por las razones que anteceden, solicitó el pago de las sumas mencionadas, y además, pidió que el TPI ordenara la ejecución de la hipoteca y la venta de la propiedad en pública subasta, para que el producto de la venta se abonara a los créditos correspondientes.[9]
En respuesta, el 30 de abril de 2015, el matrimonio Rivera-Díaz presentó su alegación responsiva.[10] En síntesis, aceptó que suscribió el pagaré aludido en la Demanda y, además, que constituyó la hipoteca en controversia.[11] Sin embargo, negó haber incumplido con los términos del pagaré y la hipoteca.[12] Sobre el particular, aseveró que realizó pagos parciales y fuera de término, los cuales se debían descontar del principal adeudado.[13] Por otro lado, argumentó que la propiedad objeto de la hipoteca era su vivienda principal, por lo que, antes de ejecutarla, se debía ordenar un proceso de mediación.[14]
El 7 de mayo de 2015, en virtud de la Ley Núm. 184-2012, el TPI refirió el asunto al Centro de Mediación de Conflictos.[15] Por ello, el 22 de mayo de 2015, dictó Sentencia y archivó administrativamente el caso, en lo que culminaba el proceso de mediación.[16] Así, luego de celebrar varias reuniones, el proceso de mediación concluyó el 6 de octubre de 2015.[17]
En esta última fecha, el Centro de Mediación de Conflictos presentó Moción informativa en casos de ejecución de hipoteca y Notificación al tribunal en casos de ejecución de hipoteca.[18] Mediante estas, informó que ambas partes asistieron al proceso de mediación y que el acreedor hipotecario brindó
la orientación requerida por le Ley Núm. 184-2012.[19] Sin embargo, notificó que las partes no lograron un acuerdo.[20]
Continuados los procedimientos, el TPI tomó conocimiento judicial de que los apelantes se habían acogido a la protección del Capítulo 13 de la Ley de Quiebras, por lo que ordenó el archivo del caso.[21] Sin embargo, se reservó la jurisdicción para decretar su reapertura si la petición de quiebra era denegada.[22] En ese caso, informó que el apelado tenía treinta (30) días, contados desde el decreto final y firme de la Corte de Quiebras, para solicitar la reapertura.[23] Así las cosas, el 8 de enero de 2019, FirtBank presentó Moción asumiendo representación legal y solicitando reapertura de los procedimientos in rem.[24] Mediante esta, informó que el matrimonio Díaz-Rivera autorizó a que se levantara la paralización automática, por lo que solicitó continuar con el procedimiento de ejecución de hipoteca.[25] Además, desistió de la reclamación de cobro de dinero.[26]
Posteriormente, el 12 de marzo de 2019, FirstBank presentó Moción solicitando permiso para presentar demanda enmendada en virtud de la Regla 13.1 de Procedimiento Civil.[27] Junto con su moción, presentó
Demanda enmendada, a los únicos fines de actualizar las sumas adeudadas, ya que los apelantes realizaron pagos durante el procedimiento de Quiebras bajo el caso 15-08359.[28] Así, alegaron que la deuda ascendía a $149,108.01, más los intereses, a razón de 8.95%, desde 1 de julio de 2018 hasta el momento de la presentación de la Demanda enmendada, los cargos por demora, los adelantos para el pago de seguro y contribuciones, más $25,000.00 por concepto de costas, gastos y honorarios de abogado.[29]
Por su parte, el 17 de abril de 2019, los apelantes presentaron Contestación a demanda enmendada.[30] Mediante esta, reiteró los argumentos esbozados en su primera contestación a la demanda.[31] En esa misma fecha, los apelantes presentaron Moción reiterando solicitud de mediación compulsoria.[32] Argumentó que la propiedad objeto de la ejecución era su residencia principal, por lo que antes de realizar un proceso de ejecución de hipoteca se debía realizar un proceso de mediación compulsoria.[33] Al respecto, señaló que deseaba conocer las alternativas disponibles para no perder su residencia.[34]
Finalmente, informó que, en ánimo de acelerar el proceso de mediación, se encontraba recopilando la documentación necesaria para que el apelado evaluara el caso.[35]
Atendida su solicitud, el 21 de junio de 2019, el TPI, por segunda ocasión, refirió el caso al Centro de Mediación.[36] En atención a ello, el 30 de julio de 2019, el Centro de Mediación de Conflictos informó que, celebrada la sesión de mediación, el acreedor hipotecario no brindó la orientación requerida por la Ley Núm. 184-2012.[37] Además, notificó que el caso concluyó debido por desistimiento.[38] Es decir, porque una de las partes dio por terminada su participación antes de completar la mediación.[39]
Continuados los procedimientos, el 5 de septiembre de 2019, el apelado presentó Moción solicitud de sentencia sumaria.[40] En esencia, alegó que cumplió con el requisito jurisdiccional establecido en la Ley Núm.
184-2012.[41] Sin embargo, sostuvo que no se logró
un acuerdo debido a que los apelantes se encontraban en un proceso de quiebra.[42]
En cuanto a la ejecución de hipoteca, argumentó que los apelantes consintieron a que se levantara la paralización automática, lo cual tuvo el efecto de autorizarlos a ejecutar el colateral (propiedad objeto de ejecución) dado en garantía del préstamo hipotecario.[43] Así, reiteró las alegaciones expuestas en la demanda y solicitó que se dictara sentencia sumariamente ordenando la venta en pública subasta de la propiedad hipotecada y que del producto de la venta se le pagara la suma de $1,186,333.33, más los intereses, cargos por mora y $25,000.00 en concepto de honorarios de abogado.[44]
En respuesta, el 31 de octubre de 2019, el matrimonio Díaz-Rivera presentó su oposición a la solicitud de sentencia sumaria.[45] En síntesis, alegó que FirstBank no había cumplido con la Ley Núm. 210-2015 debido a que no le permitió la inspección del original de pagaré.[46] Además, argumentó que el apelado no había cumplido con el procedimiento de mediación compulsoria exigido en la Ley Núm. 184-2012.[47] Junto con su moción, presentó una declaración jurada en la que, entre otras cosas, consignó
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